Việc các chủ đầu tư đua "bung hàng" trong bối cảnh thanh khoản thị trường vẫn khá chậm, tỷ lệ hấp thụ giảm, dòng tiền đầu tư dè dặt, phản ánh một giai đoạn tái cấu trúc sâu của bất động sản, nơi các doanh nghiệp buộc phải chủ động bước vào chu kỳ cạnh tranh mới.

Cuộc đua tái xuất nguồn cung

Quý II/2026 chứng kiến sự trở lại mạnh hơn của nguồn cung mới tại khu vực phía Nam. Bình Dương cũ (nay thuộc TP HCM) tiếp tục là tâm điểm với hàng loạt dự án quy mô lớn trải dài dọc Quốc lộ 13 và các trục hạ tầng kết nối.

Điển hình, Tập đoàn Lê Phong mở bán dự án hơn 650 căn hộ với mức giá từ 63 triệu đồng/m2, đồng thời chuẩn bị tung thêm hơn 2.000 sản phẩm cao cấp ven sông tại Lái Thiêu.

Khải Hoàn Land đưa ra thị trường gần 1.500 căn hộ giá từ 50 triệu đồng/m2. Kim Oanh Group cũng chuẩn bị mở bán gần 3.800 sản phẩm thấp tầng tại đại đô thị One Era với giá từ 8,6 tỷ đồng/căn...

Trong khi đó, tại trung tâm TP HCM, nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Các dự án như Sarene tại Sala hay dòng sky villa Savila cho thấy xu hướng tái khởi động của các khu đô thị lớn sau nhiều năm “ém hàng”.

Theo dự báo của DKRA Consulting và FERI, riêng quý II, thị trường phía Nam có thể đón từ 7.000-10.000 căn hộ mở bán mới, cao gần gấp đôi quý trước. Tuy nhiên, nghịch lý nằm ở chỗ nguồn cung tăng nhưng sức mua chưa cải thiện tương ứng.

Báo cáo của One Mount Group cho thấy tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mới ở khu vực trung tâm TP HCM và Bình Dương đều giảm so với quý trước.

Đáng chú ý, tại Hà Nội, lượng giao dịch căn hộ chuyển nhượng trong quý I giảm tới 60% theo quý. Điều này phản ánh tâm lý thận trọng vẫn đang bao trùm thị trường.

Lý giải hiện tượng nhiều chủ đầu tư vẫn liên tục "bung hàng" giữa lúc thanh khoản yếu, các chuyên gia cho rằng trước hết là do áp lực sống còn của doanh nghiệp bất động sản sau giai đoạn dài suy giảm.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Consulting, nguồn cung mới hiện nay chủ yếu đến từ các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính tốt và đã chuẩn bị quỹ hàng từ sớm. Sau nhiều năm thị trường gần như “đóng băng”, các doanh nghiệp buộc phải quay lại chu kỳ bán hàng để tái tạo dòng tiền.

Trên thực tế, bất động sản là ngành có vòng quay vốn rất lớn. Dự án càng kéo dài, chi phí lãi vay, chi phí quản lý và áp lực tài chính càng gia tăng. Nếu tiếp tục trì hoãn mở bán, doanh nghiệp sẽ đối mặt nguy cơ chôn vốn kéo dài, đặc biệt trong bối cảnh giá đất, vật liệu xây dựng và chi phí tài chính vẫn neo cao.

Địa ốc tăng nhịp hồi phục, phân khúc giá mềm vẫn 'khan hàng'?

Lối thoát nào cho doanh nghiệp giữa ‘bão nợ’?

Không ít chủ đầu tư hiện nay cũng đang bước vào giai đoạn phải cơ cấu lại dòng tiền và tái khởi động hệ sinh thái kinh doanh sau thời gian dài phòng thủ. Việc tung sản phẩm ra thị trường, dù bán chậm, vẫn giúp doanh nghiệp duy trì hiện diện thương hiệu, giữ nhịp thị trường và từng bước thu hồi vốn.

