Tuy nhiên, dữ liệu từ hệ thống ngân hàng cho thấy tín dụng bất động sản vẫn tăng trưởng vượt trội so với mặt bằng chung của nền kinh tế. 

Áp lực từ cuộc đua lãi suất

Theo khảo sát thị trường vào tháng 5, lãi suất vay mua nhà phổ biến dao động từ 8% đến 10%/năm trong thời gian ưu đãi ban đầu. Mức lãi này thường chỉ được duy trì trong khoảng 6 đến 24 tháng đầu tiên trước khi chuyển sang cơ chế thả nổi. Trên thực tế, nhiều khách hàng phản ánh lãi suất sau giai đoạn ưu đãi đã tăng vọt lên ngưỡng 11% đến 15%/năm.

Đáng chú ý là mặt bằng lãi suất tại nhóm ngân hàng quốc doanh không còn thấp như giai đoạn trước. Vietcombank đang áp dụng mức 9,6%/năm cho gói cố định 6 tháng đầu và 10,5%/năm với gói cố định 12 tháng. BIDV đưa ra mức tối thiểu 9,7%/năm cho 6 tháng đầu, 10%/năm cho 12 tháng và lên tới 13,5%/năm cho kỳ cố định 18 tháng. Trong khi đó, VietinBank nâng lãi suất cố định 24 tháng vượt mức 12%/năm.

Diễn biến này cho thấy một hiện tượng khá hiếm gặp so với những năm trước, khi lãi suất của nhóm ngân hàng quốc doanh hiện ngang bằng hoặc thậm chí cao hơn một số ngân hàng tư nhân. Ở khối ngân hàng thương mại cổ phần, MB cho vay mua nhà phổ biến từ 9% đến 9,5%/năm trong kỳ ưu đãi. Techcombank duy trì mức dao động từ 8,5% đến 9,5%, còn ACB nằm trong khoảng 9,5% đến 10,5% và VIB áp dụng từ 9,9% đến 12%/năm tùy theo từng kỳ hạn cụ thể.

Dù chi phí vốn đội lên đáng kể nhưng tín dụng bất động sản vẫn tiếp tục mở rộng mạnh mẽ. Báo cáo tài chính quý I/2026 của nhiều nhà băng cho thấy dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đều tăng trưởng ở mức cao.

Tại VPBank, dư nợ lĩnh vực này đến cuối tháng 3 đạt hơn 238.000 tỷ đồng, tăng khoảng 15% so với cuối năm trước. MB cũng ghi nhận dư nợ bất động sản tăng thêm hơn 10.700 tỷ đồng để lên mức gần 132.000 tỷ đồng. HDBank tăng thêm hơn 8.000 tỷ đồng và nâng quy mô cho vay mảng này lên trên 78.000 tỷ đồng.

Tương tự, SHB cũng ghi nhận mức tăng hơn 5.000 tỷ đồng trong quý đầu năm để đưa tổng dư nợ lên hơn 210.000 tỷ đồng. Các ngân hàng khác như TPBank, VIB, MSB, BVBank hay PGBank đều có mức tăng trưởng tín dụng bất động sản ở mức hai chữ số hoặc tăng mạnh so với thời điểm cuối năm trước.

Số liệu từ Bộ Xây dựng dẫn báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho thấy tính đến cuối tháng 2 năm nay, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đã vượt 2,2 triệu tỷ đồng. Con số này tăng khoảng 11,7% so với cuối quý IV/2025 và tăng tới 43% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong khi tăng trưởng tín dụng chung của toàn nền kinh tế trong 2 tháng đầu năm chỉ đạt khoảng 1,4% thì tín dụng bất động sản lại tăng cao gấp hơn 8 lần. Điều này minh chứng cho việc dòng vốn vẫn đang chảy mạnh vào địa ốc bất chấp lãi suất tăng cao.

Dịch chuyển dòng vốn về phía người mua nhà

Khảo sát của PropertyGuru Vietnam cho thấy khoảng 60% đến 70% số người giao dịch bất động sản hiện vẫn đang sử dụng đòn bẩy tài chính.

Một xu hướng đáng chú ý là sự dịch chuyển cơ cấu cho vay từ doanh nghiệp sang cá nhân. Báo cáo tài chính quý I/2026 của Techcombank ghi nhận dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đạt trên 198.800 tỷ đồng, giảm mạnh so với mức 207.027 tỷ đồng ở cuối quý trước.

Tuy nhiên, các khoản cho vay với cá nhân mua nhà tại ngân hàng lại tăng khoảng 30% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ trọng cho vay bất động sản đối với doanh nghiệp cũng giảm từ 56% xuống còn 54%.

Lãnh đạo ngân hàng hé lộ kịch bản lãi suất và "khẩu vị" rót vốn mới vào bất động sản

Tại VPBank, ngân hàng này đã cụ thể hóa chiến lược bằng việc vận hành hai Trung tâm cho vay Nhà dự án tại miền Bắc và miền Nam vào cuối tháng 4. VPBank tập trung xử lý nhu cầu vay mua nhà dự án ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp với thời hạn vay tới 35 năm cùng quy trình phê duyệt nhanh chóng trong vòng 72 giờ.

Bên cạnh đó, nhiều ngân hàng khác cũng liên tục điều chỉnh các gói tín dụng từ cuối tháng 4/2026. PVcomBank tung gói vay với lãi suất ưu đãi từ 5,99%/năm cho các gia đình trẻ với thời hạn vay lên tới 35 năm. MB triển khai gói vay mua bất động sản cho khách hàng cao cấp với hạn mức lên tới 200 tỷ đồng cùng lãi suất từ 9,5%/năm.

BVBank áp dụng mức lãi suất từ 10%/năm cho quy mô gói tín dụng 4.800 tỷ đồng. KienlongBank và HDBank cũng lần lượt áp dụng các mức lãi suất từ 9,1% đến 10,9%/năm tùy theo thời gian cố định.

Theo giới phân tích, nhu cầu vay mua nhà vẫn duy trì ở mức cao do giá bất động sản chưa giảm mạnh và nguồn cung tại các đô thị lớn còn hạn chế. Tuy nhiên, áp lực trả nợ đang ngày càng lớn đối với người mua nhà khi lãi suất hiện nay đã gần gấp đôi so với mức 5% đến 6%/năm của năm trước.

Các chuyên gia khuyến nghị người vay cần tính toán kỹ khả năng trả nợ dài hạn thay vì chỉ nhìn vào mức lãi suất ưu đãi ban đầu. Với những khoản vay kéo dài từ 15 đến 25 năm, chỉ cần lãi suất biến động thêm vài điểm phần trăm cũng có thể khiến số tiền phải trả mỗi tháng tăng lên rất lớn.

Để hỗ trợ người mua, nhiều chủ đầu tư như Vinhomes, Phú Đông Group hay Nam Long Group... đã phối hợp với các ngân hàng để chia sẻ chi phí vốn. Mức ưu đãi lãi suất từ các chủ đầu tư thường dao động khoảng 4% đến 6,5%/năm trong thời gian từ 1 đến 3 năm tùy dự án.

Các chuyên gia dự báo mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà có thể giảm nhẹ từ quý II/2026 khi sự cạnh tranh giữa các ngân hàng tăng cao nhằm hỗ trợ thanh khoản cho thị trường và tập trung vào nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.

Huyền Anh