Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TPHCM và vùng phụ cận của DKRA, trong quý II, thị trường căn hộ tại TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 20.583 căn, tăng 40% so với cùng kỳ năm 2025.

Về giá, mặt bằng sơ cấp tăng trung bình 3-8% so với quý I/2025, tập trung ở phân khúc trung – cao cấp. Thanh khoản trên thị trường thứ cấp cũng khởi sắc với mức tăng giá phổ biến từ 4-11%, đặc biệt tại TP.HCM và khu vực giáp ranh.

Bước sang quý III, DKRA dự báo nguồn cung căn hộ sẽ tiếp tục duy trì ổn định với khoảng 9.000 – 11.000 căn. Phân khúc hạng A tiếp tục dẫn đầu tại khu vực trung tâm TP.HCM, trong khi các căn hộ hạng B và C chiếm ưu thế ở vùng ven. Các chính sách bán hàng linh hoạt như chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, tặng quà và kéo giãn tiến độ thanh toán được kỳ vọng tiếp tục kích thích nhu cầu mua ở thực lẫn đầu tư dài hạn.

Phân khúc nhà phố/biệt thự trong quý II cũng ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ với mức tăng trưởng 64% về nguồn cung và gấp 5,9 lần về lượng tiêu thụ so với cùng kỳ 2024. Tổng cộng có khoảng 3.438 giao dịch thành công, tập trung chủ yếu tại Long An (cũ) – nơi đang hưởng lợi rõ nét từ làn sóng đầu tư của các chủ đầu tư lớn khu vực phía Nam.

Dự kiến quý III, phân khúc nhà phố/biệt thự tiếp tục duy trì đà hồi phục với khoảng 2.000 – 3.000 sản phẩm mở bán mới, phần lớn là những dự án đang trong giai đoạn tiếp theo. Long An (cũ) và Bình Dương (cũ) vẫn là hai thị trường dẫn dắt về tỷ trọng cung.

Tuy nhiên, lực cầu vẫn mang tính chọn lọc cao. Giao dịch chủ yếu tập trung ở nhóm sản phẩm có mức giá khoảng 10 tỷ đồng/căn, nằm trong các khu vực có hạ tầng hoàn thiện và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Giá sơ cấp được dự báo sẽ tiếp tục neo ở mức cao trong bối cảnh cung – cầu vẫn còn lệch pha, trong khi giá thứ cấp tiếp tục tăng tại những dự án có lợi thế pháp lý và tiềm năng sinh lời kép.

Khác với sự sôi động ở căn hộ và nhà phố/biệt thự, phân khúc đất nền ghi nhận diễn biến trái chiều. Theo DKRA, tổng nguồn cung sơ cấp đất nền tại TP.HCM và vùng phụ cận trong quý II đạt khoảng 6.415 nền, giảm 8% so với cùng kỳ. Trong đó, hơn 80% nguồn cung đến từ các dự án đã từng mở bán ở Long An (cũ), Bình Dương (cũ) và Đồng Nai (cũ).

Nguồn cung mới khan hiếm khi chỉ chiếm khoảng 5% tổng nguồn cung sơ cấp, giảm 13% so với năm trước. Nguyên nhân chính đến từ việc quỹ đất sạch ngày càng ít, tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trước áp lực pháp lý, và lượng booking không đạt kỳ vọng.

Tuy vậy, sức cầu vẫn có cải thiện, với 446 nền được giao dịch thành công – tăng 2,4 lần so với quý II/2024. Các giao dịch chủ yếu tập trung tại Long An (cũ) và Bình Dương (cũ), chiếm hơn 92% lượng tiêu thụ.

Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo ở mức cao, đặc biệt tại TP.HCM lên tới 140 triệu đồng/m², trong khi Bình Dương (cũ) dao động từ 12 - 90 triệu đồng/m², Đồng Nai (cũ) từ 9 - 74 triệu đồng/m².

Giá đất nền trên thị trường thứ cấp cũng tăng bình quân khoảng 4% do nhà đầu tư dịch chuyển sang các sản phẩm pháp lý hoàn chỉnh, trong bối cảnh nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm.

Bước vào quý III/2025, nguồn cung đất nền được dự báo sẽ tăng nhẹ, với khoảng 450 – 550 sản phẩm mở bán mới, chủ yếu tại các dự án đang triển khai giai đoạn tiếp theo ở Long An (cũ), Bình Dương (cũ), Đồng Nai (cũ). Tuy nhiên, mức giá sơ cấp vẫn khó giảm khi áp lực chi phí phát triển và mất cân đối cung – cầu tiếp tục hiện hữu.

Sự hồi phục nguồn cung bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận trong quý III đang được kỳ vọng sẽ duy trì và củng cố niềm tin thị trường. Bên cạnh yếu tố thị trường, các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ như giảm thuế phí, nới lỏng tín dụng, đẩy mạnh giải ngân đầu tư công… cũng đang là điểm tựa quan trọng giúp tăng lực cầu và thanh khoản.

Tuy nhiên, thị trường vẫn đối mặt với không ít thách thức như chi phí đầu vào tăng cao, quỹ đất hạn chế và tiến độ hoàn thiện pháp lý dự án còn chậm. Để thị trường có thể phục hồi bền vững, theo giới chuyên gia, bên cạnh sự chủ động của doanh nghiệp, cần sự phối hợp chặt chẽ từ chính quyền địa phương và các bộ ngành trong tháo gỡ thủ tục pháp lý, thúc đẩy đầu tư hạ tầng và quy hoạch đô thị một cách đồng bộ.

Nhật Minh