Doanh nghiệp tranh thủ “cửa sổ cơ hội”

Một nguyên nhân quan trọng khác đến từ việc các vướng mắc pháp lý đang dần được tháo gỡ. Theo One Mount Group, việc 3 bộ luật sửa đổi liên quan đến bất động sản được triển khai đồng bộ đã giúp nhiều dự án hoàn thiện pháp lý và đủ điều kiện tái khởi động bán hàng.

Sau nhiều năm mắc kẹt ở các khâu phê duyệt, cấp phép hoặc nghĩa vụ tài chính, nhiều dự án hiện mới có cơ hội ra thị trường. Với các chủ đầu tư, đây là “cửa sổ thời gian” cần tận dụng trước khi cạnh tranh nguồn cung trở nên khốc liệt hơn trong các năm tới.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định quý II là giai đoạn nhiều dự án bắt đầu mở bán trở lại sau thời gian dài thăm dò sức mua. Tuy nhiên, theo ông, các doanh nghiệp hiện vẫn trong trạng thái bán hàng thận trọng thay vì "bung hàng" ồ ạt như giai đoạn sốt nóng trước đây.

Điều này lý giải vì sao thị trường xuất hiện nhiều dự án mới nhưng quy mô mở bán thực tế chưa quá lớn. Các doanh nghiệp chủ yếu mở bán theo từng giai đoạn nhỏ để kiểm tra phản ứng thị trường, thay vì tung toàn bộ giỏ hàng cùng lúc.

Giới chuyên môn nhận định đợt bung hàng hiện nay cũng phản ánh quá trình thanh lọc mạnh mẽ trong ngành bất động sản. Khi tín dụng bị siết chặt và nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, thị trường dần nghiêng về các doanh nghiệp có năng lực tài chính, pháp lý và khả năng triển khai thực sự.

Dù nguồn cung cải thiện, thị trường vẫn đối mặt nhiều lực cản khiến thanh khoản khó phục hồi mạnh.

Yếu tố lớn nhất là lãi suất vay mua nhà chưa đủ hấp dẫn. Mặt bằng lãi suất hiện tại mới chỉ giúp tâm lý người mua ổn định hơn, chứ chưa đủ kích hoạt làn sóng đầu tư mới. Trong bối cảnh giá căn hộ vẫn ở mức cao, chi phí vay vốn trở thành áp lực lớn với cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.

Ngoài ra, tâm lý thị trường đã thay đổi đáng kể sau giai đoạn tăng nóng trước đây. Nhà đầu tư hiện ưu tiên dòng tiền an toàn hơn, giảm sử dụng đòn bẩy tài chính và thận trọng với kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Ba yếu tố quyết định khả năng hấp thụ của dự án hiện nay gồm lãi suất, chính sách bán hàng và tiến độ hạ tầng. Trong điều kiện thuận lợi, tỷ lệ hấp thụ có thể đạt 70-80%, nhưng ở giai đoạn khó khăn, con số này có thể giảm xuống khoảng 60%.

Có thể thấy, làn sóng "bung hàng" hiện nay không phản ánh một thị trường bùng nổ trở lại, mà cho thấy các doanh nghiệp đang chủ động “giữ nhịp” cho chu kỳ phục hồi mới.

Trong bối cảnh thanh khoản còn chậm, việc mở bán mang tính thăm dò nhiều hơn là chạy đua doanh số. Tuy nhiên, đây cũng là bước đi cần thiết để doanh nghiệp tái tạo dòng tiền, giữ thị phần và chuẩn bị cho giai đoạn cạnh tranh mới khi thị trường phục hồi rõ nét hơn.

Quan trọng hơn, chu kỳ hiện tại cho thấy bất động sản đang dịch chuyển từ thị trường đầu cơ sang thị trường chú trọng nhu cầu ở thực, pháp lý minh bạch và giá trị khai thác dài hạn.

Những doanh nghiệp đủ sức tồn tại và tiếp tục "bung hàng" lúc này cũng chính là nhóm đang đặt cược vào một chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn trong tương lai.

Hưng Nguyên