Đây được xem là "chìa khóa" tháo gỡ điểm nghẽn tài chính, giúp người dân dễ dàng hợp thức hóa quyền sử dụng đất.

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 50/2026 quy định chi tiết Nghị quyết số 254/2025 của Quốc hội. Điểm nhấn quan trọng nhất của Nghị định này là các quy định "cởi trói" về tài chính đất đai, đặc biệt là cách tính tiền sử dụng đất đối với đất vườn, ao gắn liền với nhà ở.

Theo quy định mới tại Nghị định 50/2026, các hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp (có nguồn gốc gắn liền với đất ở) sang đất ở sẽ được hưởng mức ưu đãi đặc biệt.

Cụ thể, công thức tính tiền sử dụng đất mới được áp dụng như sau: Giảm 70% tiền sử dụng đất đối với diện tích nằm trong hạn mức giao đất ở. Giảm 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức (nhưng không quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương).

Đối với phần diện tích vượt quá mức trên (vượt quá 1 lần hạn mức), người dân sẽ phải đóng 100% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp, không được hưởng chính sách giảm.

Giá đất để tính tiền sử dụng đất là giá tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, áp dụng tại thời điểm người dân nộp đủ hồ sơ hợp lệ.

Để đảm bảo công bằng và tránh trục lợi chính sách, Nghị định 50/2026 quy định rõ nguyên tắc "một lần cho một hộ gia đình/cá nhân".

Người dân được quyền tự lựa chọn một thửa đất (trong trường hợp sở hữu nhiều thửa đất, kể cả ở các tỉnh/thành phố khác nhau) để áp dụng mức giảm sâu này. Tại đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất, chủ sở hữu phải cam kết về việc chưa từng hưởng ưu đãi và chịu hoàn toàn trách nhiệm về cam kết đó.

Từ lần chuyển mục đích thứ hai trở đi (trên cùng thửa đất hoặc thửa khác), tiền sử dụng đất sẽ được tính bằng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích.

Cảnh báo: Nếu cơ quan chức năng phát hiện người dân đã hưởng ưu đãi nhưng vẫn gian dối để xin áp dụng lần nữa, hồ sơ sẽ được chuyển sang cơ quan thuế. Khi đó, người dân không chỉ bị truy thu đủ 100% tiền chênh lệch mà còn phải nộp thêm khoản tiền chậm nộp tính từ thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.

Nghị định cũng hướng dẫn chi tiết các tình huống pháp lý phức tạp thường gặp trong thực tế. Đối với trường hợp tách hộ: Hộ gia đình mới hình thành do tách hộ theo quy định pháp luật vẫn được tính là một đối tượng độc lập để hưởng chính sách ưu đãi này.

Trường hợp đất đồng sở hữu (nhiều hộ/cá nhân chung quyền): Nếu đã tách thửa riêng, mỗi hộ/cá nhân được tính diện tích trong hạn mức theo từng thửa đất đã có sổ hồng riêng.

Nếu không tách thửa, hạn mức giao đất ở chỉ được tính cho một người đại diện của nhóm đồng sở hữu, không được cộng dồn hạn mức của tất cả các thành viên.

Đáng chú ý, việc xác định số lần chuyển mục đích, hạn mức giao đất và lựa chọn thửa đất để áp dụng ưu đãi này được tính mốc thời gian từ ngày 01/8/2024.

Bên cạnh tin vui cho người dân, Nghị định 50/2026 cũng quy định rõ cơ chế tài chính cho các nhà đầu tư dự án. Theo đó, nếu nhà đầu tư tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (theo phương án đã duyệt), số tiền này sẽ được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Việc khấu trừ áp dụng cho toàn bộ dự án hoặc theo từng quyết định giao đất (đối với dự án giao đất nhiều lần theo tiến độ).

Tuy nhiên, Nghị định lưu ý khoản tiền ứng trước này sẽ không được khấu trừ cho khoảng thời gian sử dụng đất tăng thêm do được gia hạn hoặc điều chỉnh thời gian sử dụng đất.

Nghị định số 50/2026 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 31/01/2026.

Thanh Hoa