Đó là khẳng định của Gs. TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, về đề xuất của Bộ Xây dựng. Đề xuất này không có gì mới mẻ bởi đây là hình thức hầu hết các nước công nghiệp phát triển đều đang áp dụng và nó sẽ là một phương án để giải quyết vấn đề cải tạo hoặc xây dựng lại các chung cư khi hết thời hạn sử dụng mà không bị vướng khâu giải phóng mặt bằng.
Đề xuất của Bộ Xây dựng về việc người dân chỉ được sở hữu chung cư có thời hạn đã vấp phải nhiều tranh cãi. Cá nhân ông nhận định thế nào về đề xuất này?
Trước đây, thực sự mà nói, chúng ta quy định hơi thiếu cân nhắc bởi đáng lẽ khu chung cư phải là đất ở có thời hạn chứ không thể vô thời hạn. Thứ nhất, khu chung cư là nơi người ta ở tập thể với nhiều không gian sử dụng chung nên không phải cứ hỏng là nhà nào nhà ấy tự sửa mà cần làm có tổ chức với kỹ thuật cao. Thứ hai, nếu hết thời hạn sử dụng thì phải đập đi xây lại chứ không vá víu được vì có thể gây thiệt hại hoặc nguy hiểm đến tính mạng của nhiều người. Đối với quan niệm của các nước phát triển, khu chung cư gắn với tính mạng của con người nên không thể có chuyện cố kéo dài niên hạn, đáng lẽ tính 50 năm mà cố đến 60 năm mới sửa, mà dứt khoát hết hạn là đập đi xây lại.
Vấn đề mà chúng ta đang vướng phải hiện nay là nếu muốn cải tạo một khu chung cư cũ là phải tìm một số nhà đầu tư, mặc cả với cư dân ở đó về điều kiện đền bù, khó khăn về giải phóng mặt bằng khiến nhà đầu tư phải xin chính quyền địa phương lên thêm vài tầng để bù chi phí kinh doanh. Trong khi, nếu tính là tài sản vô thời hạn của cá nhân thì cá nhân phải tự bỏ tiền ra làm lại chứ không phải động đến quyền lợi thì kiến nghị nhưng nói đến trách nhiệm thì không ai lên tiếng. Vì vậy mà chỉ có đặt ra quy định sở hữu chung cư có thời hạn thì chúng ta mới xử lý tốt việc này. Cá nhân tôi cho rằng đề xuất này đúng mặc dù có hơi muộn.
Theo ông, đề xuất này nếu được thông qua sẽ có tác động tích cực như thế nào tới thị trường bất động sản, nhất là phân khúc chung cư?
Vì quy định cũ công nhận khu chung cư là đất ở vô thời hạn nên ai mua chung cư cũng nghĩ mình có một tài sản vĩnh viễn để truyền từ đời này sang đời khác. Việc này góp phần đẩy giá chung cư lên rất cao, thậm chí quá giá trị thực của nó như hiện nay. Có những khu chung cư không bị thu tiền sử dụng đất mà giá vẫn cứ cao vời vợi. Nếu chúng ta thay đổi được tuy duy cũ đó, ngay từ đầu xác định việc mua, cũng như thuê mua căn hộ này thời hạn là bao nhiêu năm, hết niên hạn là hết quyền ở đấy mà phải tìm nơi khác thì câu chuyện nhà ở sẽ dễ dàng hơn nhiều. Tôi cũng chắc chắn rằng chung cư khi đã áp niên hạn sở hữu thì giá sẽ rẻ đi rất nhiều bởi không ai chấp nhận bỏ số tiền tích cóp cả đời để mua tài sản không vĩnh viễn. Giá rẻ đi thì mới đáp ứng được nhu cầu rất khó khăn về nhà ở của người lao động hiện nay.
Chúng ta chưa đưa ra cơ chế này thì thị trường chung cư cũng đã chậm giao dịch và giảm giá từ 2 năm trước khi có điều chỉnh kinh tế vĩ mô bằng chính sách tài khóa, tiền tệ. Biến động của thị trường bất động sản Tp.HCM đã thể hiện rõ những điều chỉnh đó. Vì vậy, tôi cho rằng chúng ta không cần quá lo lắng chính sách này sẽ gây ảnh hưởng nặng nề tới thị trường chung cư mà cần thảo luận để đưa ra cơ chế phát triển nhà chung cư cho tốt.
Tất nhiên, quy định như thế này sẽ có tác động vào tâm lý của những người đang ở nhà chung cư hiện tại. Nên cách giải quyết hợp tình hợp lý, theo tôi là chúng ta vẫn phải công nhận các nhà chung cư cũ là vô thời hạn bởi thời điểm được xây dựng thì pháp luật quy định là vô thời hạn. Dù có tồn tại những nhà chung cư cũ như vậy thì cũng đành chấp nhận vì không thể động chạm tới quyền lợi của người dân. Chỉ có từ thời điểm pháp luật này được quy định thì từ đó trở đi chúng ta sẽ chuyển sang một hệ thống chung cư có thời hạn, làm giá chung cư rẻ đi và mang tại những tác động tốt hơn cho thị trường.
