Thời gian qua, không ít doanh nghiệp địa ốc tại Quảng Nam đã liên tục phải “kêu cứu” vì gặp vướng mắc trong thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dù đã hoàn thành đầu tư hạ tầng, thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Vẫn nan giải bài toán pháp lý

Điển hình, mới đây, CTCP Đạt Phương Hội An tiếp tục kiến nghị giải quyết cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại dự án Khu đô thị Võng Nhi và Khu đô thị Đồng Nà (TP. Hội An).

Hay như trường hợp của Công ty cổ phần Tập đoàn Royal Capital, với dự án Khu đô thị Thanh Hà (phân khu 1), cũng đang "than khó" trong làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cả hai trường hợp trên đều có điểm chung là đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, việc gặp vướng mắc về thủ tục cấp sổ hồng/sổ đỏ khiến doanh nghiệp lâm vào thế khó với khách hàng, đồng thời gặp những áp lực về tài chính vì gánh lãi vay ngân hàng.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh thuộc OneHousing, cho hay việc nhiều dự án bị mắc kẹt trong thời gian dài đang làm thay đổi hành vi của người tiêu dùng, khiến nhu cầu nhà ở tăng, từ đó hình thành xu hướng tăng giá mới.

Số liệu của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy, cả nước hiện có khoảng 579 dự án nhà ở thương mại đang triển khai theo cơ chế thỏa thuận hoặc đã có quyền sử dụng đất. Trong số này, khoảng 493 dự án được xác định có dấu hiệu vướng quy định tại Điều 23 - Luật Nhà ở 2014 về đất ở.

Thực tế, các dự án nhà ở thương mại thường được triển khai thông qua việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đã có quyền sử dụng đất, đặc biệt tập trung tại những địa phương có kinh tế phát triển và nhu cầu về đất ở cao.

Chẳng hạn, tại TP.HCM, có 126 dự án nhà ở thương mại không đáp ứng được yêu cầu về loại đất, trong đó hơn 100 dự án chỉ có “đất ở và đất khác” và hơn 20 trường hợp có “đất khác không phải là đất ở”, dẫn đến không được công nhận chủ đầu tư.

Tương tự, Hà Nội đã chấp thuận 221 dự án nhà ở thương mại qua thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất với đất khác, nhưng đến nay vẫn còn 189 dự án vướng mắc pháp lý.

Pháp lý khơi thông sẽ giảm được giá nhà?

Ở góc nhìn chuyên gia, TS. Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam thuộc VARS, cho hay việc hàng trăm dự án đang trong trạng thái “chờ” cần được quan tâm hơn nữa trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.

“Nếu được giải phóng thì nguồn cung ra thị trường là rất lớn và sẽ cân bằng cung - cầu trên thị trường, qua đó góp phần giảm nhiệt giá nhà”, ông Lượng nhìn nhận.

Đồng quan điểm, ông Ngô Bá Trọng, Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư phát triển bất động sản Tuấn Quang (TQLand), cũng cho rằng khi các dự án mới được khơi thông, đẩy nhanh tiến độ, rổ hàng nhiều sản phẩm hơn thì cạnh tranh thị trường sẽ tạo áp lực khiến chủ đầu tư phải cân nhắc về giá bán.

Một ví dụ như tại khu Tây Hà Nội hiện đang có hàng loạt dự án được cấp phép, dự kiến tung ra thị trường hàng chục nghìn căn hộ, vì vậy theo ông Trọng, trong giai đoạn 2026 - 2027 giá căn hộ khu vực này có thể bình ổn, thậm chí giảm nhẹ vì cung nhiều. Bản thân các dự án đang mở bán hiện tại có thể đến giai đoạn đó cũng sẽ phải có điều chỉnh về giá để cạnh tranh với nguồn cung mới.

“Khu Tây có nhiều dự án, các khu đất đều đã có tên và có thể sẽ sớm được triển khai thời gian tới, từ đó tạo nguồn cung lớn và gây áp lực lên giá bán, tạo ra nhiều cơ hội cho nhà đầu tư và người mua ở thực hơn”, ông Trọng nhấn mạnh.

Thực tế cho thấy, các cơ quan quản lý cũng hiểu rất rõ tầm quan trọng của việc gỡ vướng pháp lý để ổn định thị trường bất động sản. Minh chứng, vào đầu tháng 10 vừa qua, Tổng Thư ký Quốc hội Bùi Văn Cường đã ký ban hành kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc xem xét kết quả giám sát chuyên đề “Thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”.

Trong kết luận được đưa ra, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Chính phủ hoàn thiện các đề xuất, kiến nghị để giải quyết việc triển khai dự án bất động sản vướng mắc, kéo dài, giải pháp về kiểm soát dòng vốn tín dụng bất động sản, việc thực hiện nghĩa vụ của doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Ủy ban Thường vụ cũng đề nghị khẩn trương xử lý dứt điểm các dự án bất động sản, nhà ở xã hội gặp khó khăn, vướng mắc pháp lý, đình trệ do quá trình triển khai thực hiện kéo dài, pháp luật qua các thời kỳ có nhiều thay đổi. Đề nghị tiếp tục rà soát, phân loại và xây dựng phương án giải quyết, ban hành theo thẩm quyền cơ chế giải quyết phù hợp, trường hợp vượt thẩm quyền báo cáo cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét, quyết định.

Hưng Nguyên