Thực tế, thời gian qua, theo Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, người mua nhà trực tiếp mua từ chủ đầu tư đã dẫn đến nhiều sự việc đáng tiếc, nhẹ thì khiếu kiện căng băng rôn, biểu ngữ, nặng thì khách hàng trắng tay - không được nhận nhà mà tiền cũng không đòi lại được. Chính từ những bất cập này, Bộ Xây dựng đã bổ sung nội dung mua - bán - cho thuê BĐS phải qua sàn giao dịch BĐS vào dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS.
Kỳ vọng về tính minh bạch và an toàn
Là người đã trải qua 3 lần đổi nhà, chị Bùi Thu Thuỷ (Hoàng Mai, Hà Nội) thấm cảnh đi tìm hết các dự án này đến dự án khác mới có được căn nhà ưng ý.
"Thông tin về dự án thì không rõ ràng, giá cả mỗi nơi một khác, khi đặt cọc mua rồi có được ký hợp đồng mua bán không, việc tiếp cận chủ đầu tư không hề dễ dàng... Chỉ đến khi đến sàn giao dịch của một công ty môi giới BĐS thì mọi vấn đề mà mình đặt ra mới được giải quyết", chị Thủy băn khoăn.
 |
|
Theo chuyên gia, việc mua-bán-cho thuê nhà ở qua sàn giao dịch sẽ bảo đảm lợi ích cho khách hàng và tính minh bạch của thị trường BĐS. (Ảnh: Int) |
Cũng như chị Thuỷ, nhiều khách hàng hiện muốn tìm được căn nhà ưng ý, pháp lý rõ ràng, minh bạch đều phải qua các công ty môi giới hoặc sàn môi giới BĐS có uy tín. Bản thân các khách hàng này đều than thở rằng, nếu tự đi tìm sẽ không thể tìm được những dự án có pháp lý "sạch" và nếu không may còn vướng phải các dự án bỏ hoang, dự án “ma”.
Phân tích về câu chuyện này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, BĐS là hàng hóa có giá trị cao. Thời gian qua có nhiều người bị vướng phải những dự án có rủi ro về pháp lý, bị lừa đảo mất toàn bộ tiền và tài sản bởi những chủ đầu tư không uy tín như CTCP Địa ốc Alibaba. Việc Bộ Xây dựng bổ sung quy định này là đang hướng đến lấy khách hàng làm trung tâm, lấy tính minh bạch của thị trường là căn bản.
Thực chất BĐS hình thành trong tương lai không có gì để đảm bảo. Nếu quay trở lại như Luật hiện hành để chủ đầu tư tự bán, tự quảng cáo, khách hàng sẽ không có “bộ lọc” để lựa chọn dự án đủ pháp lý. Còn khi đưa vào sàn chuyên nghiệp, niêm yết đầy đủ thông tin từ pháp lý, chất lượng, các cam kết vai trò trung gian, chịu trách nhiệm tính chính xác trước khách hàng thì người mua nhà sẽ được đảm bảo về lợi ích.
“Có nghĩa là quy định đang hướng đến có một tổ chức đảm bảo lợi ích cho khách hàng, đảm bảo tính minh bạch của thị trường, các giao dịch minh bạch và Nhà nước cũng thông qua đó để thu được thuế”, ông Đính nhấn mạnh.
"Bài toán" lợi ích
Tuy nhiên, mới đây, Hiệp hội BĐS TP.Hồ Chí Minh (HoREA) đã có văn bản gửi Bộ Xây dựng góp ý Đề cương Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi). Theo đó, HoREA đề nghị không bổ sung quy định chủ đầu tư dự án BĐS phải thực hiện bán chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, việc bổ sung quy định chủ đầu tư dự án BĐS phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch BĐS là một bước thụt lùi, không phù hợp với các quy định hiện hành và cũng không sát với thực tiễn.
Tại văn bản góp ý, HoREA cho rằng, việc thông qua sàn có thể sinh ra "đặc quyền, đặc lợi" cho các sàn giao dịch BĐS, vi phạm quyền tự chủ kinh doanh của các chủ đầu tư dự án và sẽ làm tăng thêm giá bán nhà.
“Sàn giao dịch BĐS không bỏ vốn đầu tư vào dự án BĐS, nhưng lại được "đặc quyền" bán 80% sản phẩm của dự án, kiểu "tay không bắt giặc" là không bình đẳng, không công bằng giữa các doanh nghiệp”, ông Châu nhấn mạnh.
Theo Chủ tịch HoREA, sàn giao dịch BĐS được "đặc lợi" khi được "hưởng phí giao dịch" với mức phí khoảng trên dưới 2% giá trị hợp đồng cũng là không công bằng giữa các doanh nghiệp. Đây là khoản mà chủ đầu tư đã phải cộng thêm vào giá bán BĐS, nhà ở và người mua phải gánh chịu khi mua nhà.
Liên quan đến vấn đề này, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, bản chất các chủ đầu tư sẵn sàng trả phí cho sàn, không phải 2% mà thậm chí 7-8% để sàn tổ chức quảng cáo bán hàng, điều này sẽ có hiệu quả hơn chủ đầu tư tự quảng cáo.
Hơn nữa, sàn giao dịch chịu trách nhiệm kiểm tra thông tin trước khi đưa lên sàn. Như vậy, quy định chủ đầu tư dự án BĐS phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê bất động sản thông qua sàn giao dịch là hướng đến bảo vệ cho khách hàng, thị trường kết nối cung - cầu rõ ràng giữa chủ đầu tư và khách hàng.
Theo ông Đính, trước đây, tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng. Tuy nhiên, việc sửa đổi Luật lần này quy định không cần có số vốn pháp định 20 tỷ đồng mà phải có tiền thật nằm trong một quỹ tại ngân hàng. Từ đó nhằm bảo đảm khi xảy ra sự vụ như lừa đảo khách hàng, “om tiền” của khách hàng thì có tiền đền cho khách, cộng với trách nhiệm cao thì sẽ nâng cao tính minh bạch cho thị trường BĐS và sự an toàn cho khách.
“Sửa đổi Luật là để hướng đến thị trường được kiểm soát, bảo vệ lợi ích của khách hàng, để tránh gặp phải những chủ đầu tư không uy tín, lừa đảo, tiền mất tật mang”, ông Đính nói.
Thực tế hiện nay trên thị trường, không chỉ BĐS mà cả các sản phẩm hàng hoá khác, phần lớn các nhà sản xuất đều phân phối sản phẩm qua khâu trung gian là đại lý cấp 1 hay một đơn vị thương mại, điều này vừa đảm hàng hoá được lưu thông rộng rãi vừa đảm bảo độ uy tín của sản phẩm, tránh phải hàng giả, hàng nhái.
Tuy vậy, để đảm bảo một sàn hoạt động chuyên nghiệp, đáp ứng được theo những tiêu chí của Luật sửa đổi, các chuyên gia cho rằng, phải quy định tất cả những người hành nghề tư vấn môi giới cho khách hàng bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề môi giới. Có chứng chỉ sẽ được cấp định danh, được cấp mã hoạt động, những người này được quản lý theo số hoá và như vậy người hành nghề bắt buộc hoạt động nghiêm túc, có uy tín.
Bởi, suy cho cùng việc sửa đổi cuối cùng vẫn chỉ là hướng đến pháp lý và sự minh bạch của thị trường BĐS.
Phạm Minh
