Dù lãi suất huy động và cho vay ở các lĩnh vực ưu tiên đang có dấu hiệu hạ nhiệt theo chỉ đạo của Chính phủ, song tín dụng bất động sản lại nằm ngoài vòng xoáy giảm giá. Với mức lãi suất thực tế sau ưu đãi lên tới 15-17%/năm, áp lực trả nợ đang trở thành gánh nặng quá sức đối với nhiều người mua nhà.

Lãi suất vay mua nhà sắp "chạm ngưỡng" 17%

Theo định hướng điều hành từ Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước (NHNN), dòng vốn tín dụng hiện nay đang được tập trung tối đa cho các lĩnh vực động lực như: doanh nghiệp vừa và nhỏ, nông nghiệp, xuất khẩu, công nghệ cao, kinh tế số và các dự án xanh. Ngược lại, bất động sản – đặc biệt là các phân khúc có tính chất đầu cơ – không còn nằm trong danh mục ưu tiên, thậm chí phải đối mặt với rào cản lãi suất tăng cao.

Khảo sát dữ liệu đến ngày 27/8 cho thấy lãi suất cho vay bình quân tại nhiều ngân hàng thương mại vẫn duy trì ở mức trên 10%/năm. Cụ thể, GPBank đang dẫn đầu với mức 11,34%/năm; tiếp sau là Vikki Bank (10,82%/năm), BVBank (10,72%/năm) và OCB (10,52%/năm).

Tại Techcombank, lãi suất cho vay bình quân đối với khách hàng cá nhân đạt 10,62%/năm, cao hơn đáng kể so với mức 9,64%/năm dành cho khách hàng doanh nghiệp. Đáng chú ý, so với tháng trước, xu hướng lãi suất tại các nhà băng như Techcombank, Bac A Bank, BVBank đều có dấu hiệu nhích tăng, cho thấy áp lực chi phí vốn đầu ra vẫn chưa hề thuyên giảm.

Công bố mới đây của NHNN cho thấy, vào tháng 7, lãi suất tiền gửi bình quân tăng và lãi suất cho vay bình quân dao động từ 8,3-10,5%/năm. Còn theo báo cáo khảo sát quý II/2026 của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE), lãi suất thực trả phổ biến của người vay mua nhà hiện nay dao động từ 13-15%/năm sau khi hết ưu đãi.

Dù các ngân hàng niêm yết lãi suất cho vay mua nhà có tài sản bảo đảm ở mức khá "dễ thở" như Agribank (10,5%), BIDV, Vietcombank và VietinBank (9,5%), nhưng đây thường chỉ là con số trên biểu niêm yết hoặc áp dụng cho thời gian ưu đãi ngắn hạn.

Thực tế ghi nhận qua tư vấn trực tiếp từ nhân viên tín dụng BIDV, lãi suất cho vay mua bất động sản có thể lên tới 12,8%/năm trong 3 năm đầu. Sau thời gian này, lãi suất thả nổi bằng lãi suất thị trường cộng biên độ 3-4%, đẩy chi phí thực tế lên mức 15,8-16,8%/năm.

Tại khối ngân hàng tư nhân, mức độ "căng thẳng" còn rõ rệt hơn. VPBank niêm yết ở mức 12,3%/năm; ACB và Sacombank là 12%; trong khi SeABank áp dụng lãi suất lên tới 13%/năm cho kỳ hạn 24 tháng. 

Hệ quả của việc lãi suất neo cao là sự chững lại của dư nợ cho vay mua nhà trên toàn hệ thống. Báo cáo từ Công ty Chứng khoán SSI cho thấy, ngay cả những ngân hàng vốn có thế mạnh bán lẻ cũng ghi nhận sự sụt giảm hoặc đi ngang: Techcombank giảm 1,4% so với quý trước, HDBank đi ngang và VPBank chỉ tăng nhẹ 2,4%.

