Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, diện tích đất nông nghiệp chiếm khoảng trên 27,3 triệu ha, tương đương với 80,4% tổng diện tích Việt Nam. Đất nông nghiệp được coi là một trong những nguồn cung lớn cho bất động sản. Tuy nhiên, từ lâu, vì nhiều lý do, Việt Nam đã tập trung nhiều vào phát triển bất đống sản đô thị, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Nhưng nhìn nhận kỹ, không ít mô hình du lịch nghỉ dưỡng là xuất phát từ đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích.
Đất nông nghiệp không chỉ có giá trị nông nghiệp
Có thể thấy, đất nông nghiệp có rất nhiều vai trò và giá trị khác nhau nhưng do hiểu chưa thấu đáo nên nhiều năm nay chưa phát huy được hết hiệu quả của loại đất này.
Cụ thể là đất nông nghiệp không chỉ đơn thuần là đất trồng lúa, mà còn là đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng (rừng sản xuất). Đất nông nghiệp đang mang rất nhiều tiềm năng (đất làm dịch vụ, du lịch, nghỉ dưỡng…) nhưng hiện nay do cách hiểu cũng như các quy định pháp luật chưa rõ ràng nên loại đất này bị quy hết vào “đất nông nghiệp”. Chính vì vậy, nhiều người nghĩ rằng đất nông nghiệp chỉ có giá trị nông nghiệp.
Trước thực trạng đó, PGS TS Hồ Minh Ngọc, Đại học Tài chính - Marketing, cho rằng việc hiểu và khai thác theo đúng chức năng tự nhiên sẽ phát huy giá trị của loại đất này. Chẳng hạn như vẫn là “đất nông nghiệp” nhưng vùng nào đẹp sẽ phát huy giá trị du lịch, vùng nào thuận lợi để trồng sầu riêng thì phát triển sầu riêng, vùng nào thuận lợi phát triển về dịch vụ tổ chức gameshow, chữa lành tâm hồn (dưỡng sinh, detox, làm đẹp) thì phát huy những giá trị này…
“Đừng để cái tên làm mất đi cái chức năng vốn có của nó. Trong đó, các chức năng đó mang lại dòng tiền rất lớn cho người khai thác. Đặc biệt là khi biết kết hợp các dịch vụ như nông nghiệp, du lịch, nghỉ dưỡng… trên đất nông nghiệp sẽ mang lại dòng tiền đa dạng, lớn hơn”, PGS Hồ Minh Ngọc nhấn mạnh.
 |
|
Cần tiếp cận quy định "đất sử dụng đa mục đích" một cách khoa học để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp khi phát triển du lịch. |
Là một người đang làm dịch vụ du lịch cộng đồng, du lịch nông nghiệp, ông Trịnh Văn Tiến, Giám đốc HTX Nông sản và Du lịch Tam Điệp (Ninh Bình), hiểu đơn giản rằng, đất đa mục đích quy định trong Luật Đất đai (sửa đổi) là đất đa dụng, sử dụng được với nhiều mục đích khác nhau.
Cách hiểu của ông Tiến được TS Bùi Lan Hương, chuyên gia du lịch cộng đồng đánh giá cơ bản đúng. Ts Bùi Lan Hương cho biết trong Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đã ghi: “mở cửa để cho đất nông nghiệp được sử dụng đúng mục đích của mình, đó là đa mục đích: dịch vụ, sản xuất, nông nghiệp, thương mại.
Trong thực tiễn, đâu đó các HTX du lịch cộng đồng, du lịch nông nghiệp đang thực hiện sử dụng đất đa dụng tại mô hình du lịch của mình. Như vậy, nhiều HTX cũng đang thực hiện khái niệm đất sử dụng đa mục đích. Điều này cho thấy, không ít HTX, người dân đã không chờ đợi mà từ trước đã làm các dịch vụ khác nhau, nhất là phát triển du lịch trên đất nông nghiệp để gia tăng giá trị kinh tế.
Theo ông Trịnh Văn Tiến, sử dụng đất đa mục đích là mong muốn của rất nhiều HTX phát triển du lịch nông nghiệp, nhưng về mặt luật pháp vẫn còn mới mẻ vì còn chờ đợi sự thông qua chính thức Luật Đất đai, thậm chí bằng những văn bản thông tư hướng dẫn cụ thể về đất sử dụng đa mục đích.
