Hệ thống này phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là giá trị đất cấu thành sản phẩm nhà ở thông thường chiếm từ 30-45% tổng giá trị sản phẩm.

Để giảm giá bán, cần tác động vào mọi yếu tố trong cơ cấu giá thành. Tuy nhiên quan trọng nhất là chi phí đất, với các thành phần đáng kể như tiền đền bù giải tỏa và tiền sử dụng đất.

Cơ cấu giá thành căn hộ

Quy trình từ phê duyệt đến hoàn thành một dự án trung bình từ 3 đến 5 năm, thời gian này cũng ảnh hưởng đến chi phí. Hiện tại, chất lượng sử dụng của một ngôi nhà hạng B, hạng C trung bình là 50 năm, nếu chi phí càng rẻ, liệu tuổi thọ công trình có được đảm bảo.

Vị chuyên gia đến từ Savills cũng nhắc tới câu chuyện nhà giá rẻ ở Bình Dương làm cơ sở phân tích. Theo đó, địa bàn tỉnh miền Đông này có mật độ dân cư thưa, quỹ đất trống còn dồi dào và là đô thị mới còn trẻ hơn Tp.HCM, việc phát triển dự án không gặp quá nhiều khó khăn.

Mức sống và thu nhập của người dân nơi đây cũng thấp hơn ở Tp.HCM khiến những giá thành khác cũng có phần giảm thiểu hơn.

Ngoài ra, nhiều dự án có diện tích đất rộng nên dễ làm thấp tầng, không tốn chi phí cho hệ thống máy móc thiết bị và thang máy cũng như chi phí thiết kế và nền móng, vì tầng cao luôn tỉ lệ thuận với chi phí.

Ông Khương cho rằng việc làm được nhà 100 triệu – 150 triệu đồng/căn ở Tp.HCM là một câu chuyện khó để thành hiện thực, ngoại trừ giá trị đất chỉ chiếm một phần rất nhỏ trong cơ cấu giá thành 100 triệu – 150 triệu này, hoặc giá trị đất không được tính vào.

Quan điểm này có phần trái ngược với “Đề xuất cơ chế, chính sách phát triển NƠXH, nhà ở thương mại giá rẻ phù hợp với điều kiện thực tiễn của Tp.HCM” mà HoREA mới đưa ra.

Cụ thể, theo ý kiến của Chủ tịch Lê Hoàng Châu, Tp.HCM vẫn có thể làm được căn hộ NƠXH 30m2 (gồm 20m2 sàn và 10m2 gác lửng), có giá bán từ 100 – 200 triệu đồng/căn tại một số khu vực có điều kiện tương đồng như tỉnh Bình Dương, như đã có sẵn hệ thống hạ tầng giao thông; bên cạnh các khu công nghiệp, nơi làm việc; đã có các tiện ích, dịch vụ cơ bản; có nền địa chất vững chắc; trên cơ sở điều chỉnh quy hoạch chi tiết để dành quỹ đất làm NƠXH như tại Khu chế xuất Linh Trung I,II,III (326ha), Khu công nghệ cao (913ha), công viên phần mềm Quang Trung (43ha)…

Khó có thể làm được nhà 100 triệu – 150 triệu đồng/căn ở Tp.HCM

Nhà giá rẻ cho nhu cầu thực

Vẫn theo ông Khương, việc xây nhà giá rẻ cũng phải hướng đến các khu vực có nhu cầu ở thực, người dân sẽ chọn nhà phù hợp cho công việc và đời sống của mình. Nếu không thỏa điều kiện này thì dù nhà giá rẻ cũng không thể thu hút.
Chính vì vậy, trước khi đề xuất dự án, chủ đầu tư cần tìm hiểu, khảo sát kỹ lưỡng về nhu cầu nhà ở tại khu vực sẽ thực hiện dự án cũng như các yếu tố nhân khẩu khác bao gồm: độ tuổi, nghề nghiệp, thu nhập của các hộ gia đình và sự phát triển của hạ tầng cùng các tiện ích công cộng có đủ để đảm bảo cho nhu cầu của cộng đồng mới hay không.

Bên cạnh đó, nhà giá rẻ thường có các hạn chế như vị trí xa, chất lượng cơ sở hạ tầng như trường học, bệnh viện, đường sá, cấp thoát nước… chỉ dừng ở mức tương đối, tối thiểu.

Vì vậy, Ts. Khương khuyến nghị, các dự án nhà rẻ cần phải được đặt ở các vị trí có hạ tầng giao thông thích hợp, chủ yếu phục vụ người dân tham gia lao động và sinh hoạt trong khu vực chứ không phải di chuyển đường dài thường xuyên dẫn tới áp lực xe cộ lưu thông ra và vào thành phố lên hệ thống hiện tại vốn đã quá tải.

Các hệ thống hạ tầng kỹ thuật khác như xử lý rác thải và xử lý nước thải, các hệ thống truyền thông, phân bổ nước dùng sinh hoạt cũng phải được phân bổ thích hợp nhằm đáp ứng đủ cho nhu cầu của người dân tại các dự án này.

Các công trình y tế, văn hóa, giáo dục, thương mại, công viên cần được hoàn thiện và đảm bảo có thể mang lại đầy đủ giá trị xã hội cho người dân nhằm giảm thiểu phần nào giảm áp lực cho các cơ sở hiện hành tại các địa phương đông dân.

Về chính sách tiếp cận, chính quyền có thể xem xét đến việc nghiên cứu kỹ lưỡng và chi tiết về quy mô và vị trí xây dựng dự án nhà giá rẻ để đảm bảo sự hài hòa với quy hoạch đô thị lâu dài của thành phố.

Bên cạnh đó, những chính sách khuyến khích và hỗ trợ DN như miễn giảm chi phí sử dụng đất, pháp lý và các hỗ trợ khác trong quá triển khai dự án để đầu tư tiết kiệm chi phí mà vẫn đảm bảo chất lượng, tránh thực hiện những công trình dễ xuống cấp, khó sửa chữa, xây mới.

Tiếp theo, chính quyền địa phương cần củng cố giao thông thuận lợi, các công trình hạ tầng tại khu vực triển khai dự án để người dân tại dự án có thể sinh sống lâu dài chứ không phải tạo nên các khu dân cư tạm thời để sau này chờ tái quy hoạch.

Cũng cần đơn giản hóa quá trình các thủ tục liên quan đến pháp lý và giấy phép. Nếu rút ngắn được thời gian giải quyết thủ tục có thể phần nào tăng tính khả thi và cơ hội cho các dự án nhà giá rẻ tại Tp.HCM.

Đông Hưng