HoREA tỏ ra đặc biệt quan tâm tới nút thắt tiếp cận vốn của chủ đầu tư dự án NƠXH với hàng loạt kiến nghị. Thứ nhất, từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực (từ ngày 1/7/2015), các bộ chưa báo cáo, đề xuất Chính phủ nguồn tái cấp vốn từ ngân sách để thực hiện chính sách NƠXH.

Tới nay, trên thực tế, chưa có cá nhân nào được vay ưu đãi để mua, thuê mua NƠXH theo chính sách mới. Phải nỗ lực thực hiện Chỉ thị 03/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ mới giải quyết được ách tắc này (các trường hợp mua NƠXH thuộc gói 30.000 tỷ đồng là theo chính sách của Nghị quyết 01/NQ-CP ngày 7/1/2013 của Chính phủ trước khi Luật Nhà ở được sửa đổi).

Gian nan bài toán vốn

Dẫn Khoản (1.c) điều 58 Luật Nhà ở về ưu đãi chủ đầu tư dự án NƠXH quy định: “Được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách Xã hội, tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam; trường hợp xây dựng NƠXH để cho thuê được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng NƠXH để cho thuê mua, bán”; nhưng thực tế hiện nay, chủ đầu tư dự án NƠXH không được vay ưu đãi.

Nguyên nhân, theo HoREA, bởi khoản 2 điều 33 Nghị định 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ là văn bản quy phạm pháp luật dưới luật, nhưng lại quy định: “Trong giai đoạn 2015 – 2020, Ngân hàng Chính sách Xã hội chưa thực hiện cho vay đối với các đối tượng quy định tại khoản 1 điều 15 của Nghị định này”.

Ghi chú: Kể cả các chủ đầu tư dự án NƠXH đã được ngân hàng thương mại ký hợp đồng cho vay gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, nhưng từ ngày 1/6/2016, Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo chấm dứt việc cấp tín dụng ưu đãi cho các dự án NƠXH này. Hiệp hội kiến nghị thực hiện đúng khoản (1.c) điều 58 Luật Nhà ở theo Chỉ thị 03/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ.

Chưa hết, Khoản 1 điều 53 Luật Nhà ở quy định các nguồn vốn để phát triển nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, trong đó có “vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ” có thể hiểu là bao gồm cả các nguồn vốn viện trợ, vốn ODA của nước ngoài. Nhưng đến nay, vẫn chưa có cơ chế hướng dẫn thực hiện.

HoREA tỏ ra đặc biệt quan tâm tới nút thắt tiếp cận vốn của chủ đầu tư dự án NƠXH với hàng loạt kiến nghị.

Hiệp hội được biết, có Chính phủ nước ngoài có thể hỗ trợ nguồn vốn vay ưu đãi, dài hạn cho Tp.HCM để phát triển nhà ở xã hội, nhưng yêu cầu phải có văn bản bảo lãnh của Bộ Tài chính.

Nếu có thêm nguồn vốn này sẽ tạo điều kiện phát triển NƠXH với quy mô lớn hơn, nhanh hơn. Hiệp hội kiến nghị Bộ Tài chính có cơ chế bảo lãnh các nguồn vay ODA để phát triển NƠXH của các tỉnh, thành phố khi có nhu cầu này.

Giảm gánh nặng cho người thụ hưởng

Liên quan tới mức gửi tiết kiệm NƠXH, tại văn bản 2510/NHCS-TDSV ngày 26/7/2016, Ngân hàng Chính sách Xã hội quy định: khách hàng là hộ gia đình, cá nhân khi vay vốn ưu đãi phải thực hiện gửi tiết kiệm với “Mức gửi hàng tháng tối thiểu bằng mức trả nợ hàng tháng của người vay vốn”.

HoREA cho rằng, quy định này sẽ dẫn đến mức gửi tiết kiệm khác nhau do giá mua NƠXH khác nhau (có căn hộ 1 phòng ngủ, 2 phòng ngủ trong cùng tòa nhà chung cư, hoặc giữa các dự án NƠXH khác nhau). Hơn nữa, trường hợp người gửi tiết kiệm chưa đến lượt được mua NƠXH (do nguồn cung không đáp ứng kịp nhu cầu), sẽ không xác định rõ “mức trả nợ hàng tháng” để gửi tiền tiết kiệm.

Ngoài ra, quy định này còn có điểm bất hợp lý là mức gửi tiết kiệm hàng tháng cao; bên cạnh đó, người mua còn phải trả lãi vay hàng tháng trong năm đầu do chưa phải trả nợ gốc, còn trước đó đã phải trả 20% giá trị hợp đồng mua NƠXH – toàn bộ chi phí hằng tháng sẽ là gánh nặng cho người mua NƠXH.

Do vậy, Hiệp hội kiến nghị cần quy định một mức gửi tiền tiết kiệm nhà ở xã hội hàng tháng mà mọi đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội đều thực hiện như nhau, có thể ở mức 500.000 đồng hoặc không quá 1 triệu đồng/tháng sẽ thuận tiện và phù hợp hơn với khả năng tài chính của người mua NƠXH.

Tiếp tục về lãi suất tiền gửi tiết kiệm NƠXH, HoREA kiến nghị người gửi tiết kiệm tại Ngân hàng Chính sách Xã hội phải được hưởng lãi suất tiết kiệm bằng mức lãi suất tiết kiệm thông thường tại các ngân hàng thương mại (hiện nay khoảng 7%/năm) đối với các khoản tiền gửi dài hạn (trên 12 tháng), để khuyến khích đối tượng thụ hưởng NƠXH tham gia, tạo thêm nguồn lực thực hiện chính sách NƠXH.

Mức lãi suất này hợp lý hơn mức lãi suất do Ngân hàng Chính sách Xã hội đề nghị tại văn bản 2510/NHCS-TDSV ngày 26/7/2016, “đã báo cáo và trình cấp có thẩm quyền quyết định lãi suất tiền gửi tiết kiệm của hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu vay vốn nhà ở xã hội bằng lãi suất cho vay nhà ở xã hội cho từng thời kỳ” (Ghi chú: Theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ đã quy định lãi suất cho vay nhà ở xã hội năm 2017 là 5%/năm).

Một vấn đề khác là đặt cọc tiền thuê NƠXH. Theo quy định tại khoản 6 điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, “Người thuê nhà ở xã hội có trách nhiệm nộp trước cho bên cho thuê nhà một khoản tiền đặt cọc theo thỏa thuận của hai bên, nhưng tối đa không vượt quá 12 tháng, tối thiểu không thấp hơn 03 tháng tiền thuê nhà ở để bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ của người thuê nhà”.

Nhận định khoản tiền đặt cọc này quá nặng, HoREA kiến nghị Chính phủ quy định khoản tiền đặt cọc này chỉ bằng 1 đến 3 tháng tiền thuê nhà như thông lệ trong xã hội để giảm bớt gánh nặng cho người thuê NƠXH.

Đông Hưng (ghi)