Dự thảo Luật đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt được nhiều chuyên gia ví như xây tổ cho phượng hoàng, cần có chính sách đặc thù thu hút nhà đầu tư hàng đầu trong nước và quốc tế. Tuy nhiên, chính sách cho thị trường bất động sản (BĐS) vẫn chưa thực sự là sức bật để tạo được lực hút trong lĩnh vực này.

Theo thiết kế, mục tiêu phát triển của đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt Vân Đồn trở thành đô thị du lịch sinh thái biển – đảo chất lượng cao. Đặc khu Bắc Vân Phong sẽ trở thành khu vực đầu mối phát triển về cảng biển nước sâu, dịch vụ logistics cảng biển quốc tế, trung tâm dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng. Còn Phú Quốc sẽ trở thành trung tâm du lịch nghỉ dưỡng, giải trí, dịch vụ thương mại và mua sắm quốc tế.

Xây tổ cho phượng hoàng

Theo ông Trần Đạo Đức – Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn CEO, các đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt hiện nay đều nằm ở vị trí địa lý rất phù hợp để phát triển, gần cảng biển, gần tuyến đường hàng hải và thuận lợi kết nối trên toàn quốc, quốc tế.

“Đây là những khu vực được kỳ vọng sẽ thu hút được khách trong nước, khách quốc tế; thu hút được các nhà đầu tư trong nước và quốc tế. Đặc biệt, các đặc khu sẽ tạo ra một hiệu ứng lan tỏa cho toàn bộ thị trường BĐS”, ông Đức nhấn mạnh.

Bà Hương Trần Kiều Dung – Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn FLC – cho hay, trong bối cảnh hiện nay, các quy định của Dự thảo Luật liên quan đến các chính sách ưu đãi cho nhà đầu tư như quyền sở hữu nhà đối với nhà đầu tư nước ngoài sẽ là 70 – 99 năm, ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng, quyền sử dụng đất, tiền thuê đất, mặt nước… chắc chắn sẽ có những hiệu ứng tích cực đến thị trường BĐS Việt Nam nói chung, thị trường BĐS nghỉ dưỡng nói riêng.

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam – nhìn nhận, thị trường BĐS đã phát triển mạnh trong thời gian qua, các phân khúc nội địa như nhà chung cư, nhà thấp tầng, khu nghỉ dưỡng tại các thành phố lớn gần như bão hòa.

Dự thảo Luật này như một miền đất mới cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng phát triển. Các nhà đầu tư trong nước như Vingroup, Tập đoàn CEO, Sun Group… hầu như chiếm lĩnh thị trường Phú Quốc, nên đây là cơ hội cho những doanh nghiệp này tiếp tục mở rộng ra Vân Đồn, Bắc Vân Phong. Để chuẩn bị đón sóng Luật được thông qua vào kỳ họp thứ Tư, Quốc hội khóa XIV tới đây, nhiều doanh nghiệp BĐS trong nước cũng như Việt kiều từ Mỹ đang tìm kiếm cơ hội đầu tư.

Tại Phú Quốc, Tập đoàn CEO đang là một trong ba nhà đầu tư BĐS lớn nhất ở hòn đảo ngọc xinh đẹp. Sắp tới đây, Tập đoàn CEO sẽ có buổi làm việc với UBND tỉnh Quảng Ninh để đầu tư vào Bái Tử Long tại Vân Đồn – Quảng Ninh, dự án có quy mô khoảng 100ha, với vị trí đắc địa tại đảo Cái Rồng (đảo chính của Vân Đồn) và quy hoạch để biến nơi đây thành khu nghỉ dưỡng đẳng cấp quốc tế.

Tập đoàn FLC cũng có kế hoạch đầu tư khu nghỉ dưỡng đồng bộ từ khách sạn, casino, vườn tự nhiên, sân golf đến khu vui chơi mua sắm đẳng cấp, đặc biệt sẽ quan tâm đầu tư phân khúc condotel với quy mô 2 tỷ USD.

Tuy nhiên, theo ông Đức, mặc dù các chính sách được thiết kế vượt trội nhưng riêng ở góc độ BĐS, Dự thảo Luật này vẫn giữ nguyên tắc chung của Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS…

Dự thảo Luật cần có những quy định vượt trội về sở hữu đất đai, về cấp visa, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với doanh nghiệp BĐS được hưởng tối thiểu như các ngành kinh tế khác.

Chính sách chưa vượt trội

Từ nguyên tắc chung đó, luật này sẽ có những quy định thông thoáng nhưng cũng rất chặt chẽ nhằm bảo đảm nhà đầu tư, nhà quản lý nước ngoài vào đầu tư vẫn phải chịu sự quản lý của luật.

Trong khi đó, ông Hà e ngại chính sách ưu đãi cho thị trường BĐS của ba đặc khu này vẫn được dựa trên Luật Nhà ở năm 2014, Luật kinh doanh BĐS năm 2015… Như vậy sẽ khó tạo ra sự vượt trội nhằm hấp dẫn các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Để ba đặc khu kinh tế này trở nên “đặc biệt”, các chính sách cho phát triển thị trường BĐS phải có những quy định riêng, khác biệt với các chính sách đã và đang thực hiện trên toàn quốc.

Đơn cử như theo luật hiện hành, người nước ngoài được sở hữu nhà, quyền sở hữu đất đai lên tới 50 năm, được quyền gia hạn thêm một nhiệm kỳ (tức là lên tới 99 năm). Còn ở Dự thảo Luật quy định người nước ngoài sở hữu nhà, quyền sở hữu đất đai 70 – 99 năm. Hay ở Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, hiện nay các doanh nghiệp đầu tư BĐS ở Hà Nội, Tp.HCM là những thị trường sôi động, doanh nghiệp nộp 20%, còn tại dự thảo này là 17%.

“Trong khi đó, thị trường BĐS ở ba khu vực trên hầu như chưa có gì, ngoại trừ Phú Quốc mới đang phát triển, mà chỉ ưu đãi được 3% so với khu vực sôi động nhất. Thế có nghĩa là chúng ta chưa có gì đặc biệt để phát triển thị trường BĐS ở khu vực đặc biệt này”, ông Hà băn khoăn.

Do đó, để có thể tạo lực hút cho thị trường BĐS, theo ông Hà, Dự thảo Luật cần có những quy định vượt trội về sở hữu đất đai, về cấp visa, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với doanh nghiệp BĐS được hưởng tối thiểu như các ngành kinh tế khác. Đồng thời Dự thảo Luật cần quy định rõ chính quyền địa phương, Nhà nước phải có trách nhiệm trong việc bàn giao đất sạch cho nhà đầu tư.

Dự thảo Luật đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt được ví như xây tổ cho phượng hoàng, cần phải có chính sách đặc thù để không phải thu hút gà mà thu hút được phượng hoàng. Tuy nhiên, liệu có thu hút được phượng hoàng hay không lại phải trông chờ vào các chính sách vượt trội dành cho thị trường BĐS.

Minh Trang