Bỏ quy định khung giá đất có chống được đầu cơ?

Việc bỏ khung giá đất được một số chuyên gia cho rằng sẽ chống được đầu cơ bất động sản (Ảnh: TL)

UBND TP. HCM vừa có văn bản gửi Bộ Tài chính, Bộ TN&MT, kiến nghị giải quyết một số khó khăn, vướng mắc trong việc xác định, thẩm định giá đất trên địa bàn TP.

UBND TP. HCM cho biết, hiện nay theo quy định về việc xác định thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ trong giao dịch nhà đất thì trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do UBND TP ban hành.

Bảng giá đất trên địa bàn TP. HCM hiện đang căn cứ theo khung giá đất của Chính phủ. Theo đó, khung giá đất tại TP. HCM (thuộc loại đô thị đặc biệt) có mức tối thiểu là 1,5 triệu đồng/m2 và tối đa là 162 triệu đồng/m2, có chênh lệch rất lớn so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.

Hơn nữa, khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng nhà đất, các bên mua - bán thường thống nhất thể hiện giá trị chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng quy định tại bảng giá đất mà không thể hiện đúng giá thị trường, nhằm giảm số tiền phải thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước.

Trong khi đó, việc thu thập thông tin và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thực của bất động sản trên thị trường rất khó khăn do việc giao dịch không buộc phải qua sàn và việc thanh toán cũng không quy định phải qua ngân hàng.

Đồng thời, cũng chưa có những quy định cụ thể về quản lý giá chuyển nhượng bất động sản, nên giá giao dịch thực chưa thể hiện đầy đủ tại các hợp đồng.

Bên cạnh đó, việc sử dụng hợp đồng chuyển nhượng làm cơ sở để xác định, thẩm định giá đất có thể chưa phản ánh được thực tế giá chuyển nhượng trên thị trường.

Trước bất cập này, UBND TP. HCM kiến nghị các Bộ nghiên cứu bổ sung quy định về việc thu thập thông tin chào mua, chào bán trên thị trường (kể cả giá chào mua, chào bán của chính chủ đầu tư thực hiện dự án) để đề xuất mức giá phù hợp.

Trên cơ sở đó, so sánh, đánh giá các yếu tố khác biệt giữa tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh làm cơ sở xác định, thẩm định giá đất. Trường hợp chưa thể bổ sung ngay vào các văn bản quy phạm pháp luật, kiến nghị các Bộ chấp thuận cho TP. HCM thực hiện thí điểm.

Khung giá đất hiện nay là cơ sở để thực hiện xây dựng bảng giá đất, do khung giá đất hiện nay thấp hơn giá thị trường nên bảng giá đất cũng chưa tiệm cận với giá thị trường. Do đó, TP. HCM kiến nghị Thủ tướng xem xét bỏ quy định về khung giá đất tối thiểu, tối đa ban hành kèm theo Nghị định 96/2019 của Chính phủ.

Đánh giá về đề xuất trên, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT bày tỏ hoàn toàn ủng hộ.

GS. Đặng Hùng Võ chia sẻ, ngay từ năm 2003, ông đã đề xuất bỏ khung giá của Chính phủ vì khung giá này làm kìm hãm các địa phương muốn đưa giá đất lên bằng với giá thị trường. Đồng thời cách thức làm cho bảng giá và khung giá lệch lạc với thị trường. Trên thực tế, không bao giờ biết giá của thị trường là bao nhiêu, vì mọi người thường không ghi trên hợp đồng và đều phải ghi giá thấp hơn của Nhà nước.

Về vấn đề TP. HCM cho biết việc thu thập thông tin và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thực của bất động sản trên thị trường hiện rất khó khăn, ông Võ cho rằng, thu thập giá trên thị trường làm sao để giá thị trường nổi lên trên hợp đồng thì thu nhận mới có ý nghĩa.

Giải pháp để thu thập thông tin, theo ông Võ, địa phương cần xây dựng bảng giá và xác định theo phương pháp thu nhập. Ví dụ như làm khảo sát một ngôi nhà đang cho thuê ở từng khu vực được bao nhiêu tiền/tháng, từ đó tính ra giá đất. Hoặc như trường học của tư nhân, một năm doanh thu bao nhiêu, từ đó sẽ tính được giá đất ở đó theo phương pháp thu nhập. Cũng như nông nghiệp, thu nhập một năm được bao nhiêu thì sẽ tính ra giá đất nông nghiệp.

“Xây dựng bảng giá theo cách này không phụ thuộc vào thị trường nữa, mà phải căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất và tính theo phương pháp thu nhập vì chưa có căn cứ thị trường”, ông Võ nói.

Trước vấn đề dư luận băn khoăn nếu Chính phủ đồng ý bỏ khung giá đất sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng mọi người nhầm lẫn, khi được tính giá thật so với thị trường thì thuế sẽ cao lên.

Những hộ có diện tích vượt trên hạn mức thì đánh thuế cao, lúc đó tự khắc giá thị trường sẽ xuống ngay bởi vì lúc này không còn đầu cơ. Đơn cử như nếu có 500m2 đất như Bộ Tài chính đề nghị đánh thuế 0,4%, lúc này không ai dám đầu cơ.

“Việc bỏ khung giá đất hạn chế, đẩy lùi được đầu cơ đất đai và việc này cũng sẽ không ảnh hưởng đến thị trường bất động sản”, ông Võ nhấn mạnh.

Hải Sơn