Đầu tháng 6, anh Nguyễn Thành Nam, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại TP.HCM, theo chân “cò” tìm về một dự án căn hộ tại khu vực Bình Dương (cũ, nay thuộc TP.HCM). Suốt nhiều năm, khu vực trung tâm vốn là lựa chọn ưu tiên của an, nhưng nay đã khác.

Nhà đầu tư "đánh bắt xa bờ"

Anh Nam cho hay, tại khu vực trung tâm, những căn hộ cao cấp, hạng sang liên tiếp xuất hiện với đơn giá hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông. Trừ chi phí vốn, lãi vay và khả năng khai thác cho thuê, biên lợi nhuận ngày càng bị thu hẹp.

Điều đáng nói, theo anh Nam, là lượng khách mua thực tại khu vực trung tâm không còn dồi dào như trước, trong khi giá bán vẫn tiếp tục leo thang. Vì vậy, thay vì tiếp tục săn hàng ở khu vực lõi đô thị, anh bắt đầu mở rộng phạm vi tìm kiếm sang vùng ven.

“Mới nhất, tôi xuống tiền mua vào một căn hộ 70m2, nằm trong dự án chung cư kèm shophouse, tại Dĩ An, giá nhỉnh hơn 3 tỷ đồng. Sở dĩ tôi chọn Bình Dương là bởi nguồn cung dồi dào, mức giá dễ tiếp cận hơn và đặc biệt là lượng khách hàng có nhu cầu ở thực vẫn rất lớn”, anh Nam chia sẻ với VnBusiness.

Câu chuyện của anh Nam không phải trường hợp cá biệt. Nó phản ánh một xu hướng đang diễn ra ngày càng rõ nét trên thị trường bất động sản phía Nam, khi giá căn hộ trung tâm liên tục lập đỉnh, dòng tiền đầu tư và nhu cầu mua ở thực đang dịch chuyển mạnh về các đô thị vệ tinh.

Báo cáo thị trường quý I/2026 của Cushman & Wakefield cho thấy thị trường căn hộ TP.HCM đang xuất hiện sự phân hóa mạnh chưa từng có giữa khu vực trung tâm và vùng ven.

Trong khi khu vực lõi thành phố chứng kiến tình trạng khan hiếm nguồn cung và giá bán tăng vọt, các đô thị vệ tinh lại nổi lên như tâm điểm mới của thị trường nhờ nguồn hàng dồi dào và khả năng tiếp cận tốt hơn.

Số liệu thống kê cũng cho thấy toàn bộ khu vực trung tâm TP.HCM chỉ ghi nhận khoảng 1.200 căn hộ mở bán mới trong quý I/2026, giảm tới 62% so với quý trước và thấp hơn 47% so với cùng kỳ năm 2025.

Đây là mức sụt giảm đáng kể, phản ánh tâm lý thận trọng của các chủ đầu tư trong bối cảnh thị trường vẫn đang chờ đợi những tín hiệu rõ ràng hơn từ chính sách tiền tệ và tín dụng.

Tuy nhiên, điều đáng chú ý không chỉ nằm ở sự thiếu hụt nguồn cung mà còn ở cơ cấu sản phẩm ngày càng mất cân đối. Thị trường trung tâm gần như không còn chỗ cho các dòng căn hộ trung cấp hay bình dân. Toàn bộ nguồn hàng mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong đó sản phẩm hạng sang chiếm tới 72%, còn cao cấp chiếm 28%.

Xu hướng tất yếu

Việc thị trường bị chi phối bởi các dự án xa xỉ, theo các chuyên gia của Cushman & Wakefield, đã kéo mặt bằng giá lên mức cao nhất lịch sử. Giá sơ cấp trung bình tại khu vực trung tâm đạt gần 7.300 USD/m2, tăng 19% so với quý trước và tăng tới 53% so với cùng kỳ năm ngoái.

