Bên cạnh hoạt động mua qua bán lại khó khăn hơn, mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao cũng làm chi phí sử dụng đòn bẩy tài chính tăng mạnh, khiến các thương vụ “lướt sóng” mất dần sức hấp dẫn, qua đó khiến giới đầu cơ dần “bốc hơi”.

Lướt sóng dễ... “chìm”

Từ đầu năm 2026, sáng nào anh Phạm Đức Tuấn, một nhà đầu tư căn hộ tại Hà Nội, cũng mở điện thoại kiểm tra tin nhắn từ môi giới. Căn hộ 90 m2 tại khu vực Mễ Trì (cũ) anh mua từ giữa năm 2025 với kỳ vọng “lướt sóng” giờ nằm im trên các trang rao bán suốt nhiều tuần.

Trước đây, chỉ cần đăng tin vài ngày là có khách hỏi liên tục, thậm chí sẵn sàng chênh hàng trăm triệu đồng để giữ chỗ. Nhưng nay, điện thoại của anh Tuấn gần như không đổ chuông.

Anh Tuấn từng thuộc nhóm nhà đầu tư “đánh nhanh thắng nhanh” khá nổi trên thị trường phía Tây Hà Nội. Giai đoạn 2024-2025, mỗi thương vụ căn hộ có thể mang lại vài trăm triệu đồng lợi nhuận chỉ sau vài tháng.

“Có thời điểm, tôi xuống tiền liên tiếp 3 căn hộ vì giá chung cư liên tục leo thang, thanh khoản dễ. Thế nhưng từ sau Tết Nguyên đán 2026, thị trường đảo chiều nhanh chóng. Người mua trở nên dè dặt, nhà đầu tư biến mất, còn những người thực sự có nhu cầu ở lại chờ giá điều chỉnh”, anh Tuấn chia sẻ.

Áp lực lãi vay, chi phí quản lý và dòng tiền bị “chôn” trong tài sản khiến anh Tuấn buộc phải thay đổi chiến lược. Từ chỗ kỳ vọng lãi 300-400 triệu đồng mỗi căn, nay chỉ mong bán hòa vốn để thu hồi dòng tiền. “Giữ càng lâu càng mệt. Thị trường không còn dễ kiếm tiền như trước”, nhà đầu tư gốc Hải Phòng thừa nhận.

Câu chuyện của anh Tuấn phản ánh khá rõ bức tranh hiện tại của thị trường căn hộ Hà Nội, giới đầu tư “lướt sóng” đang rút lui nhanh chóng sau giai đoạn tăng trưởng nóng kéo dài.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, tỷ lệ người mua chung cư với mục đích “lướt sóng” hiện chỉ còn khoảng 4%, giảm rất sâu so với mức 30-40% của các năm trước.

Trong khi đó, khoảng 67% giao dịch hiện đến từ nhu cầu ở thực và gần 30% nhằm mục đích cho thuê. Những con số này cho thấy thị trường đang trải qua sự thay đổi mang tính cấu trúc, khi dòng tiền đầu cơ ngắn hạn dần bị thay thế bởi nhu cầu sử dụng thực và tích sản dài hạn.

Trong nhiều năm, hoạt động mua đi bán lại ngắn hạn từng là lực đẩy quan trọng giúp thanh khoản và giá chung cư Hà Nội leo thang mạnh mẽ. Không ít dự án vừa mở bán đã xuất hiện cảnh sang tay, chênh giá ngay trong thời gian ngắn. Tâm lý “mua hôm nay, vài tháng sau bán kiếm lời” từng tạo nên cơn sốt kéo dài, đặc biệt ở khu vực phía Tây Hà Nội.

Tuy nhiên, khi mặt bằng giá bị đẩy lên quá cao, quy luật thị trường bắt đầu phát huy tác dụng. Giá căn hộ hiện nay đã vượt xa tốc độ tăng thu nhập của phần lớn người dân, khiến nhóm mua để đầu tư ngắn hạn không còn dễ tìm đầu ra.

