Năm 2017, Savills Việt Nam có đưa ra dự đoán rằng phân khúc trung cấp sẽ là điểm sáng của thị trường nhà ở trong năm 2018. Thực tế cho thấy phân khúc này đã hoạt động rất tốt trong năm 2018, đặc biệt là tại Hà Nội.

Bên cạnh đó, các sản phẩm biệt thự, nhà liền kề và shophouse cũng đạt được nhiều thành công trong năm 2018 với số lượng giao dịch khả quan, đến từ nhu cầu ở thực của khách hàng và nhu cầu đầu tư đón đầu thị trường.

Vẫn còn tiềm năng phát triển

2018 là một năm có nhiều biến động và thay đổi của thị trường nhà ở so với các năm trước. Số lượng BĐS nghỉ dưỡng mới được tung ra thị trường ít và đặc biệt trầm lắng so với những năm 2016, 2017 khi mà thị trường sốt condotel.

Cơn sốt này đã hạ nhiệt đáng kể trong năm 2018, khách hàng quay trở lại với các sản phẩm BĐS thuần như biệt thự biển, chung cư biển, biệt thự nghỉ dưỡng…

Ông Dương Đức Hiển, Giám đốc bộ phận Kinh doanh nhà ở miền Bắc & miền Trung Savills Việt Nam, cho rằng nửa đầu năm 2018 đã ghi nhận những làn sóng đầu tư đất nền ồ ạt nhưng chỉ cục bộ tại một số địa phương như Nha Trang, Phú Quốc, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Bắc Ninh.

Tuy vậy, làn sóng này xuất phát từ hoạt động đầu tư lướt sóng, trái với bản chất của đất nền là sản phẩm đầu tư dài hạn.

"Giao dịch và lợi nhuận từ đất nền chỉ nên xảy ra tại các thị trường đang phát triển và có hạ tầng giao thông kết nối tốt, ví dụ như các dự án hay các khu đô thị ven đô", ông Hiển nói.

Những làn sóng đầu tư ngắn hạn này vì thiếu cơ sở bền vững nên đã nhanh chóng lắng xuống. Đây cũng là cảnh báo cho các nhà đầu tư cần nghiên cứu và tìm hiểu rõ hơn trước khi lựa chọn sản phẩm đầu tư.

Trước các lo ngại về thị trường bất động sản tăng nóng, một số chuyên gia của Savills cũng nhận định xét đến các yếu tố nền tảng của thị trường như tăng trưởng GDP, nguồn vốn FDI, sức mua của người dân trong lĩnh vực bán lẻ, tín dụng bất động sản, thị trường vẫn có cơ sở vững chắc để phát triển bền vững.

Tình trạng biến động giá chỉ được ghi nhận tại một số địa phương cục bộ chứ không đại diện cho toàn thị trường, đặc biệt là hai thị trường lớn là Hà Nội và Tp.HCM. Như vậy, có thể kết luận việc lo sợ bong bóng bất động sản bị vỡ đã không xảy ra trong 2018.

Vị trí không quan trọng nhất

Tuy nhiên, cần lưu ý là ở một số phân khúc, cơ cấu phân bổ giữa các hạng chưa hợp lý, gây ra tình trạng bội thực nguồn cung nhất thời, đặc biệt là các căn hộ condotel. Trong ngắn hạn, các sản phẩm này sẽ dần được hấp thụ, nhất là tại các thị trường đang phát triển như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Quảng Ninh…

Nhận định thị trường thời gian tới, ông Dương Đức Hiển cho hay, dự kiến năm 2019 sẽ tiếp tục là năm của thị trường trung cấp, với mức giá vừa phải, phù hợp với túi tiền của đại bộ phận người dân.

Bên cạnh đó, các sản phẩm nhà phố, nhà liền kề hay các sản phẩm phát triển gần tiện ích an sinh xã hội cũng sẽ thu hút được các khách hàng có nhu cầu ở thực. Hiện nhu cầu này vẫn duy trì ở mức cao, xuất phát từ xu hướng di cư của dân ngoại tỉnh vào thành phố, xu hướng tách hộ và tình trạng nhà ở xuống cấp tại các thành phố.

Tuy nhiên, ông Hiển cũng nhấn mạnh rằng thị trường cần cẩn trọng trong kiểm soát tín dụng cho vay bất động sản, kiểm soát chất lượng và tiến độ thực hiện công trình của các chủ đầu tư.

Nguồn cầu nhà ở vẫn gia tăng hàng năm sẽ giúp ổn định thị trường trong ngắn hạn; tính bền vững của thị trường phụ thuộc vào nguồn cung sản phẩm có kịp đáp ứng nguồn cầu theo từng phân khúc không.

Nói về xu hướng nhà ở năm 2019, ông Hiển và một số chuyên gia của Savills cũng cho rằng hiện chưa có mô hình sản phẩm nào mới dự kiến sẽ xuất hiện trên thị trường.

Nếu có, nhiều khả năng sẽ là các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng tại thị trường biển có những điều chỉnh để phù hợp hơn với nhu cầu sử dụng của khách hàng và xu thế chung của thế giới.

Đơn cử như căn hộ bị bó hẹp trong không gian truyền thống có diện tích 90 m2 có ba phòng ngủ sẽ dần biến mất trên thị trường. Hay việc dần thôi cam kết lợi nhuận tại các dự án nghỉ dưỡng có chương trình cho thuê lại. Các xu hướng này dự kiến là những hướng đi bền vững hơn của thị trường nhà ở.

Đưa ra lời khuyên cho khách hàng đầu tư các sản phẩm bất động sản trong xu thế mới, ông Dương Đức Hiển cho rằng theo các bước phát triển của thị trường, tầm quan trọng của yếu tố vị trí sẽ ngày càng giảm. Vì vậy, đối với các chủ đầu tư, cần có tầm nhìn dài hạn về tiềm năng của dự án sau 5 – 10 năm, khi cơ sở hạ tầng phát triển.

Mặt khác, đối với các khách hàng, cũng cần có cái nhìn cởi mở hơn với các sản phẩm nhà ở, đặc biệt khi mua để đầu tư dài hạn: bất lợi vị trí hôm nay có thể là tiền đề để bất động sản tăng giá trong tương lai khi hạ tầng phát triển; quan trọng là khách hàng có sự nghiên cứu và tìm hiểu kỹ lưỡng.

Phạm Minh