Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Nguyễn Ngọc Cảnh cho biết tính đến ngày 31/8/2026, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 5,21 triệu tỷ đồng, tăng 9,49% so với cuối năm 2025 và chiếm 25,39% dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế.

Vốn lớn đổ vào bất động sản

Trong cơ cấu này, dư nợ dành cho hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 2,59 triệu tỷ đồng, tăng mạnh 19,59% so với cuối năm 2025 và chiếm tỷ trọng 49,85% tổng dư nợ lĩnh vực. Ở chiều hướng người mua nhà, dư nợ phục vụ hoạt động tiêu dùng hoặc tự sử dụng bất động sản đạt 2,61 triệu tỷ đồng, chỉ tăng nhẹ 1,02% và chiếm 50,15%. Về mảng an sinh, dư nợ cho vay nhà ở xã hội đạt hơn 51 nghìn tỷ đồng, bao gồm hơn 26 nghìn tỷ đồng tại Ngân hàng Chính sách xã hội và hơn 25 nghìn tỷ đồng tại các ngân hàng thương mại.

Đặc biệt, Phó Thống đốc nhấn mạnh một cảnh báo trọng tâm rằng hoạt động đầu tư vào thị trường bất động sản mang bản chất trung và dài hạn, trong khi nguồn vốn huy động của hệ thống ngân hàng chủ yếu lại là ngắn hạn. Sự chênh lệch kỳ hạn này tiềm ẩn nguy cơ rất lớn về thanh khoản nếu khách hàng vay vốn không thể hoàn trả nợ đúng hạn.

Từ phân tích đó, ông Cảnh khẳng định yêu cầu cấp bách là phải sớm có giải pháp đa dạng hóa các kênh huy động vốn cho lĩnh vực bất động sản thay vì để thị trường phụ thuộc quá mức vào dòng vốn ngân hàng.

Nhằm bảo đảm an toàn hoạt động, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục chỉ đạo các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ rủi ro và khống chế tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản năm 2026 không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của chính ngân hàng thương mại đó.

Dù vậy, cơ quan quản lý vẫn mở lối cho các phân khúc lành mạnh khi cho phép các tổ chức tín dụng loại trừ phần dư nợ tăng thêm so với cuối năm 2025 của nhà ở xã hội, khu công nghiệp, khu chế xuất cũng như cơ sở du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng khỏi hạn mức kiểm soát. Định hướng nhất quán của ngành là tập trung vốn cho sản xuất, xuất khẩu, công nghệ cao, hạ tầng và các động lực tăng trưởng, kiên quyết không ưu tiên vốn cho các phân khúc có tính chất đầu cơ cao.

Chính sách kiểm soát chặt chẽ dòng vốn, cùng với lãi suất huy động tăng cao khiến lãi suất cho vay thương mại ở lĩnh vực bất động sản "leo thang", với lãi suất thả nổi trên thị trường đã lên đến 16-17%/năm, tạo nên rào cản rất lớn đối với người mua nhà. Nhằm tránh sự đình trệ giao dịch, nhiều chủ đầu tư buộc phải chủ động tung ra những giải pháp tài chính quy mô lớn để tự cứu mình.

Vinhomes gây chú ý khi công bố chính sách hỗ trợ lãi suất kéo dài tối đa 5 năm, mức hỗ trợ dao động từ 3% đến 9%/năm tùy theo phương án khách hàng chọn, áp dụng cho kỳ hạn từ 18 đến 60 tháng với hạn mức vay tối đa 70% giá trị bất động sản. Masterise đưa ra giải pháp miễn lãi từ 18 đến 30 tháng, sau đó áp dụng mức lãi suất trần tối đa 7,5%/năm trong 2 năm tiếp theo. Tại dự án Izumi City ở Đồng Nai, chủ đầu tư Nam Long áp dụng chính sách nhận nhà trước rồi thanh toán sau từ đầu quý III, giúp giảm bớt gánh nặng phải trả tới 95% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao.

