Thống kê của CBRE cho thấy tại miền Bắc có 1,6 triệu m2 sàn khu công nghiệp (KCN), miền Nam là 2,1 triệu m2. Nguồn cung nhà xưởng tăng mạnh 16,7% ở cả hai miền trong năm 2019, là chỉ dấu đỏ cho sự phát triển mạnh mẽ của bất động sản (BĐS) công nghiệp.

Nhu cầu nhà xưởng tăng

Công nghiệp chế biến, chế tạo để xuất khẩu là ngành “xương sống” của nền kinh tế Việt Nam, với nhiều nhà đầu tư (NĐT) tên tuổi đang chú ý như Samsung, Pou Chen, Group, THACO Group và VinFast…

Ảnh hưởng lớn nhất của các NĐT này là xây dựng cũng như phát triển các trung tâm công nghiệp phụ trợ và cung ứng. Đơn cử như Samsung, doanh nghiệp (DN) này không chỉ thu hút mạnh mẽ các nhà cung cấp nước ngoài vào Việt Nam mà còn nhanh chóng nội địa hoá mạng lưới các nhà cung cấp. Hiện tại, có 210 nhà cung cấp Việt Nam cho Samsung, trong đó có 42 công ty nhà máy cách các nhà máy chính của Samsung ở Bắc Ninh, Thái Nguyên và Tp.HCM trong vòng 45km.

Trong ngành công nghiệp ô tô, các tập đoàn tư nhân Việt Nam là THACO Group và Vingroup đang cho thấy những kế hoạch đầy tham vọng trong việc tạo ra các tổ hợp nhà máy sản xuất ô tô. Như THACO, với mục tiêu đạt 40% tỷ lệ nội địa hoá, DN này còn hợp tác với các nhà cung cấp nước ngoài có kinh nghiệm để phát triển hơn 10 nhà máy sản xuất phụ tùng (diện tích đất dao động từ 0,2 – 4,2ha).

Còn VinFast đã ra mắt tổ hợp ô tô 335ha tại Hải Phòng – nơi có các nhà máy sản xuất phụ tùng ô tô và ô tô hiện đại nhất Việt Nam. Trong đó, 20.000-200.000 m2 nhà máy xây sẵn tạo thành một trung tâm sản xuất phụ tùng ô tô.

Theo đại diện công ty TNHH CBRE, trên thực tế, nhu cầu thiết lập các nhà máy tại Việt Nam tăng cao gần đây đã góp phần giúp thị trường BĐS công nghiệp trở nên sôi động hơn bao giờ hết. Các KCN thuộc các tỉnh, thành phố lớn nhanh chóng được lấp đầy trong bối cảnh nhu cầu về phát triển công nghiệp tăng cao.

Trong 2 năm qua, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đã tăng lên đáng kể trong các KCN lớn của Việt Nam. Tính đến năm 2019, khu vực phía Nam (bao gồm Tp.HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Long An) đã chào đón khoảng 380.500 m2 nhà xưởng xây sẵn, tăng 18,9% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, nguồn cung mới trong năm 2019 của khu vực phía Bắc (bao gồm Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hải Dương và Hưng Yên) là 321.420 m2, tăng 25,2% so với cùng kỳ năm trước.

Ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc bộ phận tư vấn và giao dịch BĐS, CBRE Việt Nam, cho biết tại miền Bắc có 1,6 triệu m2 sàn KCN, trong khi tại phía Nam là 2,1 triệu m2. Nguồn cung nhà xưởng tăng mạnh ở cả hai miền, lên tới 16,7% trong năm 2019.

Kỳ vọng đầu tư FDI

Các nhà máy phía Bắc chủ yếu ở Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng, Bắc Giang… Trong đó, Bắc Ninh chiếm 53% nguồn cung BĐS công nghiệp, khu vực này hấp dẫn bởi giá thuê hợp lý từ 3,5-8 USD. Tại phía Nam có Tp.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu…, trong đó Tp.HCM và Bình Dương chiếm 23-25% tổng nguồn cung.

Để đáp ứng nhu cầu phát triển của các công xưởng, ông Lê Hiếu cho biết các nhà phát triển BĐS hiện nay đa dạng hóa nhu cầu khách thuê và đa dạng hóa loại hình BĐS công nghiệp cho thuê từ nhà máy, nhà xưởng riêng biệt đến phát triển nhà xưởng chung vách, nhà xưởng cao tầng, xưởng đơn tầng.

Lý giải điều này, theo ông Hiếu, Việt Nam đã phát triển mạnh trong 30 năm qua, lượng đất ngày càng bị eo hẹp, vì vậy phải đa dạng hoá nguồn cung. Khách thuê phải thuê được ngay chứ không đợi được, quy mô diện tích linh hoạt từ 1.000-5.000m2.

Theo bà Đặng Phương Hằng, Tổng giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, việc nguồn cung gia tăng đi cùng với tiến độ của các dự án cơ sở hạ tầng trọng yếu, đặc biệt là mạng lưới đường cao tốc và cảng, chi phí đất cạnh tranh cũng như tỷ lệ lấp đầy hơn đang khiến các khu vực công nghiệp thuộc các tỉnh lân cận Tp.HCM và Hà Nội trở nên hấp dẫn hơn đối với các NĐT và phát triển.

Còn ông Hiếu cho biết các DN phát triển BĐS công nghiệp thường chọn địa điểm KCN có khoảng cách phù hợp tạo điều kiện đi lại cho khách thuê. Nếu đi xa các thành phố lớn thì quỹ đất vẫn còn 58% (ở phía Nam), giá thuê vẫn thấp.

Bà Đặng Phương Hằng nhận định sẽ có nhiều dự án phát triển công nghiệp và đầu tư vào tỉnh, thành phố lân cận 2 thành phố lớn. Phần lớn quỹ đất tại các khu vực này là đất nông nghiệp, cần phải chuyển đổi quyền sử dụng đất. Do đó, các nhà phát triển, NĐT nước ngoài nên hợp tác với các DN trong nước để thuận lợi hơn trong quá trình mua bán và hợp pháp.

Đặc biệt, theo ông Hiếu, chiến tranh thương mại Trung – Mỹ vẫn chưa được phân giải, FDI vào Việt Nam thời gian tới gia tăng và sẽ là động lực chính để BĐS công nghiệp các vùng phụ cận Hà Nội và Tp.HCM trỗi dậy.

Minh Sơn