Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản số 109/2023/CV- HoREA đề nghị áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với tất cả các thửa đất, khu đất định giá, không phân biệt giá trị “dưới” hoặc “trên 200 tỷ đồng” so với bảng giá đất.

Việc quy định áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với tất cả dự án không phân biệt “thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 200 tỷ đồng” hoặc “ trên 200 tỷ đồng” sẽ góp phần đảm bảo tính minh bạch, công bằng, không làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công.

“Áp dụng phương pháp trên giúp nhà nước luôn nắm giữ quyền điều tiết thị trường bất động sản, do chỉ có Nhà nước mới có quyền xây dựng Bảng giá đất và quyết định hoặc điều chỉnh “hệ số K” theo tín hiệu của thị trường bất động sản để điều tiết thị trường” ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.

Tuy nhiên, quy định áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với thửa đất, khu đất định giá phải có mức giá “dưới 200 tỷ đồng” so với bảng giá đất chỉ phù hợp với các dự án nhỏ tại các tỉnh có tốc độ đô thị hóa chưa cao, hầu như không có dự án quy mô lớn có mức giá đất “trên 200 tỷ đồng”, nên “ 200 tỷ đồng” chỉ cân xứng với các địa phương kể trên.

Do đó, Hiệp hội nhận thấy quy định áp dụng phương pháp hệ số K đối với thửa đất, khu đất định giá phải có mức giá dưới 200 tỷ đồng so với bảng giá đất chưa sát thực tiễn, do đã "bỏ sót" rất nhiều dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn như ở Hà Nội, TP HCM.

Nhìn chung, không có phương pháp định giá đất nào phù hợp để áp dụng định giá đất cho các trường hợp này. Trong đó, không thể áp dụng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập để định giá đất nhằm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh: “Việc áp dụng phương pháp hệ số K để xác định giá đất nhằm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án hiệu quả cần phải có 2 điều kiện chủ yếu.

Cụ thể, điều kiện thứ nhất, phải xây dựng bảng giá đất theo tuyến đường để xác định chỉ số giá đất trong bảng giá đất; hoặc phải xây dựng bảng giá đất theo khu vực là chỉ số giá đất được xác định bằng các phương pháp định giá được pháp luật công nhận, để phấn đấu trong khoảng 05 năm tới đây sẽ xây dựng được “cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào” đầy đủ, chính xác, được cập nhật kịp thời theo thời gian thực.

Bên cạnh đó, Hiệp hội đề nghị xem xét việc quy định “phương pháp định giá đất hàng loạt” để thực hiện xây dựng bảng giá đất, mà trên thực tế nước ta đã áp dụng để xây dựng bảng giá đất trong 20 năm qua, thể hiện Bảng giá đất của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đều được xây dựng theo từng tuyến đường, từng đoạn đường, từng khu vực, không xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất, mà cũng không thể và không cần thiết xây dựng Bảng giá đất đến từng thửa đất.

Điều kiện thứ hai, phải xây dựng được “các hệ số điều chỉnh giá đất” phù hợp theo từng khu vực, như TP.HCM chia thành 5 khu vực giá đất hoặc theo từng loại dự án bất động sản; hoặc theo hệ số sử dụng đất của dự án… và 1 dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có thể được điều chỉnh bởi 01 hoặc một số “hệ số điều chỉnh giá đất” để định giá đất để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án.

Thu Trang