Dục tốc bất đạt
Một trong những nền tảng để sửa đổi Luật Đất đai là Nghị quyết 18- NQ/TW của Trung ương Đảng. Bởi theo các chuyên gia, một trong những vấn đề được Nghị quyết 18 nói rõ đó chính là sẽ tập trung vào chuyển đổi cơ cấu cây trồng. Tức là ngành nông nghiệp, người dân và các địa phương sẽ tìm những cây trồng phù hợp với điều kiện biến đối khí hậu, mang lại hiệu quả kinh tế xã hội, bảo đảm phát triển bền vững. Bên cạnh đó, Việt Nam đang đi theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông thôn, tức là thực hiện hiện đại hóa các dịch vụ ở nông thôn.
PGS TS Hồ Minh Ngọc cho rằng với góc nhìn của nhà đầu tư dài hạn, Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ là căn cứ để cân nhắc phát triển sản xuất, dịch vụ trên đất nông nghiệp. Luật Đất đai (sửa đổi) đã có quy định về đất sử dụng đa mục đích, quy định thực chất không mới nhưng sẽ được mở rộng quyền năng. Theo đó, người dân, HTX, doanh nghiệp du lịch sử dụng đất nông nghiệp đa mục đích nhưng theo hướng bền vững, chân chính thì chắc chắc sẽ có cơ hội phát triển. Còn những người làm chộp giật, chỉ chú trọng bằng mọi cách phân lô, bán nền trên đất nông nghiệp thì vẫn cần quản lý chặt chẽ.
Chẳng hạn như HTX có sẵn diện tích đất trồng cây hàng năm. Và theo quy định pháp luật, HTX chỉ được trồng các loại cây hoa màu thu hoạch trong năm trên đất này. Nhưng theo chủ trương của Nghị quyết 18 đang khuyến khích chuyển đổi cơ cấu cây trồng, HTX có thể chuyển từ trồng hoa màu sang trồng một số cây hàng năm khác như trồng hoa, quả theo hướng công nghệ cao, hữu cơ phục vụ hoạt động du lịch thì giá trị gia tăng về mặt kinh tế, môi trường, xã hội chắc chắn sẽ có.
Khi áp dụng quy định “đất sử dụng da mục đích”, các HTX, người dân cần phải nhớ rõ là thực hiện đúng theo quy định pháp luật. Cụ thể là trong trường hợp này, HTX chỉ được chuyển đổi sang loại cây trồng phù hợp, chứ đất hàng năm không thể dùng để xây nhà, các công trình kiên cố.
Như vậy, các HTX làm du lịch nông nghiệp cần tiếp cận pháp luật một cách từ từ, dài hạn và khoa học. Bởi muốn đầu tư một lĩnh vực gì trên một mảnh đất cũng cần nghiên cứu cụ thể về thế mạnh đặc trưng của cả vùng đến từng mảnh đất mà HTX đang sở hữu để có sự đầu tư trên đất một cách phù hợp.
Chẳng hạn như HTX chuyển từ trồng rau sang trồng hoa hay trồng dược liệu thì phù hợp với đặc điểm du lịch địa phương hơn cũng cần xem xét kỹ lưỡng. Và hoa thì có thể trồng hoa lâu năm (hoa đào) thì có được không, có đúng với chủ trương chuyển đổi cơ cấu cây trồng của địa phương và có gia tăng được hiệu quả của đất không?
Ngược lại, nhiều HTX làm du lịch tiếp cận quy định “đất sử dụng đa mục đích” một cách vội vàng, muốn đầu tư ngay những loại cây lớn, cây lâu năm hoặc xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất nông nghiệp, có thể vừa tốn kém mà chưa chắc đã thu lại được hiệu quả kinh tế, môi trường… như những gì đã tính toán, thậm chí còn chứa đựng rất nhiều rủi ro.
“Chính vì vậy, dục tốc bất đạt! Điều gì cũng cần có thời gian, quy luật. Nếu HTX triển khai từ từ, cho hiệu quả bền vững thì có khi sẽ thay đổi được cả chính sách của địa phương và các văn bản pháp Luật. Bởi chúng ta hoạt động dựa vào luật pháp nhưng trên luật còn có logic cuộc sống, còn có thực tiễn phát triển”, PGS TS Hồ Minh Ngọc nhấn mạnh.
Huyền Trang
