Đằng sau những con số hàng chục, thậm chí hàng trăm nghìn tỷ đồng không chỉ là câu chuyện về sức mạnh quỹ đất hay quy mô tài sản, mà còn cho thấy một độ lệch ngày càng lớn giữa sản phẩm doanh nghiệp đưa ra thị trường và khả năng chi trả của người mua.

Tồn kho phình to

Theo Bộ Xây dựng, quý II/2026, tổng lượng bất động sản tồn kho của chủ đầu tư tại các dự án vào khoảng 39.300 sản phẩm. Đáng chú ý, hơn 12.800 căn hộ chung cư tồn kho, tăng 22% so với quý trước và gần gấp 4 lần cùng kỳ năm trước.

Nhà riêng lẻ trong dự án tồn hơn 15.300 sản phẩm, tăng 46% theo quý và 48% theo năm. Trong khi đất nền tồn khoảng 11.148 sản phẩm, tăng 25% theo quý.

Điều đáng nói là lượng tồn kho tăng lên trong khi nguồn cung mới khá dồi dào. Riêng quý II có 131 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện mở bán với hơn 59.000 căn, tăng 70% so với cùng kỳ. Nhưng nguồn cung nhiều không đồng nghĩa với thị trường dễ hấp thụ.

Theo Cushman & Wakefield, ghi nhận 6 tháng đầu năm, Hà Nội có khoảng 9.700 căn hộ giao dịch, trong đó quý II gần 4.600 căn, giảm 45% so với cùng kỳ. Tại TP HCM, Savills cho biết 80% nguồn cung căn hộ quý vừa qua có giá trên 120 triệu đồng/m², tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt 32%, giảm 8% so với quý trước.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc thị trường Savills TP HCM, đánh giá, điểm nghẽn lớn nhất của thị trường hiện nằm ở mặt bằng giá. Nguồn cung chủ yếu là cao cấp, trong khi sản phẩm vừa túi tiền ngày càng khan hiếm.

Trong khi đó, chi phí vốn tiếp tục tạo thêm sức ép. Bộ Xây dựng cho biết nhiều khoản vay mua nhà sau thời gian ưu đãi đã chuyển sang lãi suất thả nổi khoảng 13-15%, thậm chí 15-16%/năm. Khi tiền vay đắt lên, khả năng hấp thụ tín dụng của người mua giảm, đồng thời áp lực tài chính đối với những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy cao cũng tăng theo.

Nhìn vào bảng cân đối của các doanh nghiệp địa ốc, quy mô “núi hàng” càng cho thấy vấn đề không đơn giản.

Vinhomes là trường hợp nổi bật nhất. Từ mức hàng tồn kho 28.579 tỷ đồng năm 2021, con số này tăng lên 134.793 tỷ đồng năm 2025, tương ứng tốc độ tăng trưởng kép 47,36%.

Chỉ trong nửa đầu năm 2026, hàng tồn kho tiếp tục tăng 57%, lên 206.728 tỷ đồng, lần đầu vượt mốc 200.000 tỷ đồng và trở thành mức cao nhất từng được ghi nhận ở một doanh nghiệp bất động sản Việt Nam.

Novaland đứng thứ hai với 157.712 tỷ đồng hàng tồn kho tại ngày 30/6/2026. Khoảng cách gần 49.016 tỷ đồng so với Vinhomes thậm chí lớn hơn tổng hàng tồn kho của bất kỳ doanh nghiệp bất động sản nào khác trên thị trường, nếu không tính các doanh nghiệp chưa niêm yết. Đáng chú ý, Novaland đã duy trì hàng tồn kho trên 100.000 tỷ đồng trong nhiều năm.

Áp lực khổng lồ trước mắt

Ở nhóm tiếp theo, Kinh Bắc có 33.357 tỷ đồng, tăng 23% trong 6 tháng; Khang Điền 29.488 tỷ đồng, tăng 26%; Becamex Group 22.828 tỷ đồng; Bluemarq Group 15.985 tỷ đồng; Phát Đạt 13.555 tỷ đồng. Hoàng Huy Group và Sunshine Group lần lượt ghi nhận 13.681 tỷ đồng và 10.184 tỷ đồng. Taseco Land cũng gia nhập nhóm doanh nghiệp có hàng tồn kho trên 10.000 tỷ đồng khi con số tăng 59%, lên 11.648 tỷ đồng.