Tâm lý phòng thủ rất “nặng”

Ông Đồng Quang Cảnh, Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn nhận định, dòng tiền đang có xu hướng tìm về những giá trị thực và bền vững hơn.

Theo ông Cảnh, nhiều khách hàng hiện chuyển sang ưu tiên thị trường thứ cấp với các căn hộ đã hoàn thiện, có thể ở ngay và mức giá dễ tiếp cận hơn.

Sự thay đổi này cũng kéo theo xu hướng dịch chuyển khỏi khu vực nội đô. Người mua bắt đầu mở rộng phạm vi tìm kiếm sang vùng ven Hà Nội hoặc các tỉnh lân cận như Hưng Yên hay Bắc Ninh để tìm kiếm mức giá phù hợp hơn với khả năng tài chính.

Thực tế trên thị trường cho thấy, thanh khoản hiện đã giảm đáng kể. Theo dữ liệu từ One Mount Group, tổng lượng giao dịch bất động sản thứ cấp tại Hà Nội trong quý I/2026 chỉ đạt khoảng 11.100 sản phẩm, giảm 50% so với quý trước. Riêng phân khúc căn hộ ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch chuyển nhượng, giảm tới 60% theo quý và 26% theo năm.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng của One Mount Group cho rằng, thị trường đã “giảm tốc” rõ rệt sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Dòng tiền đầu tư hiện trở nên dè dặt hơn trước các biến động vĩ mô như lãi suất, lạm phát và rủi ro địa chính trị.

“Thị trường không còn vận hành theo tâm lý mua nhanh - bán nhanh mà đang chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn. Dòng tiền ngắn hạn suy yếu, nhường chỗ cho nhu cầu ở thực và tích sản dài hạn”, ông Tiến nhận định.

Khảo sát tại các văn phòng môi giới, không khó để cảm nhận sự trầm lắng. Tại khu vực Mỹ Đình, Đại Mỗ, Đông Anh, Gia Lâm..., những nơi từng là “điểm nóng” của phân khúc căn hộ, nhiều môi giới cho biết lượng khách xem nhà giảm mạnh từ sau Tết và gần như chững lại sau kỳ nghỉ lễ 30/4.

Anh Lâm, một môi giới chuyên phân phối căn hộ tại khu vực Gia Lâm cho biết, có những tuần cả sàn không chốt được giao dịch nào. Trước đây khách chỉ cần xem vài dự án là quyết định xuống tiền, còn hiện nay họ khảo sát rất kỹ nhưng gần như không đưa ra quyết định vì tâm lý chờ giá giảm.

Điều đáng chú ý là nhóm nhà đầu tư “lướt sóng” gần như biến mất khỏi thị trường. Những người còn nắm giữ hàng hiện cũng phải giảm kỳ vọng lợi nhuận.

"Không ít chủ căn hộ từng kỳ vọng lãi vài trăm triệu đồng nay chỉ mong bán hòa vốn hoặc lãi rất thấp để thu hồi dòng tiền. Áp lực lớn nhất hiện nay tập trung ở nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính", anh Lâm tiết lộ.

Từ diễn biến thực tế, giới phân tích cho rằng giai đoạn tăng trưởng đại trà đã qua đi, thay vào đó sẽ là “cuộc chơi” của những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, chiến lược dài hạn và sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực.

Trong ngắn hạn, thanh khoản giảm chắc chắn tạo ra áp lực cho cả doanh nghiệp, môi giới lẫn nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy. Nhưng về dài hạn, việc thị trường quay trở lại phục vụ nhu cầu ở thực có thể giúp mặt bằng giá bớt méo mó và hạn chế các cơn sốt mang tính đầu cơ.

Sau nhiều năm bị dẫn dắt bởi kỳ vọng tăng giá, thị trường căn hộ Hà Nội dường như đang quay trở lại với quy luật giá trị thật phải đến từ nhu cầu thật. Và trong quá trình đó, giới đầu tư “lướt sóng” được dự báo khó có thể giữ vai trò trung tâm như trước.

Hưng Nguyên