Đằng sau những con số tưởng như hấp dẫn ấy là câu chuyện về một thị trường nhà phố trung tâm đang giằng co giữa giá trị vị trí và chất lượng sống.

Sự thật sau tấm biển rao bán

“Sau khi tìm hiểu trên các sàn môi giới, tôi thấy khu vực Khâm Thiên (phường Đống Đa) đang rao bán nhiều căn nhà chỉ hơn 1 tỷ đồng, tôi nghĩ đây là cơ hội hiếm có để “an cư” giữa trung tâm Hà Nội. Tuy nhiên, sau khi được môi giới dẫn đi xem nhà, tôi thực sự ngán ngẩm khi những căn hộ đó nằm sâu trong những con ngõ không đèn, một màu đen hun hút”, anh Nguyễn Xuân Hải (phường Cầu Giấy) chia sẻ.

Anh Hải cho biết thêm, lối vào nhỏ hẹp, chỉ vừa một người đi bộ, hai xe máy rất khó để tránh nhau, căn nhà được rao bán nằm sâu bên trong, diện tích khoảng hơn 40m2, được xây dựng 2 - 3 tầng, bỏ ra số tiền hơn 1 tỷ để chui rúc trong những “lô cốt” như vậy tôi thấy không xứng đáng.

Tương tự, tại khu vực Khâm Thiên, môi giới Hoàng giới thiệu: “Tôi có căn nhà 5 tầng, đầy đủ nội thất, công năng, giá chỉ nhỉnh 1 tỷ đồng”. Tuy nhiên, khi người mua đến xem thực tế, căn nhà 5 tầng anh Hoàng rao bán chỉ rộng chừng 7m2 đất, được tận dụng tối đa diện tích để bố trí khu bếp, phòng khách, phòng ngủ, cầu thang đi lên các tầng dễ bị cộc đầu với người cao từ 1m7 trở lên.

Đặc biệt, để đến được ngôi nhà, khách phải len lỏi qua những ngách sâu, hẹp, không khí ẩm và tối, nhiều người dân sống cùng khu vực bày tỏ: “Chúng tôi hầu như không biết ngày hay đêm nếu không xem đồng hồ”.

Sự tiện lợi của những căn hộ này là vị trí gần trung tâm, thuận tiện cho việc đi làm, nhưng không gian sống thì phản ánh một “gam màu tối”, việc sống trong những con ngõ không màu như vậy khiến nhiều người cảm thấy khó chịu, sẽ khó phù hợp nếu gia đình có con nhỏ.

Ngoài ra, một số căn hộ tập thể cũ ở Đống Đa cũng đang rao bán quanh mức 2 tỷ đồng, diện tích sử dụng chỉ tầm 30 - 40m². Dù đã được cải tạo, nhưng trần thấp, tường cũ, hạ tầng xuống cấp khiến nhiều người mua phải cân nhắc. Rất ít người đủ dũng cảm để bỏ tiền mua một căn nhà mà ánh sáng mặt trời cả năm chỉ len được vài phút.

Theo lời ông Hoàng Văn Huy - môi giới hoạt động hơn 10 năm tại khu vực này, những căn nhà nhỏ, sâu trong ngõ vẫn có nhiều người hỏi mua, nhưng tỷ lệ chốt giao dịch khá thấp, khách đến xem thường thất vọng vì điều kiện sống kém hơn tưởng tượng.

Vì vậy, dù mang tiếng là “nhà giá rẻ trung tâm”, các căn nhỏ dưới 20m² ở Đống Đa vẫn nằm yên trên sàn rao vặt nhiều tháng, như một minh chứng cho thực tế rằng thị trường nhà phố nội đô không chỉ đo bằng giá, mà còn bằng cảm nhận sống.

