Tổng Bí thư Tô Lâm đã chỉ đạo chuyển hướng chính sách nhà ở đến năm 2030, tập trung ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê và kiểm soát đầu cơ bất động sản. Thông báo 64-TB/VPTW nhấn mạnh quyền có nơi ở hợp pháp là quyền cơ bản của công dân, và việc tiếp cận nhà ở an toàn, phù hợp khả năng chi trả là thước đo của tiến bộ xã hội. Điều này không chỉ đáp ứng nhu cầu cá nhân mà còn tạo nền tảng ổn định chính trị - xã hội, nâng cao năng suất lao động và củng cố niềm tin của nhân dân.

Theo định hướng mới, Nhà nước sẽ dẫn dắt và quản lý thị trường nhà ở cho thuê, không để thị trường tự do tuyệt đối, giữ vai trò kiến tạo thể chế, quy hoạch và chính sách để thị trường vận hành lành mạnh, minh bạch. Điểm đột phá là ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, đặc biệt mô hình chung cư cho thuê tại các đô thị lớn, khu công nghiệp và hành lang kinh tế quan trọng, nhằm giảm áp lực mua nhà và ổn định cuộc sống cho hàng triệu lao động di cư.

Nghịch lý cung cầu trên thị trường nhà ở

Số liệu thị trường cho thấy khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập đang giãn rộng nhanh. Theo Savills Việt Nam, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng trung bình 22%/năm trong 5 năm liên tiếp, nhiều khu vực tăng mạnh hơn như Đông Anh tới 42% và Tây Hồ khoảng 40% mỗi năm, đưa giá căn hộ sơ cấp tại Tây Hồ lên tới 185 triệu đồng/m². Mặt bằng giá căn hộ tại các đô thị lớn hiện vào khoảng 80 triệu đồng/m².

Trong khi đó, theo số liệu Reuters dẫn lại, thu nhập bình quân của người lao động Việt Nam chỉ khoảng 98,4 triệu đồng/người/năm. Với mức giá phổ biến 80 triệu đồng/m², một căn hộ 70 m² có giá khoảng 5,6 tỷ đồng, tương đương gần 57 năm thu nhập bình quân của một lao động nếu chưa trừ chi tiêu sinh hoạt. Mức chênh lệch này khiến giấc mơ sở hữu nhà ngày càng xa tầm với của nhiều người trẻ và lao động đô thị.

Theo Batdongsan.com.vn, trong quý I/2025, giá thuê căn hộ hai phòng ngủ tại Hà Nội tăng thêm khoảng 1 triệu đồng/tháng so với cuối năm 2024, nhiều căn dao động 8,5–10 triệu đồng/tháng, do nhu cầu thuê tăng khi nhiều người không còn đủ khả năng mua. Thực tế này cho thấy thị trường đang tự dịch chuyển từ mô hình "mua để ở" sang "thuê để ở", nhưng nguồn cung nhà cho thuê chuyên nghiệp vẫn rất hạn chế.

Thị trường nhà ở cho thuê đang mắc một nghịch lý khi giá nhà thương mại ở mức cao trong khi nguồn cung nhà ở xã hội lại hạn chế, tạo khoảng trống lớn giữa nhu cầu và khả năng đáp ứng. Cơ cấu sản phẩm hiện nay chủ yếu tập trung vào sở hữu, trong khi nhu cầu thuê dài hạn rất lớn, tập trung ở nhóm lao động trẻ, công nhân và người thu nhập thấp. Sự thiếu hụt nguồn cung khiến nhiều người phải sống trong các khu nhà trọ tạm bợ.

Nhiều nghiên cứu của OECD cho rằng một thị trường nhà cho thuê phát triển giúp tăng khả năng tiếp cận nhà ở, đặc biệt với người trẻ, lao động nhập cư và những người chưa đủ điều kiện mua nhà, đồng thời tăng tính linh hoạt của thị trường lao động khi người lao động có thể di chuyển tới nơi có việc làm mà không gánh áp lực mua nhà. Theo OECD, đây không chỉ là lời giải an cư mà còn là công cụ thúc đẩy dịch chuyển lao động, nâng cao năng suất và sức cạnh tranh của nền kinh tế. Ở nhiều nước phát triển, thuê nhà là một lựa chọn bình thường thay vì chỉ là giải pháp tạm thời trước khi mua.

OECD cũng nhấn mạnh thị trường nhà ở là một trong những yếu tố quyết định khả năng dịch chuyển lao động; khi chi phí nhà ở quá cao hoặc nguồn cung thuê hạn chế, người lao động khó chuyển tới nơi có việc làm tốt hơn. Một nghiên cứu năm 2024 tại Áo cho thấy chi phí nhà ở cao đang trở thành rào cản đối với năng suất và khả năng dịch chuyển của thị trường lao động. Ngược lại, một thị trường cho thuê phát triển sẽ giúp doanh nghiệp tuyển dụng dễ hơn, giữ chân lao động tốt hơn và để nền kinh tế vận hành hiệu quả hơn.

Trước thực tế đó, phát triển nhà ở cho thuê đòi hỏi thay đổi tư duy, từ chỗ chỉ tập trung vào bán sang cân bằng giữa bán và cho thuê, qua đó vừa đáp ứng nhu cầu thực tế, vừa giữ chân lao động và xây dựng nguồn nhân lực ổn định.

Một thay đổi quan trọng về cách tiếp cận là phân loại nhà ở thành bốn nhóm gồm thương mại, cho thuê, công vụ và chính sách, mỗi nhóm có cơ chế riêng từ hỗ trợ giá đến cung cấp miễn phí cho các đối tượng đặc biệt. Cách làm này giúp phân bổ nguồn lực khoa học hơn, tránh tình trạng "cào bằng" như trước và cho phép chính sách hỗ trợ triển khai linh hoạt theo từng nhóm.