Liệu việc công nhận những nhà chung cư xây dựng trước thời điểm đề xuất được thông qua được sở hữu vô thời hạn sẽ khiến gây nên "cơn sốt" người dân đi mua chung cư để tận dụng điểm này không?
Ngoài việc giá căn hộ vô thời hạn cao hơn rất nhiều thì người dân cũng nên nghĩ đến khó khăn sau này khi các nhà đầu tư sẽ không quan tâm tới những dự án cải tạo chung cư cũ với rất nhiều rắc rối từ giải phóng mặt bằng, hạn chế hay gia tăng số tầng... Người ta sẽ xây nhà mới tốt hơn là đi cải tạo, và tôi tin rằng nếu không ai cải tạo thì chung cư được công nhận vô thời hạn đó không sốt giá lên mức cao được.
Hơn nữa, những chung cư có thời hạn với mức giá rẻ đi thì mỗi người đi làm đều có khả năng tiếp cận việc có nhà dễ dàng hơn chứ không phức tạp như hiện nay. Nếu chúng ta mở rộng được thị trường chung cư giống như những gì bình dân nhất để người lao động có thể với tới ngay khi bắt đầu bước vào cuộc đời đi làm thì thị trường bất động sản cũng giải tỏa được nhiều áp lực.
Vậy đối tượng chung cư mini của tư nhân vừa được công nhận tính pháp lý sẽ chịu tác động của đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn như thế nào?
Đối với chung cư mini của tư nhân thì câu chuyện có thời hạn hay vô thời hạn lại có điểm khác. Vấn đề là nguồn gốc đất để xây chung cư mini như thế nào, nếu là đất ở vô thời hạn của một hay nhiều cá nhân thì vẫn phải công nhận vô thời hạn đối với chung cư trên khu đất đó chứ không thể bác thời hạn cũ.
Trong Nghị định 181 và 84 cũng đã quy định rõ đối với trường hợp đất thuộc diện đổi đất lấy hạ tầng hay đất có nguồn gốc đất ở thì vẫn công nhận là đất vô thời hạn. Còn nếu chung cư mini được Nhà nước giao đất thì cũng tùy trường hợp. Nếu chung cư đó dưới dạng nhà liền kế, tức là không gian ở nào có đất của không gian ở đó thì không cần chuyển sang có thời hạn. Còn nếu vẫn là trạng thái ở chung mà đất không có nguồn gốc đất ở thì việc xem xét chuyển sang có thời hạn là cần thiết. Có thể, với những chung cư đó mức độ xuống cấp do số lượng người ở chung không nhiều thì có thể quy định thời hạn dài hơn.
Vậy thì thời hạn bao nhiêu năm thì thích hợp và sẽ căn cứ vào đâu để quy định, thưa ông?
Quy định niên hạn của nhà chung cư thì căn cứ vào chất lượng công trình trong dự án được phê duyệt. Thời hạn dài thì giá cao hơn, ngắn thì giá thấp hơn. Khi đó, giá mua bất động sản có thời hạn tương đương với giá thuê dài hạn ngoài thị trường nhưng theo hình thức trả một lần. Hiện nay, tôi chưa thấy nhà chung cư nào có tuổi thọ trên 100 năm vì thường người ta quy định làm tuổi thọ của nhà chung cư căn cứ vào đời sống của một con người. Mức quy định 70 năm là hợp lý.
Theo ông, đề xuất này cần bao nhiêu thời gian để có thể được thông qua và có hiệu lực?
Hiện nay, Dự thảo Chiến lược nhà ở quốc gia đã được đưa ra và Chương trình định cư con người của Liên hợp quốc (UN-HABITAT) đã mời các chuyên gia trong và ngoài nước, trong đó có tôi, viết bình luận về chiến lược này. Đây chắc chắn là cơ sở để chúng ta cùng xem xét đề xuất này lợi, hại như thế nào để đưa ra những kiến nghị chính thức góp ý với Quốc hội và Chính phủ.
Nó cũng sẽ khiến việc thảo luận vấn đề này thuận lợi hơn khi nhìn vào các thông lệ quốc tế mà chuyên gia đưa ra. Thảo luận rồi thì có thể chúng ta quyết định ngay hoặc đưa ra một lộ trình với số năm cụ thể. Điều này thì chưa thể nói trước vì còn phải chờ trình lên Quốc hội thông qua. Có thể thời gian thảo luận sẽ dài hơn dự đoán, nhưng tôi cho rằng xu hướng chung là chúng ta sẽ đạt được tính đồng thuận vì đề xuất này đúng và phù hợp với chính sách đất ở của Việt Nam.
Phương Diệp thực hiện
(KINH DOANH số 78, ra ngày 21/02/2010)