Trong bối cảnh nhu cầu thuê chậm lại và chi phí đầu tư gia tăng, chỉ những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, backlog dồi dào và lợi thế chuyển đổi đất mới được kỳ vọng duy trì tăng trưởng, qua đó mở ra sự chọn lọc ngày càng khắt khe đối với cổ phiếu khu công nghiệp.
Kết quả kinh doanh quý III/2025 cho thấy ngành bất động sản khu công nghiệp vẫn duy trì được đà tăng trưởng lợi nhuận ấn tượng, bất chấp bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều bất ổn.
Áp lực lợi nhuận gia tăng từ quý IV/2025
Theo SSI Research, doanh thu của các doanh nghiệp khu công nghiệp niêm yết đạt khoảng 21,8 nghìn tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ năm trước, trong khi lợi nhuận sau thuế tăng mạnh 59%, đạt 5,2 nghìn tỷ đồng. Mức tăng trưởng lợi nhuận vượt trội so với doanh thu phản ánh hiệu quả hoạt động cải thiện rõ nét tại nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là những chủ đầu tư đã hoàn tất đầu tư hạ tầng từ sớm và đang khai thác các khu công nghiệp có chi phí vốn thấp.
SSI Research định, động lực tăng trưởng trong quý III đến từ 2 nhóm chính. Thứ nhất là nhóm phát triển khu công nghiệp thuần túy, trong đó Tổng Công ty IDICO - CTCP (IDC), Công ty Cổ phần Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (NTC) và Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (KBC) hưởng lợi từ việc giá vốn thấp hơn so với ước tính ban đầu tại các khu công nghiệp đang khai thác.
 |
|
Lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp tăng mạnh nhưng áp lực cho thuê vẫn hiện hữu (Ảnh minh hoạ) |
Thứ hai là nhóm doanh nghiệp cao su như Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam - CTCP (GVR), Công ty Cổ phần Cao su Phước Hòa (PHR) và Công ty Cổ phần Cao su Đồng Phú (DPR), khi vừa được hưởng lợi từ sản lượng cao su tiêu thụ tăng, vừa ghi nhận thêm các khoản thu nhập từ chuyển đổi đất cao su sang khu công nghiệp.
Tuy nhiên, đằng sau bức tranh lợi nhuận khả quan của quý III là những tín hiệu thận trọng ngày càng rõ nét về triển vọng cho thuê trong các quý tiếp theo. Dòng vốn FDI đăng ký mới có xu hướng chững lại trong những tháng cuối năm 2025, trong khi khách thuê gia tăng mức độ thận trọng trước rủi ro kinh tế vĩ mô và chính sách thương mại toàn cầu. Theo CBRE, diện tích cho thuê tại các khu công nghiệp cấp 1 ở cả miền Bắc và miền Nam trong quý III/2025 giảm mạnh so với cùng kỳ, cho thấy nhu cầu thuê đất dài hạn chưa phục hồi như kỳ vọng.
Bước sang quý IV/2025, SSI Research dự báo lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp khu công nghiệp sẽ chịu áp lực rõ rệt hơn khi các yếu tố thuận lợi mang tính ngắn hạn dần suy yếu. Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (BCM) được dự báo ghi nhận lợi nhuận quý IV giảm mạnh so với cùng kỳ do không còn các hợp đồng bán đất quy mô lớn tại Thành phố Mới Bình Dương, trong khi hoạt động cho thuê tại khu công nghiệp Bàu Bàng mở rộng diễn ra chậm. Lợi nhuận cả năm 2025 của BCM ước đạt khoảng 2.728 tỷ đồng và có thể giảm nhẹ trong năm 2026 xuống còn 2.690 tỷ đồng.
Tương tự, Tổng Công ty IDICO - CTCP (IDC) được dự báo lợi nhuận quý IV/2025 đạt khoảng 236 tỷ đồng, thấp hơn cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chính đến từ việc quỹ đất cho thuê lớn dần thu hẹp, trong khi các khu công nghiệp mới có biên lợi nhuận thấp hơn do chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng tăng mạnh theo bảng giá đất mới áp dụng từ năm 2025. Theo SSI Research, lợi nhuận năm 2025 của IDC ước đạt 2.050 tỷ đồng và có thể giảm xuống khoảng 1.725 tỷ đồng trong năm 2026.
