Không còn là hiện tượng cục bộ, sự trầm lắng diện rộng của thị trường nhà mặt phố đang phản ánh những thay đổi sâu sắc trong hành vi tiêu dùng, mô hình bán lẻ và phương thức kinh doanh. Thương mại điện tử lên ngôi khiến lợi thế của mặt bằng nhà phố bị đặt trước một cuộc tái định vị chưa từng có.

Khó chồng khó

Đầu tháng 8 vừa qua, sau 5 năm bám trụ trên phố Kim Mã, chị Phương Chi buộc phải trả lại mặt bằng kinh doanh thời trang dù đây từng là địa điểm giúp cửa hàng duy trì lượng khách ổn định trong nhiều năm.

Chị Chi cho hay cửa hàng của chị rộng khoảng 30 m², chi phí thuê vào khoảng 35 triệu đồng/tháng. Nếu cộng thêm tiền nhân viên, điện nước, chi phí quảng cáo và vận hành, số tiền phải chi mỗi tháng lên tới hơn 50 triệu đồng.

“Khó khăn ập tới trong khoảng một năm trở lại đây, khi chiến dịch “làm sạch” vỉa hè được đẩy mạnh, lượng khách đến cửa hàng giảm đáng kể. Có những ngày, số lượng khách chỉ đếm trên đầu ngón tay. Doanh thu liên tục sụt giảm khiến cửa hàng không đủ khả năng bù đắp chi phí”, chị Chi chia sẻ.

Ngay cả khi chủ nhà chủ động giảm 20% tiền thuê để giữ chân khách, chị Linh vẫn quyết định dừng kinh doanh. “Không phải chủ nhà không thiện chí, nhưng mức giảm đó không đủ để bù đắp khoản lỗ mà cửa hàng đang phải gánh”, nữ chủ shop thời trang nói thêm, đồng thời cho biết đang lên kế hoạch thuê cửa hàng trong ngõ và đẩy mạnh kinh doanh online.

Câu chuyện của chị Chi không phải là trường hợp cá biệt. Trên phố Chùa Bộc, chị Tú Trinh cũng vừa trả lại mặt bằng kinh doanh rộng 3 tầng dù chủ nhà đã chấp nhận giảm giá thuê từ 50 triệu đồng xuống còn 40 triệu đồng/tháng.

Theo chị Trinh, điều khiến chị đưa ra quyết định không nằm ở mức giá thuê mà ở hiệu quả kinh doanh ngày càng đi xuống. Sau gần một năm cố gắng duy trì hoạt động, chị nhận thấy lượng khách đến cửa hàng giảm mạnh. Người tiêu dùng vẫn quan tâm đến sản phẩm nhưng hành vi mua sắm đã thay đổi. Khách hàng đến xem hàng nhiều hơn nhưng tỷ lệ chốt đơn lại thấp hơn trước.

Nếu như trước đây, mặt bằng nằm trên các tuyến phố trung tâm gần như không bao giờ rơi vào tình trạng bỏ trống thì nay, việc một căn nhà mặt phố treo biển cho thuê nhiều tháng đã trở thành điều bình thường.

Khảo sát tại nhiều văn phòng môi giới chuyên nhà mặt phố tại khu vực nội đô Hà Nội cũng cho thấy đây là giai đoạn khó khăn nhất của thị trường kể từ sau thời đại dịch Covid-19.

Anh Phong, đại diện một văn phòng môi giới ở Cầu Giấy, cho biết nhiều căn nhà sở hữu vị trí đẹp, mặt tiền rộng từ 4-6 m, được rao cho thuê từ đầu năm nhưng đến nay vẫn chưa tìm được khách. Không ít chủ nhà đã phải giảm giá từ 20-30% nhưng thanh khoản vẫn rất thấp.

“Trước đây, chủ nhà thường ở thế áp đảo và có thể đưa ra mức giá rất cao. Hiện nay, cục diện đã thay đổi hoàn toàn”, anh Phong nhận định.

Vì đâu nên nỗi?

