Từ VHM, NVL đến DIG, DXG hay PDR, nhiều doanh nghiệp địa ốc đang đồng loạt huy động vốn qua phát hành cổ phiếu. Trong bối cảnh phần lớn cổ phiếu ngành vẫn giao dịch dưới vùng giá cao lịch sử, nguy cơ pha loãng đang trở thành mối quan tâm lớn của nhà đầu tư.

Ồ ạt phát hành cổ phiếu vì...khát vốn

Theo nhiều tổ chức phân tích, hàng trăm nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đến hạn trong giai đoạn 2026 - 2027. Trong khi đó, tín dụng ngân hàng chưa thực sự nới lỏng, lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng tại nhiều ngân hàng đang dao động 6,5 - 7,5%/năm, tăng 1 - 3% so với cuối năm trước. Điều này kéo chi phí vay vốn của doanh nghiệp bất động sản lên cao.

Trong khi đó, theo Bộ Xây dựng, lượng giao dịch bất động sản trong quý I năm 2026 giảm gần 24% theo quý và giảm 14% so với cùng kỳ, còn khoảng 115.650 giao dịch. Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng của One Mount Gorup ghi nhận toàn thị trường chỉ đạt khoảng 11.100 sản phẩm giao dịch, giảm tới 50% so với quý trước.

Trong bối cảnh đó, cổ phiếu trở thành kênh huy động vốn khả dĩ nhất. Thương vụ lớn nhất thuộc về Vinhomes (VHM), khi doanh nghiệp này dự kiến phát hành thêm 4,1 tỷ cổ phiếu để trả cổ tức cho cổ đông với tỷ lệ 1:1 trong năm nay. Đây là lần đầu công ty tăng vốn sau 4 năm.

Một doanh nghiệp gây chú ý nữa là Novaland (NVL). Doanh nghiệp này vừa thông qua kế hoạch phát hành gần 167,6 triệu cổ phiếu thưởng để nâng vốn điều lệ lên khoảng 24.000 tỷ đồng. Trước đó, Novaland cũng điều chỉnh phương án phát hành riêng lẻ, nâng quy mô chào bán từ 350 triệu lên tối đa 800 triệu cổ phiếu nhằm tăng cường nguồn lực tài chính và xử lý các nghĩa vụ nợ.

Tương tự, DIC Corp (DIG) cũng khởi động lại kế hoạch chào bán 150 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 12.000 đồng/cp, dự kiến thu về khoảng 1.800 tỷ đồng. Trong khi đó, Bluemarq Group (DXG) dự kiến phát hành riêng lẻ hơn 93 triệu cổ phiếu để huy động gần 1.740 tỷ đồng phục vụ các dự án nhà ở.

Phát Đạt (PDR) cũng lên kế hoạch chào bán gần 200 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu, kỳ vọng huy động khoảng 2.000 tỷ đồng để bổ sung vốn hoạt động và cơ cấu lại tài chính.

Điểm chung của các kế hoạch tăng vốn nói trên là đều được triển khai trong thời điểm thị giá cổ phiếu vẫn thấp hơn rất nhiều so với giai đoạn đỉnh cao của thị trường bất động sản năm 2021-2022.

Thống kê cho thấy 29/33 cổ phiếu bất động sản được theo dõi đã giảm giá trong 5 tháng đầu năm 2026, tương đương gần 88% số mã trong ngành đi lùi. Trừ trường hợp VHM hay NVL, những cái tên quen mặt với nhà đầu tư khác như PDR, DXG, DIG... đều đi ngược thị trường chung.

Theo đánh giá của Chứng khoán Quốc gia NSI, nhiều cổ phiếu bất động sản đã giảm 30-50% so với vùng đỉnh gần nhất sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài từ quý IV-2025 đến đầu quý I-2026.

Định giá P/B của nhiều doanh nghiệp hiện cũng đã rơi xuống dưới mức trung bình 5 năm và thấp hơn trung bình ngành.

Tác động tiêu cực lên giá cổ phiếu

Theo giới phân tích, việc tăng vốn thông qua phát hành cổ phiếu là lựa chọn gần như tất yếu trong bối cảnh khả năng tiếp cận tín dụng ngân hàng còn hạn chế và kênh trái phiếu doanh nghiệp chưa thực sự phục hồi. So với vay nợ, phát hành cổ phiếu giúp doanh nghiệp giảm áp lực trả lãi và cải thiện hệ số an toàn tài chính.

Tuy nhiên, đây chỉ là giải pháp ngắn hạn để giải quyết bài toán thanh khoản. Hiệu quả cuối cùng phụ thuộc vào khả năng chuyển hóa nguồn vốn huy động thành doanh thu và lợi nhuận trong tương lai.

Mặt khác, việc tăng vốn liên tục trong lúc thị giá cổ phiếu ở mức thấp có thể tạo áp lực pha loãng lớn đối với cổ đông hiện hữu.

Pha loãng xảy ra khi số lượng cổ phiếu lưu hành tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng lợi nhuận của doanh nghiệp. Khi đó, lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu (EPS) sẽ giảm, kéo theo việc định giá cổ phiếu trở nên kém hấp dẫn hơn trong mắt nhà đầu tư.

Ông Bùi Nguyên Khoa, Phó Giám đốc Trung tâm Phân tích Nghiên cứu Chứng khoán BIDV (BSC) đánh giá việc các công ty bất động sản tiếp tục tăng vốn trong giai đoạn này sẽ mang lại nhiều điều tiêu cực hơn tích cực.

"Việc tăng nguồn cung cổ phiếu thời điểm này có thể khiến giá cổ phiếu bất động sản tiếp tục đi xuống", chuyên gia BSC nói.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Đức, Giám đốc điều hành bộ phận Môi giới khách hàng tổ chức và Tư vấn đầu tư của Chứng khoán SBB (SBBS) cho rằng nếu phát hành với khối lượng lớn sẽ gây ra sự pha loãng cổ phiếu, nhiều cổ đông có thể lựa chọn bán ra thay vì góp thêm tiền. Điều này có thể gây áp lực đến thị giá trên sàn trong ngắn hạn.

Sóng lớn trở lại với cổ phiếu bất động sản?

Tuy nhiên, nếu nhìn về dài hạn, chuyên gia của SBBS đánh giá việc tăng vốn có thể giúp công ty bất động sản chuẩn bị nguồn lực để triển khai thêm dự án, cải thiện triển vọng bán hàng, có dòng tiền mới để tránh rủi ro tài chính.

Theo các chuyên gia, yếu tố quyết định thành công của các đợt phát hành không nằm ở quy mô vốn huy động mà ở khả năng tạo dựng niềm tin. Nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận pha loãng nếu doanh nghiệp chứng minh được nguồn vốn mới sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ dự án, cải thiện dòng tiền và tạo ra tăng trưởng lợi nhuận trong tương lai.

Ngược lại, nếu hoạt động kinh doanh tiếp tục trì trệ, doanh số bán hàng không cải thiện và các dự án vẫn gặp vướng mắc pháp lý, việc tăng vốn có thể chỉ giúp doanh nghiệp kéo dài thời gian xử lý khó khăn mà không giải quyết được tận gốc vấn đề.

Hải Giang