Giá tăng mạnh nhưng thanh khoản lại đi theo chiều hướng ngược lại. Trong quý I, toàn khu vực trung tâm chỉ ghi nhận chưa tới 1.000 giao dịch thành công, tương đương khoảng 25% lượng hàng mở bán mới và giảm tới 74% so với quý trước.

Nghịch lý giá tăng nhưng sức mua giảm đang phản ánh một thực tế rõ ràng: thị trường trung tâm ngày càng xa rời nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực. Trong bối cảnh chi phí vốn còn cao, thu nhập của đa số người dân không tăng tương ứng với tốc độ leo thang của giá nhà, khả năng tiếp cận căn hộ tại khu vực lõi đô thị đang trở thành thách thức lớn.

Nếu trước đây, người mua bị giới hạn bởi nguồn cung thì hiện nay bị giới hạn bởi khả năng chi trả. Chính yếu tố này đang tạo ra làn sóng dịch chuyển nhu cầu sang các khu vực vệ tinh. Đây không còn là lựa chọn mang tính tạm thời mà đang trở thành xu hướng tất yếu của thị trường.

Giới đầu cơ nhà đất trung tâm Hà Nội ‘ngồi trên đống lửa’ vì lo vướng quy hoạch

Cung nhiều, cầu ít, bất động sản đối diện ‘khủng hoảng thừa’?

Trong quý I/2026, thống kê chỉ ra các thị trường vùng ven thuộc TP.HCM mở rộng ghi nhận tới 7.017 căn hộ mở bán mới, cao gấp gần 6 lần nguồn cung tại trung tâm. Đáng chú ý hơn, khu vực này tiêu thụ thành công 6.118 căn hộ, vượt xa lượng giao dịch của khu vực lõi.

Những con số trên cho thấy dòng tiền đang chảy đến nơi có khả năng tiếp cận tốt hơn thay vì nơi khan hiếm hơn. Bình Dương nổi lên như đầu tàu của xu hướng này khi đóng góp hơn 91% nguồn cung vùng ven với 6.430 căn hộ mới.

Các địa bàn như Thuận An, Dĩ An hay Thủ Dầu Một đang trở thành tâm điểm nhờ tốc độ đô thị hóa nhanh cùng hệ thống hạ tầng ngày càng kết nối chặt chẽ với TP.HCM.

Điều quan trọng là mức giá tại đây vẫn nằm trong vùng phù hợp với phần lớn người mua. Giá sơ cấp trung bình khoảng 1.886 USD/m2, tương đương 48 triệu đồng/m2, chỉ bằng khoảng 1/4 mức giá trung bình tại khu vực trung tâm TP.HCM.

Khoảng cách giá quá lớn này đang tạo ra sức hấp dẫn mạnh mẽ đối với cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực.

Không chỉ Bình Dương, khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũng đang cho thấy tín hiệu hồi phục rõ rệt sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Giá sơ cấp trung bình tại đây vào khoảng 1.373 USD/m2, tương đương 35 triệu đồng/m2.

Thực tế cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn tái phân bổ nhu cầu. Nếu khu vực trung tâm dần trở thành sân chơi của giới siêu giàu và các dòng vốn lớn, thì vùng ven lại đang đảm nhận vai trò giải quyết nhu cầu nhà ở của số đông.

Triển vọng những năm tới càng củng cố xu hướng dịch chuyển dòng tiền ra vùng ven. Cushman & Wakefield dự báo giá căn hộ trung tâm sẽ tiếp tục neo ở mức cao do chi phí phát triển dự án, giá đất và lãi suất chưa có dấu hiệu giảm mạnh.

Ngược lại, nguồn cung tương lai giai đoạn 2026 - 2029 sẽ tập trung chủ yếu tại các đô thị vệ tinh. Riêng Bình Dương (cũ) dự kiến bổ sung thêm hơn 31.800 căn hộ mới, tập trung tại Thuận An, Dĩ An và Thủ Dầu Một. Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) cũng sẽ tiếp tục có thêm nguồn cung mới tại các khu vực trọng điểm.

Hưng Nguyên