Giá đất trung tâm vẫn “neo cao”

Khâm Thiên là một trong những tuyến phố lâu đời và sầm uất nhất Đống Đa, nơi đây được ví như “mê cung ngõ nhỏ”. Nhiều con ngách ở đây chỉ vừa một xe máy đi qua, hai bên tường cao, ánh sáng khó lọt xuống. Ban ngày vẫn phải bật đèn, ban đêm lại thiếu chỗ gửi xe, đây là những hạn chế cố hữu của khu phố cũ.

Thế nhưng, giá đất tại đây vẫn giữ ở mức “trên trời”. Theo khảo sát của các sàn giao dịch, giá nhà mặt phố Khâm Thiên dao động khoảng 500 - 550 triệu đồng/m², do vị trí thuận tiện cho kinh doanh. Còn các căn nằm trong ngõ chính, nơi xe ba gác hoặc ô tô nhỏ vào được, cũng không dưới 200 - 300 triệu đồng/m². Những ngách sâu, chỉ xe máy di chuyển, giá giảm xuống còn 150 triệu đồng/m², song vẫn cao hơn nhiều khu ngoại thành.

Tuy nhiên, ghi nhận trên các sàn môi giới bất động sản, lượng khách tìm mua ở khu vực này đang giảm dần trong vài năm trở lại đây. Khâm Thiên là khu phố cũ, mật độ dân cư dày, hạ tầng chật chội. Người mua trẻ tuổi bây giờ ưu tiên không gian sống, ánh sáng, chỗ để xe.

Phần lớn giao dịch hiện nay đến từ người dân gốc Hà Nội, muốn ở gần chỗ làm hoặc mua nhà cho con học đại học. Nhóm này hiểu rõ hạn chế khu vực nên ít mặc cả. Trong khi đó, người ngoại tỉnh thường chọn các khu xa trung tâm như Hoàng Mai, Hà Đông, Đông Anh - nơi giá rẻ hơn, nhà rộng hơn dù xa hơn 5 - 10 km.

Một yếu tố khác khiến giá đất Đống Đa vẫn “neo cao” là quỹ đất gần như cạn kiệt. Tại khu vực trung tâm, gần như không còn đất trống để xây mới, nên dù nhà cũ xuống cấp, người bán vẫn giữ giá. Ở Hà Nội, có thể cái quý nhất không phải là ngôi nhà, mà là tờ sổ đỏ mang tên một địa chỉ quận trung tâm.

Những căn nhà 1 - 2 tỷ đồng ở Đống Đa không phản ánh xu hướng giảm giá, mà chỉ là dạng tài sản đặc thù với diện tích siêu nhỏ, hẻm sâu, khó cải tạo. Người mua cần tính toán kỹ chi phí cải tạo, khả năng sinh hoạt lâu dài và đặc biệt là thanh khoản. Mua được rẻ hôm nay, nhưng khi bán lại có thể mất nhiều thời gian hoặc phải giảm giá sâu.

Trong bối cảnh giá nhà trung bình tại Hà Nội đang tiếp tục tăng, những căn “mini nhà phố” như ở Khâm Thiên trở thành lựa chọn duy nhất cho một số người muốn sở hữu nhà trong nội đô. Tuy nhiên, đó là lựa chọn đánh đổi giữa vị trí và không gian, giữa tiện lợi và chất lượng sống.

Một tỷ đồng - con số từng được xem là “giấc mơ trong tầm tay” nay chỉ đủ mua vài mét vuông trong ngách nhỏ giữa lòng thủ đô. Câu chuyện về căn nhà ở Khâm Thiên cho thấy bức tranh trái ngược: giá trị đất vẫn tăng, nhưng giá trị sống lại giảm.

Giữa dòng chảy phát triển của đô thị, những ngôi nhà siêu nhỏ vẫn âm thầm tồn tại như minh chứng cho nghịch lý: ở càng gần trung tâm, con người càng phải thu mình trong những khoảng không gian chật hẹp và giấc mơ “an cư tại những tuyến phố trung tâm” với nhiều người có lẽ vẫn chỉ là một phép tính chưa thể cân bằng.

Tiến Anh