Tuy nhiên, việc nhiều dự án trùm mền được khơi thông cũng đặt ra những vấn đề rủi ro cho nhà đầu tư cũng như khách hàng. Yếu tố pháp lý luôn là vấn đề làm đau đầu giới đầu tư khi nguyên nhân chính dẫn đến dự án trùm mền là thiếu nguồn vốn, hoặc đang được cầm cố làm tài sản thế chấp ngân hàng.

Sôi động hoạt động M&A

Nhiều dự án trùm mền được hồi sinh gần đây là do có sự tác động lớn từ quá trình M&A. Ngoài những doanh nghiệp ngoại đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc và Singapore… nhiều doanh nghiệp nội như: công ty Cổ phần Địa ốc Đất Xanh (DXG), Tập đoàn Novaland… cũng không kém cạnh khi tích cực tiến hành nhiều thương vụ M&A.

Trong số những doanh nghiệp ngoại tham gia vào quá trình M&A, phải nói tới các doanh nghiệp đến từ Singapore. Cụ thể, như tập đoàn CapitalLand (Singapore) đã triển khai mua lại 90% cổ phần của một dự án rộng 0,8ha ở Thảo Điền, một trong những khu dân cư được ưa chuộng nhất tại Tp.HCM, để phát triển hơn 300 căn hộ; hay như Keppel Land sẵn sàng chi gần 37 triệu USD để sở hữu thêm 16% tại quận 1, Tp.HCM.

Một cái tên đáng chú ý khác là HongKong Land khi tập đoàn này chính thức trở thành đối tác chiến lược không chỉ của công ty Cổ phần Đầu tư hạ tầng kỹ thuật Tp.HCM mà còn của cả công ty Sơn Kim Land, với mục tiêu khai thác các dự án nhà ở trên quỹ đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và phát triển nhiều dự án căn hộ cao cấp tại khu vực phía đông thành phố.

Không ít các dự án sau khi M&A vẫn thất bại, do những dự án trùm mền thường là những dự án khó ước tính chi phí và dễ dẫn đến sai lệch trong chiến lược kinh doanh. Một khi tính toán sai lệch, chủ đầu tư sẽ dễ rơi vào tình trạng đói vốn, dẫn đến tiếp tục trùm mền dự án.

Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp địa ốc trong nước cũng không chịu “ngồi yên” mà đã bắt đầu làm chủ bằng nhiều thương vụ khá lớn như: công ty Cổ phần Địa ốc Đất Xanh (Đất Xanh Group), chỉ trong thời gian ngắn, tập đoàn này đã hoàn thành M&A với 12 dự án, nâng tổng số dự án đang triển khai lên 30 dự án.

Tập đoàn Novaland cũng không kém phần khi nắm trong tay hơn 40 dự án BĐS có quy mô lớn. Hay tập đoàn Hưng Thịnh mới đây đã mua lại cổ phần của công ty TNHH Xây dựng – Thương mại Thuận Thành Phát, là công ty sở hữu dự án chung cư cao tầng Chương Dương Golden Land tại phường Trường Thọ, quận Thủ Đức, Tp.HCM.

Chính những thương vụ M&A trên đã góp phần tích cực vào việc giải phóng hàng tồn kho trên thị trường BĐS, nhưng theo các chuyên gia, hiện vẫn còn nhiều rào cản và rủi ro pháp lý ảnh hưởng đến xu hướng này.

Khách hàng vẫn gánh rủi ro

Thực tế, việc nhiều doanh nghiệp thâu tóm những dự án trùm mền đang tạo nên một bức tranh tươi sáng cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, cuộc chơi M&A vẫn còn nhiều rủi ro khiến không ít chuyên gia lo lắng, nhất là vấn đề pháp lý của các dự án, bởi vì không phải bất cứ thương vụ M&A nào cũng thuận lợi và đem về kết quả khả quan.

Theo nhiều chuyên gia, việc kết thúc quá trình M&A sẽ mở ra một hướng đi mới cho các dự án trùm mền nhưng trước đây, không ít các dự án sau khi M&A vẫn thất bại như thường.

Nguyên do là những dự án trùm mền thường là những dự án khó ước tính chi phí và dễ dẫn đến sai lệch trong chiến lược kinh doanh. Một khi tính toán sai lệch, chủ đầu tư sẽ dễ rơi vào tình trạng đói vốn, dẫn đến tình trạng dự án tiếp tục trùm mền.

Trong khi đó, theo các chuyên gia, để hoàn thành việc chuyển nhượng dự án, bản thân dự án đó phải đảm bảo một số yếu tố như hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất… nhưng trên thực tế, ngoài những yếu tố này, còn những khó khăn khác mà chủ đầu tư cần phải thực hiện khi làm thủ tục chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án.

Ngoài ra, vấn đề dự án sau quá trình chuyển nhượng thường được nhà phân phối đặt cho cái tên khác và sẽ “chuyển nhượng hợp đồng” lại cho khách hàng. Do đó, nhà phân phối đóng vai trò như chủ đầu tư trong hợp đồng mua bán nên nhiều công chứng viên không phát hiện ra và vẫn công chứng cho việc chuyển nhượng.

Tuy nhiên, trong quá trình làm giấy chủ quyền nhà về sau, những khách hàng này sẽ gặp rắc rối do cơ quan nhà nước chỉ công nhận chủ đầu tư thực sự của dự án. Một khi tranh chấp xảy ra, người thiệt thòi vẫn là khách hàng mua nhà.

Có những trường hợp, quá trình thực hiện mua bán dự án chưa hoàn thành nhưng cả chủ đầu tư và nhà phân phối vẫn tiến hành bán sản phẩm cho khách hàng. Với những sản phẩm như vậy, khách hàng mua nhà đương nhiên là người chịu thiệt thòi, bởi Luật Kinh doanh BĐS đã quy định rất rõ, một khi có tranh chấp xảy ra, những hợp đồng mua bán nhà trong các trường hợp này sẽ bị vô hiệu, khách hàng sẽ chịu thiệt vì không có pháp lý chắc chắn.

Chính vì vậy, trước những lý do trên, theo các chuyên gia, để tránh những trường hợp đáng tiếc xảy ra, khách hàng nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp pháp lý dự án rõ ràng trước khi ký kết hợp đồng mua bán.

Đồng thời khách hàng nên tìm hiểu xem dự án đã được Sở Xây dựng cấp phép về việc đủ điều kiện để huy động vốn và có ngân hàng bảo lãnh hay chưa nhằm đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho khách hàng.

Đăng Thanh