Năm 2021, giữa bối cảnh thị trường bất động sản liên tục xuất hiện các đợt “sóng” ngắn hạn, anh Nguyễn Minh Quang quyết định mua một căn hộ 2 phòng ngủ tại một dự án nhà ở trung cấp ở TP.HCM. Thời điểm đó, thị trường vừa trải qua cơn sốt đất lan rộng ở nhiều địa phương, sau đó là tác động nghiêm trọng của đại dịch Covid-19 khiến giao dịch gần như đóng băng trong nhiều tháng.

Xoay sở tìm “vùng an toàn”

Dù vậy, với kỳ vọng nền kinh tế sẽ sớm phục hồi khi dịch bệnh được kiểm soát, anh Quang vẫn chọn nhảy vào thị trường với tư cách một nhà đầu tư tay ngang. Không sử dụng toàn bộ vốn tự có, anh vay thêm ngân hàng nhằm tối ưu dòng tiền. Khoản vay gần 800 triệu đồng được giải ngân với lãi suất ưu đãi 7,8%/năm trong 12 tháng đầu.

Hết thời gian ưu đãi, lo ngại lãi suất thả nổi có thể làm gia tăng chi phí vốn, anh chủ động tái cơ cấu khoản vay sang một ngân hàng khác với lãi suất cố định thấp hơn trong 24 tháng. Nhờ đó, nghĩa vụ trả nợ hàng tháng chỉ còn khoảng 8 triệu đồng, mức mà anh tính toán là vẫn nằm trong “vùng an toàn” tài chính.

Một trường hợp khác là chị Lê Thu Hà, nhà đầu tư cá nhân tại TP.HCM. Cuối năm 2022, khi mặt bằng lãi suất bắt đầu tăng trở lại, chị thực sự “đứng ngồi không yên”. Trước đó một năm, chị mua một căn nhà liền kề tại khu vực ven đô, sử dụng gần 70% vốn vay ngân hàng. Trong giai đoạn đầu, dòng tiền cho thuê vẫn đủ bù chi phí lãi vay.

Tuy nhiên, khi ngân hàng thông báo khoản vay sắp chuyển sang lãi suất thả nổi với mức dự kiến lên tới 12–13%/năm, bài toán tài chính lập tức thay đổi. Nếu giữ nguyên cấu trúc vay, mỗi tháng chi phí lãi tăng thêm cả chục triệu đồng, làm xói mòn hoàn toàn hiệu quả đầu tư.

Không chờ đến khi lãi suất mới chính thức áp dụng, chị Hà chủ động tất toán một phần khoản vay, phần còn lại được cơ cấu lại tại ngân hàng khác với gói lãi suất cố định trong 2 năm đầu, đồng thời điều chỉnh giá thuê để bù đắp chi phí vốn.

Những câu chuyện như trên không phải là cá biệt. Trong bối cảnh lãi suất biến động khó lường, việc giữ được sự chủ động về dòng tiền trở thành yếu tố sống còn, quan trọng không kém việc lựa chọn đúng bất động sản.

Ở nhóm người mua nhà để ở, áp lực cũng ngày càng rõ nét. Anh Trần Quốc Hưng, ngụ TP.HCM, dự định vay ngân hàng để mua căn hộ chung cư tại khu vực giáp ranh thành phố. Tháng 10/2025, khi tìm hiểu thông tin, mức lãi suất vay mua nhà chỉ khoảng 8%/năm, cố định 12 tháng. Nhưng đến thời điểm hoàn tất thủ tục vào tháng 1/2026, mức lãi suất được báo đã tăng lên 9,5%/năm cho cùng kỳ hạn.

“Với lãi suất cố định 9,5% trong năm đầu, sau đó thả nổi lên 12–13%/năm, tôi buộc phải cân nhắc lại quyết định mua nhà”, anh Hưng chia sẻ.

Áp lực khó giảm trong ngắn hạn

Theo thông tin từ các ngân hàng, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản hiện đã điều chỉnh tăng, với biên độ thả nổi phổ biến cộng thêm 2,5–3% sau thời gian ưu đãi. Dự báo trong ngắn hạn, lãi suất khó có thể giảm sâu, nhất là khi áp lực huy động vốn của các ngân hàng vẫn hiện hữu.

Chị Phạm Ngọc Lan, một người mua nhà khác tại TP.HCM, cho biết đầu năm 2026 chị quyết định mua căn hộ chung cư nhưng phải đối mặt với mức lãi suất vay cao hơn đáng kể so với chỉ một tháng trước đó. Nhiều ngân hàng đã điều chỉnh tăng lãi suất cố định, đồng thời nâng biên độ lãi suất thả nổi sau ưu đãi lên mức 13–14%/năm.

Đáng nói, không chỉ người mua nhà, ngay cả doanh nghiệp bất động sản cũng chịu tác động trực tiếp từ chi phí vốn tăng cao. Ông Đức, đại diện chủ đầu tư dự án 450 căn hộ kèm shophouse tại TP.HCM, cho biết đầu năm 2026, doanh nghiệp của ông có kế hoạch M&A một dự án nhưng buộc phải tạm dừng khi lãi suất vay phát triển dự án được chào ở mức 14%/năm cố định trong 2 năm, chưa kể chi phí thủ tục bổ sung lên tới 4%.

“Mức chi phí vốn này nếu cộng vào giá thành sẽ khiến giá nhà tiếp tục neo cao, trong khi sức mua thị trường chưa hồi phục tương xứng”, ông Đức nhận định.

Theo các chuyên gia, nguyên nhân khiến lãi suất cho vay tăng trở lại chủ yếu đến từ việc các ngân hàng đã nâng lãi suất huy động trong những tháng cuối năm 2025 nhằm cân đối thanh khoản. Điều này khiến chi phí vốn đầu vào tăng, buộc lãi suất cho vay phải điều chỉnh theo.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cảnh báo nhóm khách hàng sắp hết thời gian ưu đãi lãi suất đang đối mặt rủi ro lớn nhất. Khi khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vay tăng mạnh trong bối cảnh thị trường chưa khởi sắc sẽ tạo áp lực nợ đáng kể.

Với nhà đầu tư, rủi ro càng lớn nếu dự án chậm bàn giao hoặc nguồn thu cho thuê không đủ bù lãi vay. Trong nhiều trường hợp, người vay buộc phải bán tài sản sớm để giảm áp lực nợ, chấp nhận mức giá thấp hơn kỳ vọng, làm gia tăng nguy cơ nợ xấu.

Cùng góc nhìn, bà Lại Thị Thanh Nga, cố vấn Công ty cổ phần Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT, cho rằng quản trị tài chính cá nhân là yếu tố then chốt trong bối cảnh hiện nay. Theo thông lệ quốc tế, tổng nghĩa vụ trả nợ hàng tháng không nên vượt quá 40% thu nhập để đảm bảo an toàn dòng tiền khi các biến số vĩ mô thay đổi.

“Người vay cần so sánh ít nhất ba ngân hàng, không chỉ nhìn vào lãi suất ưu đãi ban đầu mà phải tính tổng chi phí vay trong suốt vòng đời khoản nợ, bao gồm phí trả nợ trước hạn và điều khoản điều chỉnh lãi suất”, bà Nga khuyến nghị.

Hưng Nguyên