Nguyên nhân khiến nhà mặt phố ngày càng khó lấp đầy, đầu tiên, đến từ sự suy giảm sức mua của thị trường. Trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động, người tiêu dùng có xu hướng thắt chặt chi tiêu. Điều này tác động trực tiếp đến doanh thu của các cửa hàng bán lẻ.

Thứ hai là sự thay đổi trong mô hình kinh doanh. Nếu như trước đây, vị trí mặt tiền được xem là yếu tố quyết định thành công thì hiện nay, sự bùng nổ của thương mại điện tử đang khiến gió đổi chiều.

Theo báo cáo của YouNet ECI công bố vào thượng tuần tháng 8/2026, tổng giá trị giao dịch trên 4 nền tảng thương mại điện tử gồm Shopee, TikTok Shop, Lazada và Tiki trong nửa đầu năm nay đạt 264.800 tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ năm 2025.

Những con số cho thấy người tiêu dùng đang dịch chuyển ngày càng mạnh sang các nền tảng trực tuyến. Đối với nhiều ngành hàng như thời trang, mỹ phẩm, phụ kiện hay đồ gia dụng, việc duy trì một cửa hàng mặt phố không còn là điều kiện bắt buộc để tiếp cận khách hàng.

Giới đầu cơ nhà đất đang ‘thở dốc’?

Nhà đầu tư tính “thoát” căn hộ khi lãi ngày càng mỏng

Không chỉ vậy, việc Hà Nội siết chặt công tác quản lý trật tự đô thị từ cuối năm 2025 cũng tạo ra những tác động đáng kể đối với hoạt động kinh doanh.

Nhiều cửa hàng ăn uống từng phụ thuộc vào diện tích vỉa hè để bố trí bàn ghế hoặc tạo không gian kinh doanh nay buộc phải thu hẹp quy mô. Những lợi thế từng giúp mặt bằng mặt phố gia tăng giá trị như vỉa hè rộng hay không gian mở đã không còn phát huy hiệu quả như trước.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam, nhận định việc nhiều cửa hàng thu hẹp quy mô là hệ quả của hàng loạt yếu tố cộng hưởng. Trong khi giá thuê tại các tuyến phố lớn vẫn ở mức cao, sức mua lại tăng trưởng không đồng đều giữa các ngành hàng.

Đồng thời, chi phí nhân sự, logistics và vận hành đều gia tăng. Điều này khiến bài toán hiệu quả trên mỗi m2 mặt bằng trở nên khó giải hơn bao giờ hết.

Bà An cho rằng, khách hàng hiện nay ngày càng ưu tiên sự tiện lợi, các chính sách thanh toán linh hoạt và khả năng đổi trả nhanh chóng trên các nền tảng trực tuyến. Điều đó buộc các doanh nghiệp phải tái cấu trúc hoạt động kinh doanh.

Thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào lưu lượng khách tự nhiên trên các tuyến phố lớn, nhiều thương hiệu đã chuyển mặt bằng trung tâm thành không gian trải nghiệm, trong khi các hoạt động lưu kho, xử lý đơn hàng và phân phối được đưa vào sâu trong các khu dân cư hoặc vùng ven.

Có thể thấy, thị trường nhà mặt phố đang bước vào một giai đoạn chuyển đổi mang tính cấu trúc. Khái niệm “mặt tiền quyết định tất cả” dường như không còn phù hợp trong bối cảnh hiện nay.

Đối với chủ nhà, việc duy trì mức giá thuê cao như giai đoạn trước có thể khiến mặt bằng rơi vào tình trạng bỏ trống kéo dài. Thay vì chờ đợi, nhiều chuyên gia cho rằng chủ nhà cần chủ động điều chỉnh kỳ vọng, áp dụng các chính sách linh hoạt hơn như giảm giá thuê, chia nhỏ diện tích, hỗ trợ thời gian hoàn thiện mặt bằng hoặc nới lỏng các điều khoản thanh toán, qua đó giúp cả bên cho thuê và khách thuê cùng có lợi.

Hưng Nguyên