Tuy nhiên, đi cùng triển vọng lạc quan ấy vẫn là không ít thách thức, khi quá trình tái cơ cấu doanh nghiệp địa ốc diễn ra mạnh mẽ, buộc nhiều tên tuổi lớn trong ngành phải bán công ty, chuyển nhượng dự án để giải bài toán dòng tiền và chuẩn bị cho chu kỳ phát triển mới.

Thị trường vượt qua “điểm đáy”

Giới chuyên gia nhìn nhận thị trường bất động sản hiện nay đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất và đang bước vào chu kỳ hồi phục khá mạnh. Những tín hiệu tích cực thể hiện ở nhiều khía cạnh như thanh khoản cải thiện, tâm lý nhà đầu tư ổn định hơn, nhu cầu mua ở thực dần trở lại…

Một điểm sáng quan trọng của thị trường năm 2026 là xu hướng dịch chuyển rõ nét sang phục vụ nhu cầu ở thực. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Vietnam, cho hay mức độ quan tâm tới phân khúc căn hộ chung cư cuối năm 2025 tăng 3%, nhà riêng tăng 1%, trong khi các phân khúc mang nặng tính đầu tư như đất nền, nhà phố, biệt thự đồng loạt giảm mạnh.

Xu hướng này được dự báo sẽ tiếp diễn trong nửa đầu năm 2026, với chung cư tiếp tục đóng vai trò “xương sống” của thị trường. Tuy nhiên, không phải mọi dự án đều có thể duy trì thanh khoản tốt.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, khẳng định ngành địa ốc đang đi lên từ đáy vực, tuy nhiên thị trường không xuất hiện dấu hiệu suy yếu hay suy giảm mang tính chu kỳ, mà chủ yếu tồn tại những “điểm nghẽn” cơ cấu.

Nổi bật nhất là sự mất cân đối trong nguồn cung, nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội tiếp tục thiếu hụt nghiêm trọng. Đây là hệ quả của quá trình chuẩn bị, hoàn thiện thủ tục đầu tư kéo dài, khiến nhiều chủ đầu tư sau khi “vượt rào” pháp lý có xu hướng ưu tiên phân khúc mang lại biên lợi nhuận cao.

Hệ lụy là thị trường cao cấp chủ yếu phục vụ giới đầu tư và đầu cơ, kéo theo tình trạng mua đi bán lại. Dù vậy, theo đánh giá của VARS, những bất cập này không mang tính “bế tắc” mà hoàn toàn có thể điều chỉnh được trong giai đoạn 2026 – 2027, khi Chính phủ đồng loạt triển khai các giải pháp cải cách thể chế, siết kỷ cương thị trường, đẩy mạnh chuyển đổi số và tăng cường quản lý, giám sát.

Ở góc nhìn cung – cầu, các chuyên gia của One Mount Group nhận định năm 2026, tại Hà Nội dự kiến đón khoảng 35.000 căn hộ, toàn bộ thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong khi đó, TP.HCM được dự báo có khoảng 17.200 căn hộ mở bán, chủ yếu tập trung tại các đại đô thị có pháp lý hoàn thiện.

Giá bán nhìn chung duy trì xu hướng tăng, đặc biệt tại khu vực trung tâm, nơi quỹ đất ngày càng hạn chế. “Năm 2026 sẽ chứng kiến sự song hành của hai thị trường lớn, với Hà Nội duy trì ổn định, còn TP.HCM bước vào chu kỳ tăng tốc mới”,chuyên gia của One Mount Group  đánh giá.

Mặt trái của sự hồi phục

Dù triển vọng thị trường được nhìn nhận tích cực, bức tranh năm 2026 vẫn có những mảng màu trầm, thể hiện qua làn sóng tái cơ cấu mạnh mẽ trong cộng đồng doanh nghiệp bất động sản. Bên cạnh một số doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững mạnh, không ít công ty vẫn đang “căng mình” giải bài toán dòng tiền, buộc phải bán dự án, thoái vốn hoặc tái cấu trúc danh mục đầu tư để duy trì hoạt động.

LDG Group là một ví dụ điển hình. Việc chuyển nhượng toàn bộ dự án khu căn hộ LDG Sky tại TP.HCM, dù dự án đã hoàn thiện phần móng và pháp lý, được xem là bước đi chiến lược nhằm tạo thêm nguồn tài chính cho giai đoạn tới. Tương tự, Quốc Cường Gia Lai lựa chọn thoái vốn khỏi các công ty con để thu xếp tài chính, phục vụ mục tiêu thu hồi dự án trọng điểm Bắc Phước Kiển.

Phát Đạt cũng đang song song thực hiện hai chiều tái cấu trúc khi chuyển nhượng vốn tại một số dự án để thu hồi dòng tiền, đồng thời thâu tóm quỹ đất mới tại khu vực trung tâm TP.HCM, chuẩn bị cho chu kỳ đầu tư dài hạn từ năm 2026 đến 2030.

Trong khi đó, Novaland tiếp tục quá trình “giải nén” áp lực tài chính thông qua thoái vốn khỏi một số dự án, hoán đổi nợ bằng cổ phiếu và chuyển đổi trái phiếu quốc tế, qua đó giảm đáng kể dư nợ và củng cố cấu trúc vốn.

Nhìn rộng hơn, làn sóng bán dự án, bán công ty không hẳn là tín hiệu tiêu cực, mà phản ánh quá trình thanh lọc tất yếu của thị trường sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Những doanh nghiệp đủ năng lực tài chính, quản trị và tầm nhìn dài hạn sẽ trụ vững và vươn lên, trong khi các chủ thể yếu hơn buộc phải tái cấu trúc hoặc rút lui.

Tổng thể, thị trường bất động sản năm 2026 được các chuyên gia đánh giá là bước vào giai đoạn hồi phục có chiều sâu hơn, dựa trên nền tảng nhu cầu ở thực, cải cách thể chế và kỷ luật thị trường. Tuy nhiên, sự phục hồi này không đồng đều và không dành cho tất cả.

Trong bối cảnh đó, năm 2026 được xem là năm “bản lề” nơi thị trường vừa mở ra cơ hội mới, vừa đặt ra phép thử khắc nghiệt đối với sức bền của doanh nghiệp. Lạc quan là cần thiết, nhưng thận trọng, kỷ luật và tái cấu trúc hiệu quả mới là chìa khóa để bất động sản Việt Nam bước vào chu kỳ phát triển.

Hưng Nguyên