Đối với Tổng Công ty Viglacera - CTCP (VGC), lợi nhuận quý IV/2025 được dự báo đạt khoảng 612 tỷ đồng, tăng nhẹ so với cùng kỳ nhờ hoạt động cho thuê đất khu công nghiệp tại các khu vực trọng điểm và sự phục hồi của mảng vật liệu xây dựng. Tuy nhiên, sang năm 2026, lợi nhuận của VGC được dự báo giảm khoảng 11% do diện tích cho thuê khu công nghiệp suy giảm, dù việc tái cấu trúc mảng vật liệu xây dựng có thể phần nào cải thiện biên lợi nhuận.
Ở nhóm doanh nghiệp cao su, Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam - CTCP (GVR) được dự báo lợi nhuận quý IV/2025 đạt khoảng 1.600 tỷ đồng, giảm so với cùng kỳ do giá bán cao su thiên nhiên suy yếu. Dù vậy, nhờ đóng góp ổn định từ mảng khu công nghiệp và các công ty liên doanh, lợi nhuận năm 2026 của GVR vẫn được kỳ vọng tăng lên khoảng 7.300 tỷ đồng. Trong khi đó, Công ty Cổ phần Cao su Đồng Phú (DPR) được dự báo lợi nhuận năm 2025 đạt khoảng 499 tỷ đồng nhưng có thể giảm nhẹ trong năm 2026 khi tiến độ chuyển nhượng đất khu công nghiệp chậm lại.
Cổ phiếu nào còn dư địa tăng trưởng?
Trong bối cảnh lợi nhuận toàn ngành bước vào chu kỳ phân hóa, SSI Research cho rằng cơ hội tăng trưởng sẽ tập trung vào những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, vị trí chiến lược và lượng hợp đồng đã ký (backlog) cao. Nổi bật trong nhóm này là Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (KBC), doanh nghiệp được đánh giá có triển vọng tăng trưởng rõ nét nhất giai đoạn 2025-2026.
Theo SSI Research, lợi nhuận quý IV/2025 của KBC được dự báo đạt khoảng 253 tỷ đồng, tăng mạnh so với cùng kỳ nhờ bàn giao và ghi nhận doanh thu từ khoảng 25 ha đất tại khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh. Tính đến cuối tháng 11/2025, backlog cho thuê đất của KBC đạt khoảng 115 ha, tạo nền tảng vững chắc cho tăng trưởng trong năm 2026. Trên cơ sở đó, lợi nhuận năm 2025 của KBC được dự báo đạt khoảng 1.815 tỷ đồng và tăng mạnh lên khoảng 3.017 tỷ đồng trong năm 2026, nhờ ghi nhận diện tích cho thuê lớn và các giao dịch tiềm năng tại dự án khu đô thị Tràng Cát.
Công ty Cổ phần Cao su Phước Hòa (PHR) cũng được đánh giá là doanh nghiệp còn dư địa tăng trưởng trong trung hạn. SSI Research dự báo lợi nhuận năm 2026 của PHR có thể đạt khoảng 848 tỷ đồng, tăng mạnh so với năm 2025, nhờ ghi nhận bồi thường và chuyển đổi quỹ đất lớn sang khu công nghiệp, đặc biệt tại các dự án liên doanh như VSIP. Nhóm doanh nghiệp cao su có quỹ đất chuyển đổi, trong đó có GVR, tiếp tục được xem là lựa chọn phòng thủ nhờ dòng tiền ổn định và triển vọng dài hạn từ bất động sản khu công nghiệp.
SSI Research nhận định, giai đoạn 2025-2026 là thời điểm bản lề của ngành bất động sản khu công nghiệp, khi tăng trưởng lợi nhuận không còn mang tính đồng đều mà phụ thuộc lớn vào quỹ đất, tiến độ cho thuê và khả năng kiểm soát chi phí đầu tư của từng doanh nghiệp. Trong bối cảnh đó, chiến lược đầu tư vào cổ phiếu khu công nghiệp cần chuyển từ tiếp cận theo ngành sang chọn lọc từng doanh nghiệp cụ thể, ưu tiên những doanh nghiệp còn dư địa tăng trưởng rõ ràng trong chu kỳ phân hóa đang hình thành.
Xuân Bắc
