Thời điểm xuống tiền

Với các nhà đầu tư, thời điểm xuống tiền đầu tư căn hộ là rất quan trọng, bởi tỷ suất lợi nhuận căn hộ chung cư hiện nay không còn cao như hồi cuối những năm 2000, đầu những năm 2010. Khi đó, cứ mua được là thắng lớn, có những căn hộ chung cư chênh vài ba trăm triệu là chuyện thường thấy trên thị trường bất động sản (BĐS). Tuy nhiên, nếu biết chọn đúng thời điểm xuống tiền và đúng sản phẩm đáp ứng được nhu cầu của người tiêu dùng thì vẫn có cơ hội kiếm lợi nhuận khá.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS cho rằng, mặc dù giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM không giảm trong đại dịch, nhưng nhà đầu tư cần phải chớp thời cơ. Nếu chủ đầu tư thông báo giảm giá 10-30% hoặc giảm giá kỹ thuật bằng cách chiết khấu, thanh toán kéo dài đến thời điểm giao nhà… tức là thay đổi chính sách, tái định vị sản phẩm, là cơ hội cho người mua.

“Thời cơ phù hợp là khi chúng ta phải nhìn thấy dấu hiệu rõ ràng, đó là khi thị trường sắp hết dịch, lãi suất vẫn ưu đãi, mọi người đã sẵn sàng trở lại với công việc 100%. Nếu mọi thứ được diễn ra vào cuối năm nay thì đầu năm sau là cơ hội tốt để đầu tư BĐS, trong đó có phân khúc căn hộ”, ông Quang nhấn mạnh.

Tuy nhiên, chuyên gia này cho rằng, đây là thời điểm khó khăn của thị trường căn hộ. Bởi nhà đầu tư thường đặt kỳ vọng lợi nhuận khi đầu tư vào căn hộ cao hơn các BĐS khác. Căn hộ khai thác tốt thì có lợi nhuận khoảng 5%, còn nhà phố tối đa cũng chỉ 2-2,5%.

Hơn nữa, sau dịch, người dân có xu hướng đổ về quê tránh dịch, do đó đầu tư mua căn hộ cũng khó cho thuê. Hiện nay, các căn hộ đều phải giảm giá cho thuê từ 10-50% tuỳ vị trí và tuỳ chất lượng căn hộ. Khi dịch Covid-19 xảy ra, khả năng lây lan trong chung cư cũng khá cao so với nhà phố, nên khả năng ưu tiên lựa chọn căn hộ sau dịch sẽ hạn chế hơn.

“Nhưng như vậy không có nghĩa thị trường căn hộ đi xuống, bởi phân khúc này trước tiên phục vụ nhu cầu ở thực, trong khi nguồn cung lại đang ngày càng khan hiếm”, ông Quang nói.

Một số chuyên gia BĐS cho rằng, hiện tại là thời điểm của người mua. Nếu chủ đầu tư có chính sách tái định vị sản phẩm như đưa ra chính sách ưu đãi, những sản phẩm đủ tiêu chuẩn, an toàn thì sẽ là cơ hội cho người mua với mức giá và chính sách ưu đãi tốt nhất.

Các chuyên gia này phân tích, để phục vụ nhu cầu ở thì người dân vẫn quay lại trung tâm thành phố để hoạt động. Do đó, nếu có cơ hội, nên cân nhắc mua căn hộ và chọn những dự án có giá tốt, chủ đầu tư tốt, đặc biệt là quản lý tốt.

Tiêu chí của người mua nhà thay đổi

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam đánh giá, mua căn hộ đầu tư thường có 2 mục đích: cho thuê và đầu tư mua đi, bán lại.

Hiện, lợi suất đầu tư cho thuê ở các thành phố lớn rất thấp. Tại TP.HCM, nơi được coi là có nhu cầu thuê cao, lợi suất cũng chỉ ở mức 4% với những dự án có khả năng cho thuê tốt, còn những dự án khác trung bình chỉ khoảng 3%.

Còn với đầu tư mua đi bán lại thì phụ thuộc vào thời điểm nào khách hàng định bán ra. Giá bán căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM trong một năm qua có tăng trưởng, nhưng cùng một dự án, giá bán ở những thời điểm khác nhau đều có sự chênh lệch. Có những dự án có mức giá hầu như không tăng, nhưng cũng có dự  án tăng 5-10%.

Cũng theo bà Dung, sau 2 năm trải qua đại dịch, nhu cầu về nhà ở của người dân đã thay đổi rất nhiều. Một căn hộ có lên giá hay không phụ thuộc vào nhiều tiêu chí như tòa nhà có được quản lý, vận hành tốt hay không, được duy trì chất lượng như thế nào và tiện nghi, tiện ích gì đi kèm như có siêu thị, cửa hàng tiện ích trong khu vực đó hay không, có tiệm thuốc tây không…

Trên thực thế hiện nay, nhu cầu làm việc tại nhà rất cao. CBRE mới đây khảo sát nhanh với các khách hàng của mình và nhận thấy kể cả khi Việt Nam mở cửa trở lại hoàn toàn, nhân viên được phép đến công ty làm việc thì cũng có tới 30% người được khảo sát trả lời muốn được làm việc tại nhà và khoảng 20% làm việc luân phiên.

Với sự thay đổi về nhu cầu cho nơi ở, nơi làm việc như thế, bản thân các căn hộ cũng phải thay đổi để phù hợp với tiêu chí muốn làm việc tại nhà của người ở cũng như người thuê.

“Như vậy, trả lời câu hỏi có nên đầu tư hay không, lợi nhuận đầu tư được bao nhiêu sẽ phụ thuộc vào một loạt tiêu chí mà người mua và người thuê đặt ra cho giai đoạn bình thường mới hiện nay”, bà Dung nói.

Phạm Minh