Dù vậy, đại diện một chủ đầu tư lớn tại Hà Nội thừa nhận chi phí hỗ trợ lãi suất thực chất đã được tính toán gộp vào giá bán. Người mua có sẵn tiền mặt thanh toán thẳng một lần thường được chiết khấu từ 10% đến 25%. Ngoài ra, một số tập đoàn lớn còn có gói ân hạn nợ gốc tới 10 năm nhưng hầu như chỉ dành riêng cho nhóm khách hàng thân thiết chuyên đầu cơ.

Áp lực lãi suất thực tế và nút thắt hạn mức

Theo khảo sát của VnBusiness, các ngân hàng thương mại từ tháng 9 cũng tung thêm các gói ưu đãi nhằm kích cầu nhà ở thực, các dự án đầy đủ pháp lý. Vietcombank triển khai gói 20.000 tỷ đồng với mức giảm tối đa 1%/năm cho dự án đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu. BIDV áp dụng gói "Ngôi nhà đầu tiên" quy mô 30.000 tỷ đồng với lãi suất từ 9,5% đến 10,5%/năm tùy kỳ hạn cố định từ 12 đến 24 tháng.

Ở khối tư nhân, TPBank hạ biên độ lãi suất tối đa 1,2%, VIB áp dụng lãi suất cố định 11,5%/năm trong 5 năm, còn Nam A Bank giảm biểu niêm yết cho khách hàng cá nhân từ 0,5% đến 0,7%/năm.

Bất chấp các gói kích cầu, sự phân hóa giữa biểu niêm yết và mức lãi suất giải ngân thực tế vẫn tạo ra áp lực tài chính nặng nề cho người vay. Khảo sát biểu lãi suất niêm yết cao nhất cho thấy MB và MSB ở mức 10,8%/năm, SHB ở mức 10%/năm, VPBank ghi nhận 12,3%/năm, ACB và Sacombank là 12%/năm, TPBank là 12,03%/năm, VIB là 11,4%/năm, HDBank là 10,6%/năm, Agribank là 10,5%/năm, trong khi BIDV, Vietcombank và VietinBank niêm yết 9,5%/năm.

Thực tế ký hợp đồng vay vốn lại không hoàn toàn như con số công bố. Nhân viên tín dụng tại BIDV tiết lộ ngân hàng đang cho vay mua nhà với lãi suất 12,8%/năm trong 3 năm đầu, sau đó thả nổi với biên độ cộng thêm từ 3 - 4 điểm %, đẩy lãi suất sau ưu đãi lên tới 15,8 - 16,8%/năm.

Tín dụng quý IV bứt tốc ngoạn mục, ngân hàng đón sóng lợi nhuận những tháng cuối năm

Tín dụng bứt tốc vượt huy động và cuộc đua lãi suất ngấm ngầm “xé rào”

Tương tự, tại SeABank, mức lãi suất cố định kỳ hạn 24 tháng đã chạm 13%/năm và chỉ giảm từ 0,5 đến 1,05 điểm phần trăm đối với các dự án liên kết trong hệ sinh thái. Tại MSB, lãi suất cố định 12 tháng đã tăng từ 10,49%/năm của tháng trước lên 11,5%/năm, trong khi Vietcombank ghi nhận thực tế từ 13% đến 14%/năm.

Chuyên gia tài chính Trần Phương Thảo đánh giá rằng mặc dù một số ngân hàng cổ phần có biểu lãi suất linh hoạt hơn nhóm Big 4, việc được duyệt hồ sơ vay hiện nay không hề dễ dàng do hạn chế về hạn mức tín dụng. Trong khi đó, các ngân hàng quốc doanh lớn đang phải dồn lực cân đối dòng tiền phục vụ các công trình trọng điểm quốc gia cùng các lĩnh vực sản xuất ưu tiên, khiến dư địa vốn dành cho bất động sản thương mại ngày càng bị thu hẹp.

Thanh Hoa