Sự sôi động của thị trường cho thấy dòng vốn, đặc biệt là vốn ngoại, đang âm thầm tái định vị và tích lũy cho một chu kỳ tăng trưởng mới. Tuy nhiên, song hành với cơ hội là những rủi ro hiện hữu, nhất là nguy cơ “lép vế” của doanh nghiệp nội trước làn sóng thâu tóm ngày càng tinh vi của các “đại gia” nước ngoài.

Chậm nhịp nhưng không suy yếu

Theo báo cáo của Grant Thornton Vietnam, trong 2 tháng đầu năm 2026, thị trường M&A Việt Nam ghi nhận 27 thương vụ với tổng giá trị khoảng 554,9 triệu USD, trong đó bất động sản chiếm gần 393 triệu USD, tiếp tục là lĩnh vực dẫn dắt.

Dù con số này thấp hơn giai đoạn cuối năm 2025, nhưng theo các chuyên gia, đây là diễn biến mang tính chu kỳ. Những tháng đầu năm thường là thời điểm các doanh nghiệp rà soát danh mục, tái cấu trúc và chuẩn bị nguồn lực cho các thương vụ lớn hơn trong tương lai gần.

Thực tế cho thấy, thị trường không hề “nguội lạnh” mà đang trong trạng thái tích lũy. Hàng loạt giao dịch đã và đang được triển khai. Đơn cử, Công ty cổ phần Everland An Giang đã mua lại phân khu 7.1 thuộc dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (Đồng Nai) với diện tích khoảng 14,3 ha từ Tổng công ty cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng (DIG), giá trị hơn 489 tỷ đồng.

Cùng dự án trên, Công ty cổ phần TNT Phú Hòa cũng chi hơn 2.465 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng các phân khu 1, 2 và 3 với tổng diện tích khoảng 30,7 ha.

Ở phân khúc nhà ở cao tầng, Diamond Realty Investment La Pura – đơn vị thuộc Tập đoàn Mitsubishi (Nhật Bản), thông qua liên doanh Công ty TNHH Đầu tư bất động sản cao tầng Thuận An 1 đã mua lại toàn bộ cổ phần Công ty cổ phần Bất động sản đầu tư và phát triển cao ốc Thiên Long từ Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt. Giá trị thanh toán đợt đầu của thương vụ này lên tới khoảng 1.901 tỷ đồng.

Ở chiều ngược lại, xu hướng thoái vốn cũng diễn ra mạnh mẽ. Công ty cổ phần Địa ốc First Real (FIR) đã thông qua kế hoạch chuyển nhượng 10 triệu cổ phần, tương đương 22,22% vốn tại Công ty cổ phần Thương mại – Dịch vụ – Khách sạn Bạch Đằng, với giá trị tối thiểu 300 tỷ đồng, qua đó rút lui khỏi dự án Bạch Đằng Complex tại Đà Nẵng.

Những động thái này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn “tái cơ cấu sâu”, nơi các doanh nghiệp chủ động cơ cấu lại danh mục để thích ứng với bối cảnh mới.

Dòng vốn ngoại tăng tốc

Nếu như các doanh nghiệp nội đang trong quá trình sàng lọc, thì nhà đầu tư nước ngoài lại tận dụng cơ hội để gia tăng hiện diện. Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, nhà đầu tư ngoại vẫn giữ vai trò quan trọng trong hoạt động M&A bất động sản, song chiến lược hiện nay đã trở nên chọn lọc và dài hạn hơn.

“Các quỹ ngoại tập trung vào những dự án quy mô lớn, mang tính chiến lược, gắn với phát triển đô thị, khu công nghiệp hoặc các trung tâm logistics”, bà Trang nhấn mạnh.

Thực tế thị trường gần đây đã chứng kiến nhiều thương vụ tiêu biểu. Tập đoàn SkyWorld Development Berhad (Malaysia), thông qua công ty con SkyWorld Việt Nam, đã ký biên bản ghi nhớ với Công ty Vina An Thuận Phát nhằm thâu tóm khu đất gần 1 ha tại khu vực Lái Thiêu (TP.HCM). Theo kế hoạch, dự án sẽ phát triển tháp căn hộ cao tối đa 40 tầng với hơn 1.200 sản phẩm.

Một “ông lớn” khác là UOA Group (Malaysia) cũng đã chi khoảng 68 triệu USD để mua lại 100% cổ phần Công ty CP VIAS Hồng Ngọc Bảo, qua đó sở hữu khu đất hơn 2.000 m² trên đường Võ Thị Sáu – một trong những vị trí hiếm tại trung tâm TP.HCM.

Trong khi đó, Gamuda Land đã hoàn tất thương vụ thâu tóm quỹ đất hơn 1,1 ha tại Hải Phòng với giá trị khoảng 1.000 tỷ đồng để phát triển dự án chung cư cao cấp.

Ở lĩnh vực nghỉ dưỡng, ASB HPL North Asia (Singapore) đã chi 38 triệu USD để mua lại khách sạn Hotel Perle D’Orient Cát Bà từ Công ty cổ phần Trường Bình Minh. Ngược lại, khách sạn Parkroyal Saigon tại TP.HCM lại được chuyển nhượng từ nhà đầu tư ngoại sang Công ty TNHH TCG Land (thuộc Tập đoàn Thành Công) với giá khoảng 15,7 triệu USD.

Những thương vụ này cho thấy dòng vốn ngoại không chỉ đa dạng về quốc tịch mà còn linh hoạt về chiến lược, từ thâu tóm toàn phần đến liên doanh hoặc nắm giữ cổ phần.

Dù triển vọng tích cực, thị trường cũng tiềm ẩn những rủi ro đáng kể. Lịch sử giai đoạn 2011-2012 cho thấy, khi lãi suất tăng cao khiến doanh nghiệp nội dè dặt, các nhà đầu tư ngoại đã nhanh chóng thâu tóm quỹ đất giá rẻ và thu về lợi nhuận khổng lồ sau đó.

Hiện nay, bối cảnh đang có nhiều điểm tương đồng. Lãi vay tăng trở lại đang tạo rào cản tâm lý khiến nhiều nhà đầu tư trong nước chần chừ, trong khi dòng vốn ngoại lại tích cực “săn hàng”.

Theo dự báo của ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn, JLL Việt Nam, giai đoạn tháng 8-9/2026 có thể là thời điểm thị trường M&A trở nên sôi động hơn, khi các doanh nghiệp đã tích lũy đủ nguồn lực và điều kiện giải ngân thuận lợi. Bên cạnh đó, kỳ vọng nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam của FTSE Russell trong quý III cũng có thể tạo cú hích tâm lý đáng kể.

Trong trung và dài hạn, giai đoạn 2026-2030 được kỳ vọng sẽ chứng kiến sự cạnh tranh dựa trên chất lượng sản phẩm và dịch vụ, thay vì chỉ dựa vào giá. M&A sẽ tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc tái cấu trúc danh mục và nâng cao chất lượng nguồn cung.

Tuy nhiên, trong cuộc đua này, sự chậm chân có thể phải trả giá đắt. Khi các “đại gia” ngoại ngày càng quyết đoán và có chiến lược rõ ràng, doanh nghiệp trong nước nếu không kịp thời thích ứng sẽ đứng trước nguy cơ bị “thâu tóm mềm” ngay trên chính thị trường của mình.

Hưng Nguyên