Suốt nhiều tháng qua, các thông tin quy hoạch đã không ngừng thổi hơi nóng vào thị trường bất động sản huyện Thường Tín, TP.Hà Nội. Đặc biệt, ở những khu vực ven đường Vành đai 4 chạy qua, nhà đất ở mọi phân khúc vẫn đang tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới.

Đất vẫn không ngừng sốt

Kết quả khảo sát của Batdongsan cho thấy giá đất Thường Tín đã tăng mạnh, có nơi vượt ngưỡng 100 triệu/m2, tăng 200% so với năm 2020. Điểm nóng đa phần rơi vào các xã vùng ven quy hoạch đường Vành đai 4, như Khánh Hà, Hiền Giang, Hòa Bình, Nhị Khê, Văn Bình, Duyên Thái…

Anh Đặng Tiến Hoàng, một môi giới khu vực Nam Hà Nội, cho hay sau thời gian sốt nóng trước thông tin quy hoạch sân bay, phần lớn nhà đầu tư tìm đến Thường Tín hiện quan tâm nhiều hơn đến các vùng ven Vành đai 4, khu vực gần đường cao tốc, hay vùng đất đấu giá.

Điển hình, tại các xã Vạn Điểm, Duyên Thái (nằm kề quốc lộ 1A, cao tốc Pháp Vân - Cầu Giẽ) giá đất hiện ở mức 15-20 triệu/m2, tăng 50-70% so với năm 2021. Các xã Chương Dương, Đồng Văn, đất thổ cư ở mức 30 - 40 triệu đồng/m2, gần mặt đường lớn chạm ngưỡng 70 - 80 triệu đồng/m2.

Đối với đất nông nghiệp, cây trồng, cách đây 3 năm được rao bán với giá khoảng 1,5 -2 triệu đồng/m2, hiện đã tăng lên 7 - 8 triệu đồng/m2 tùy vị trí đường sá, hạ tầng.

Thực tế, các cuộc thăm dò cho thấy, việc tạo sóng để đón gió quy hoạch gây sốt đất không chỉ xảy ra trong thời gian gần đây mà đã rất phổ biến từ nhiều năm trước. Riêng các đợt sốt đất “ăn theo” quy hoạch đường Vành đai 4 hay đô thị ven sông Hồng đã diễn ra từ đầu năm 2022.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea), trong một hội nghị mới đây lấy dẫn chứng tại Đông Anh, khi quy hoạch đô thị ven sông Hồng được công bố, nhiều dự án bỏ hoang, không có hạ tầng nhưng giá lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, ngang ngửa các khu vực trung tâm.

Cần nhấn mạnh, không chỉ phả thêm hơi nóng vào thị trường bất động sản vốn đang diễn biến khó lường, làn sóng quy hoạch còn được kỳ vọng trở thành “lối thoát hiểm” của không ít nhà đầu tư có nhu cầu thoát hàng, thu hồi vốn trong thời gian tới.

Đơn cử, trong một bài viết gần đây của Vnbusiness, anh Vũ Thành Danh (Hà Nội) chia sẻ vào cuối năm 2020, anh rót hơn 4 tỷ đồng mua 2 lô đất liền kề ven tuyến đường số 28, nằm trong khu đô thị trung tâm TP.Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa.

Dù mua vào lúc sốt đất nhưng với mặt bằng giá hiện tại, nếu bán được, anh Danh sẽ có lãi chênh khoảng hơn 1 tỷ đồng. Nhưng vấn đề hiện tại của anh là không thể bán được để “chốt lời”.

Trước áp lực thu hồi vốn để tái đầu tư, anh Danh cho biết đang “ngóng” thời điểm đồ án điều chỉnh quy hoạch chung TP.Nha Trang được Thủ tướng phê duyệt. Đây không chỉ là niềm hy vọng của nhà đầu tư mà được kỳ vọng sẽ là “cú hích” mới cho mảng bất động sản Nha Trang.

Thận trọng khi xuống tiền

Không chỉ riêng tại Hà Nội hay Nha Trang, thực tế chỉ ra hạ tầng quy hoạch chính là yếu tố hiếm hoi có thể khiến thị trường bất động sản sôi động hơn trong bối cảnh đầy khó khăn hiện nay. Dù chỉ là cục bộ, sốt đất ăn theo "sóng" hạ tầng vẫn là cơ hội của những nhà đầu tư có nhu cầu "thoát hàng".

Điển hình, thời gian qua, nhiều khu vực quanh dự án cao tốc TP.HCM - Mộc Bài dù chưa xác định thời điểm khởi công nhưng thị trường đã có dấu hiệu tăng nhiệt rất nhanh. Đơn cử như giá đất tại huyện Bến Cầu thời điểm này đã tăng 30 - 50% so với năm 2021.

Anh Lê Luân, một nhà đầu tư đang sở hữu 3 lô đất nền gần cửa khẩu Mộc Bài (đoạn qua huyện Bến Cầu), cho biết: “Giá đất khu vực này đang được rao ở mức 800 triệu - 1,2 tỷ đồng/lô (70 – 90m2), tôi đang mong có thể bán “chốt lời” rồi chuyển sang nơi khác sau gần 3 năm đầu tư ở đây”.

Sóng quy hoạch được kỳ vọng trở thành cú hích cho thị trường bất động sản, mở ra cơ hội thoát hàng cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, với những người có nhu cầu mua vào, các chuyên gia khuyến nghị nên thận trọng. Không chỉ với các quy hoạch chỉ là “bánh vẽ”, ngay cả những quy hoạch đã công bố nhưng vẫn có thể có sự chỉnh sửa để phù hợp.

“Nếu cứ mua bán lòng vòng làm tăng giá đất rất có khả năng nhà đầu tư gặp phải rủi ro khi mua trúng đất quy hoạch công viên, cây xanh. Đơn cử, như theo đồ án quy hoạch ven sông Hồng, tỷ lệ cây xanh chiếm trên 30% nên nhà đầu tư cần hết sức thận trọng”, Phó Chủ tịch VNRea Nguyễn Văn Đính khuyến cáo.

Có thể thấy, năm 2022 được đánh giá là năm của đầu tư công, nâng cấp hạ tầng kết nối, cải thiện tiện ích khu vực, vì vậy giá đất ở nhiều vùng quy hoạch sẽ có chiều hướng tăng, thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư. Lợi dụng điều này, nhiều môi giới hoặc những người muốn bán sẽ tung tin nóng, gây sốt ảo hướng tới các nhà đầu tư, đặc biệt là những "tay ngang" thiếu kinh nghiệm.

Vì vậy, các nhà đầu tư khi tìm hiểu thông tin hay mua bất động sản cần cân nhắc kỹ các thông tin, tính pháp lý của sản phẩm, đặc biệt cần thận trọng khi tiếp cận các khu vực đang nóng sốt do thông tin quy hoạch. Đồng thời, cần lựa chọn những môi giới có uy tín.

Bất động sản vẫn là kênh giữ tiền hàng đầu, nhưng để giảm rủi ro, nhà đầu tư cần cân nhắc 3 nhóm yếu tố. Đầu tiên là giao dịch thị trường đang chậm lại, thứ hai là giá bán thứ cấp có xu hướng giảm nhẹ, nhất là ở vùng xa, và cuối cùng là ngân hàng siết tín dụng, lãi suất vay có thể tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Hưng Nguyên