Cảnh báo nợ xấu

Áp lực lãi suất thả nổi đang trực tiếp bào mòn thu nhập của người dân. Chị Phương Anh (Hà Nội), một khách hàng đang gánh khoản vay mua nhà, chia sẻ từ tháng 4/2026, lãi suất hợp đồng của chị đã vọt lên 14,5%/năm. "Dù nợ gốc đã giảm nhưng tiền lãi hằng tháng tôi phải trả vẫn tăng thêm 1,5 triệu đồng so với năm trước. Sau 4 năm gồng gánh, tôi đang phải tính chuyện vay mượn người thân để tất toán sớm nợ gốc nhằm giảm bớt căng thẳng tài chính", chị Phương Anh nói.

Nhân viên tín dụng một ngân hàng quốc doanh cho biết đa số các khoản vay mua nhà phát sinh từ năm 2024 đến nay thực tế đều đã chuyển sang giai đoạn áp dụng lãi suất thả nổi. Việc các ngân hàng bắt đầu tái định giá lại các khoản vay mua nhà theo cơ chế lãi suất thả nổi đã giúp cho lợi suất tài sản của ngân hàng tăng trưởng tốt hơn chi phí vốn trong nửa đầu năm.

Hơn 2,5 triệu tỷ đồng tín dụng chảy vào bất động sản và bài toán áp lực chi phí vốn

Dư nợ chạm mốc hơn 5 triệu tỷ đồng: Nhà băng hé lộ kế hoạch cho vay bất động sản trong thời gian tới

Tuy nhiên, dưới góc độ chuyên gia, đại diện Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) nhận định, sức chịu đựng của khách hàng đã bắt đầu chạm ngưỡng. Minh chứng rõ nét nhất là chỉ báo nợ nhóm 2 (nợ cần chú ý, quá hạn dưới 90 ngày) liên tục tăng trưởng trong nhiều quý. Đây là dấu hiệu sớm cho thấy chất lượng tài sản của các ngân hàng đang suy yếu do khách hàng không thể xoay xở dòng tiền kịp thời dưới áp lực lãi suất cao.

Áp lực nợ xấu đang có sự phân hóa rõ rệt: tập trung chủ yếu ở các ngân hàng thiên về bán lẻ và cho vay cá nhân, trong khi các ngân hàng tập trung vào doanh nghiệp lớn vẫn giữ được sự ổn định hơn.

Trong bối cảnh lãi suất cho vay ngân hàng tăng cao khiến người mua nhà thận trọng hơn. Để thu hút khách hàng, nhiều chủ đầu tư buộc phải tung ra các gói hỗ trợ khách hàng mua nhà. Nhiều đơn vị chấp nhận bù lãi suất cho khách hàng (thường ở mức 12%/năm) trong tối đa 30 tháng hoặc chiết khấu trực tiếp 10-25% giá bán nếu khách hàng thanh toán sớm. Tuy nhiên, về bản chất, đây vẫn là sự đánh đổi chi phí được tính vào giá bán.

TS. Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia kinh tế, đưa ra lời khuyên: Người vay mua nhà cần xây dựng ít nhất 3 kịch bản tài chính (lãi suất đi ngang, tăng nhẹ và tăng mạnh) để quản trị rủi ro.

"Trong trường hợp xấu nhất khi lãi suất tăng quá cao vượt khả năng chi trả, người vay có thể cân nhắc chuyển nợ sang ngân hàng khác để tận dụng thời gian ưu đãi mới. Thậm chí, cần quyết đoán bán nhà để tất toán nợ, tìm mua căn hộ nhỏ hơn hoặc ở xa hơn nhằm bảo toàn lịch sử tín dụng, tránh để rơi vào tình trạng mất thanh khoản và nợ xấu", TS. Huỳnh Thanh Điền khuyến nghị.

Hiện nay, định hướng của các ngân hàng lớn như VietinBank cũng đang dịch chuyển dần. Thay vì tập trung vào bất động sản tiêu dùng, nhà băng này ưu tiên nguồn lực cho mảng sản xuất kinh doanh và các sản phẩm tiêu dùng ngoài bất động sản. Điều này cho thấy, trong ngắn hạn, cánh cửa tín dụng giá rẻ cho bất động sản vẫn sẽ còn khép chặt, đòi hỏi người mua nhà phải có sự chuẩn bị tài chính thực sự vững vàng.

Thanh Hoa