Là một trong những đô thị đi đầu, Hà Nội đã chuyển từ mô hình phát triển nhà để bán sang cân bằng giữa nhà bán và nhà thuê, xác định rõ ưu tiên quỹ nhà cho thuê giá phù hợp dành cho công nhân và người lao động trẻ. Thành phố đang nghiên cứu cơ chế khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này, gắn với yêu cầu đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và xã hội, vừa nhằm cải thiện điều kiện sống vừa hình thành một thị trường cho thuê lành mạnh.

Ba nút thắt cần tháo gỡ

Thách thức lớn nhất nằm ở khung pháp lý chưa đồng bộ và thủ tục đầu tư kéo dài. Dù Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã có điều chỉnh, nhiều vướng mắc vẫn chưa được xử lý triệt để, thủ tục phức tạp khiến doanh nghiệp e ngại và làm chậm tiến độ dự án.

Rào cản tiếp theo là quỹ đất và hạ tầng chưa gắn với khu công nghiệp. Nhiều địa phương chưa quy hoạch quỹ đất nhà ở xã hội phù hợp nhu cầu thực tế, hạ tầng giao thông, trường học, y tế thiếu đồng bộ, trong khi quỹ đất 20% từ các dự án thương mại thường ở vị trí xa, bất tiện cho người lao động nên khó thu hút cư dân.

Nút thắt thứ ba là nguồn vốn ưu đãi hạn chế và chính sách thuế phí chưa rõ ràng. Hỗ trợ tài chính hiện chưa đủ mạnh, vốn vay ưu đãi từ ngân hàng còn ít, quy định thuế phí thiếu minh bạch tạo tâm lý bất an cho nhà đầu tư, cộng thêm tâm lý chuộng sở hữu nhà riêng vẫn nặng nề càng làm giảm động lực phát triển phân khúc cho thuê.

Đáng chú ý, nhiều chuyên gia cảnh báo phát triển nhà cho thuê không đơn thuần là xây thêm căn hộ, mà mấu chốt là bài toán lợi nhuận. Nếu thiếu ưu đãi về đất đai, tín dụng và thuế, doanh nghiệp khó có động lực rót vốn vào một phân khúc có thời gian thu hồi vốn dài. OECD và World Bank cùng cảnh báo rằng nhà cho thuê chỉ phát triển khi có cơ chế tài chính dài hạn; nếu lợi nhuận thấp, doanh nghiệp sẽ không mặn mà; và nếu Nhà nước chỉ kêu gọi mà không kèm ưu đãi đất đai, tín dụng thì rất khó mở rộng nguồn cung.

Thực tế ở các nước đi trước cho thấy rủi ro này là có thật. Năm 2024, các hiệp hội nhà ở tại Anh cảnh báo số dự án nhà ở giá phải chăng khởi công mới giảm 30% chỉ trong một năm, nguyên nhân chính là thiếu vốn và chi phí xây dựng tăng mạnh. Nói cách khác, xây nhà cho thuê không khó bằng việc tạo ra cơ chế tài chính để doanh nghiệp có thể đầu tư dài hạn.

Hướng gỡ vướng và vai trò của khu vực tư nhân

Để khơi thông, trước hết cần điều chỉnh chính sách đất đai và tín dụng theo hướng khuyến khích doanh nghiệp, thông qua giảm thuế, cho vay ưu đãi và các hình thức hỗ trợ tài chính nhằm giảm gánh nặng chi phí đầu tư. Song song, các địa phương cần rà soát, xác định rõ quỹ đất cho nhà ở cho thuê tại những khu vực nhu cầu cao như đô thị lớn và khu công nghiệp, bảo đảm kết nối đồng bộ hạ tầng giao thông, trường học và y tế. Cùng với đó, ứng dụng công nghệ số vào quản lý cho thuê, từ hợp đồng, thanh toán đến bảo trì, sẽ tối ưu vận hành, còn việc sửa đổi Luật Nhà ở theo hướng linh hoạt hơn sẽ bảo vệ quyền lợi cả người thuê lẫn chủ đầu tư.

5 'thủ phủ' công nghiệp phía Bắc đồng loạt khởi công dự án nhà ở cho thuê ngay trong tháng 6

World Bank nhận định khu vực tư nhân phải đóng vai trò trung tâm trong mở rộng nguồn cung nhà ở giá phù hợp, bởi ngân sách nhà nước luôn có giới hạn và khó đáp ứng toàn bộ nhu cầu; nhà cho thuê giá phù hợp vì thế cần được khuyến khích thông qua hỗ trợ vốn, tín dụng và sự tham gia của tư nhân. Việc chuyển trọng tâm sang cho thuê cũng mở ra một thị trường mới, với nhóm hưởng lợi trực tiếp gồm chủ đầu tư khu công nghiệp, doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội, doanh nghiệp vận hành căn hộ cho thuê, các quỹ đầu tư bất động sản dài hạn và ngân hàng cho vay dự án nhà ở xã hội. Đây cũng là điều đã diễn ra ở nhiều quốc gia khi nguồn cung căn hộ cho thuê được mở rộng để giải quyết khủng hoảng nhà ở.

Theo World Bank, khoảng 1,6 tỷ người trên thế giới đang chịu tác động của tình trạng thiếu nhà ở, và không chính phủ nào có thể tự bỏ ngân sách giải quyết toàn bộ.

Với Việt Nam, nếu được triển khai đồng bộ, hướng phát triển nhà cho thuê sẽ vừa đáp ứng nhu cầu an cư, vừa giúp doanh nghiệp tuyển dụng dễ hơn, giữ chân lao động và nâng cao năng lực cạnh tranh của các đô thị lớn.

Quang Lãng