Đáng quan ngại hơn là tỷ trọng tồn kho trong tổng tài sản tại một số doanh nghiệp đã lên mức rất cao. Đến cuối tháng 6/2026, tỷ lệ này ở Khang Điền là 74,7%, Hoàng Huy Group 61,4%, Novaland 60,9%, SJ Group 52%, Phát Đạt 47,4%, Văn Phú Invest 41,6% và Bluemarq Group 40,2%.

Những con số trên cho thấy tồn kho không đơn thuần là sản phẩm chưa bán được. Nó còn là lượng vốn lớn đang bị “giam” trong đất, chi phí xây dựng, dự án và các khoản đầu tư liên quan.

Khi hàng hóa chưa chuyển hóa thành doanh thu và dòng tiền, doanh nghiệp vẫn phải gánh chi phí tài chính, chi phí vận hành dự án và nghĩa vụ vốn. Tồn kho càng lớn, bảng cân đối càng dễ chịu sức ép nếu thanh khoản thị trường không cải thiện tương ứng.

Hơn 2,5 triệu tỷ đồng tín dụng chảy vào, doanh nghiệp bất động sản vẫn chịu áp lực kép

Chung cư chững lại, giá biệt thự, liền kề ra sao?

Tất nhiên, cần nhìn nhận công bằng rằng hàng tồn kho bất động sản không phải lúc nào cũng là dấu hiệu tiêu cực. Với doanh nghiệp có quỹ đất tốt, dự án pháp lý hoàn chỉnh và sản phẩm phù hợp nhu cầu, tồn kho có thể là tài sản tích lũy cho tăng trưởng dài hạn. Cuộc đua mở rộng quỹ đất cũng có thể tạo lợi thế cạnh tranh khi thị trường bước vào chu kỳ mới.

Nhưng lợi thế dài hạn không thể xóa bỏ áp lực ngắn hạn. Theo ghi nhận, nhiều doanh nghiệp đang đồng thời gia tăng quy mô tồn kho và chịu tác động của chi phí vốn cao, trong khi sức mua lại bị giới hạn bởi giá nhà. Khi đó, “tài sản lớn” có thể trở thành gánh nặng nếu không tạo được dòng tiền tương ứng.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu xây dựng Việt Nam, cho rằng môi trường đầu tư hiện nay vừa có yếu tố kích thích, vừa tạo ra sức ép cạnh tranh ngày càng quyết liệt. Nguy cơ tồn kho sẽ hiện hữu nếu dự án không đáp ứng đúng yêu cầu thị trường.

Người mua ngày càng am hiểu, thận trọng và có khả năng so sánh rõ ưu, nhược điểm của từng dự án. Những yếu tố như công trình xanh, đô thị xanh, hạ tầng và tiện ích đồng bộ đang trở thành tiêu chí ngày càng quan trọng.

Vì vậy, bài toán của doanh nghiệp địa ốc lúc này không nên chỉ là có thêm bao nhiêu đất, mà phải là bán được bao nhiêu sản phẩm và tạo ra bao nhiêu dòng tiền.

Một thị trường khỏe mạnh không thể được đo bằng tổng giá trị tài sản mà doanh nghiệp đang nắm giữ. Giá trị thực phải được kiểm chứng qua thanh khoản. Nếu giá nhà tiếp tục tăng nhanh hơn thu nhập, nguồn cung tiếp tục nghiêng về cao cấp trong khi sản phẩm vừa túi tiền thiếu hụt, thì việc tồn kho gia tăng là hệ quả khó tránh.

Đáng lưu ý, rủi ro cũng không dừng ở từng doanh nghiệp. Ông Nguyễn Quốc Hiệp cảnh báo tiêu thụ sản phẩm đang là thách thức lớn, bởi tồn kho bất động sản có thể kéo theo rủi ro tín dụng đối với hệ thống ngân hàng - nguồn vốn chủ chốt của các dự án.

Khi sản phẩm không được tiêu thụ, khả năng trả nợ và luân chuyển dòng tiền của doanh nghiệp cũng chịu ảnh hưởng, từ đó tạo ra nguy cơ lan truyền rộng hơn.

“Núi” hàng tồn kho vì thế là phép thử đối với cả thị trường. Nó buộc doanh nghiệp phải nhìn lại chiến lược phát triển, cơ cấu sản phẩm và tốc độ mở rộng quỹ đất; đồng thời buộc thị trường phải trả lời câu hỏi căn bản: nhà ở đang được phát triển cho ai và với mức giá nào?

Hưng Nguyên