Còn nhớ, chỉ mới đây, JLL từng gây “sốc” giới thạo tin lẫn người thạo nghề BĐS bằng bản báo cáo thị trường nhà ở – căn hộ tại Hà Nội quý II. Giật mình nhất là nhận định “cầu phụ thuộc cung” của lãnh đạo JLL mang tới buổi họp báo.

Thị trường sắp ngập cung cao cấp

JLL thống kê, tổng nguồn cung căn hộ tại Tp.HCM hiện vào khoảng 80.000 căn. Trong đó, phân khúc căn hộ bình dân, trung cấp và cao cấp chiếm tỷ lệ lần lượt là 43%, 42% và 15%.

Trong vòng ba năm tới, dựa theo số lượng căn hộ đã chào bán, nguồn cung căn hộ được dự đoán sẽ tăng đến 74%. Đối với phân khúc căn hộ cao cấp và sang trọng có giá bán trên 2.000USD/m2, nguồn cung thậm chí được dự kiến sẽ còn tăng gấp đôi(!)

Nguồn cung dồi dào hiện tại trên thị trường là kết quả của những con số bán hàng ấn tượng trong năm 2015 và nửa đầu năm 2016, đạt lần lượt 24.000 căn và 16.800 căn, cao hơn 250% lượng căn hộ được bán trong giai đoạn 2011-14.

Năm 2011-2014, phân khúc căn hộ cao cấp và sang trọng chỉ chiếm 10% trên tổng số căn hộ được bán, nhưng con số này đã tăng lên 27% vào năm 2015 và 44% trong nửa đầu năm 2016.

Theo JLL, lượng vốn đầu tư vào thị trường nhà ở tăng mạnh trong năm 2015 là nhờ vào các yếu tố kinh tế cơ bản tốt cũng như những thay đổi tích cực về mặt chính sách.

Niềm tin vào nền kinh tế tăng trưởng giúp phục hồi tỷ suất lợi nhuận từ các khoản đầu tư BĐS. Đặc biệt, tháng 11/2014, chính sách mới được đưa ra cho phép người nước ngoài được mua 30% giá trị của bất cứ tòa nhà chung cư nào hoặc mua tối đa 250 căn nhà ở tại bất kỳ khu vực nào.

Nguồn: JLL

Chính sách này đã chính thức có hiệu lực từ tháng 7/2015. Người nước ngoài được sở hữu tài sản đã mua trong vòng 50 năm và hoàn toàn có quyền cho thuê, chuyển nhượng hoặc bán lại tài sản. Họ cũng có thể gia hạn quyền sở hữu sau 50 năm tùy thuộc theo phê duyệt. Đây là lí do khiến các nhà đầu tư quan tâm đến bất động sản tại Việt Nam nhiều hơn.

Về dấu hỏi nghi vấn khả năng thị trường nhà ở đang thừa cung, JLL tỏ ra khá lạc quan. Theo đó, “nguồn cung nhà ở được dự đoán sẽ tăng 74% trong vòng ba năm tới, chúng tôi cho rằng thị trường vẫn sẽ đủ sức hấp thụ lượng cung này”.

Nguồn cung căn hộ hiện tại so với mật độ dân số tại Tp.HCM vẫn còn khá thấp khi so sánh với các nước khác trong khu vực Đông Nam Á, ngay cả khi tính luôn số căn hộ tương lai đang được chào bán. Chính phủ vẫn khuyến khích các chủ đầu tư thực hiện những dự án nhà ở bình dân để có thể đáp ứng được lượng nhu cầu nhà ở trong thành phố.

Giá nhà tiếp tục tăng?

Tuy vậy, đơn vị này lưu ý rằng nguồn cung tại phân khúc căn hộ cao cấp và sang trọng hiện đang khá cao, đặc biệt là sau khi các dự án được hoàn thành. Ước tính mật độ căn hộ cao cấp trên đầu người tại Tp. Hồ Chí Minh sẽ đạt mức 3 căn trên mỗi 1.000 dân, gần tương đương mức ở BangKok, Kuala Lumpur và Manila, nhưng vẫn cao hơn Jakarta.

JLL kỳ vọng giá bán căn hộ sẽ tăng 5%-7% mỗi năm trong vòng ba năm tới, được hỗ trợ bởi nhu cầu thị trường tăng cao cũng như mức giá hợp lý. Giá bán tại các phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp được dự đoán sẽ tăng đến 10% mỗi năm.

Doanh số bán hàng trong năm 2015 và sáu tháng đầu năm 2016 rất cao nhưng giá bán phân khúc căn hộ cao cấp chỉ tăng 9% trong sáu quý vừa qua. JLL tin rằng đây là khoảng giá mà các chủ đầu tư đã luôn cân nhắc để tạo sức cạnh tranh so với đối thủ. Tỷ lệ bán hàng đạt khá cao ở mức 60-70% trong năm 2015 và sáu tháng đầu năm 2016, so với 30% trong giai đoạn 2010-2014.

Ngược lại, giá bán đã tăng 106% trong giai đoạn 2005-2007 khi dòng vốn từ nước ngoài đổ vào Việt Nam tăng mạnh, với niềm tin nền kinh tế cũng như thị trường BĐS sẽ hồi phục mạnh mẽ.

Trong giai đoạn này, các chủ đầu tư bán được khoảng 1.500 căn hộ/năm, đạt tỷ lệ bán khoảng 65%. Giá bán căn hộ đã được điều chỉnh xuống khoảng 30% trong suốt 7 năm, từ 2007 đến 2014. Như vậy, mức giá 2.180 USD/m2 của các căn hộ cao cấp vẫn thấp hơn so với thời kỳ đỉnh điểm năm 2007 – JLL kết luận.

Hơn thế nữa, giá thuê căn hộ đã tăng 4% trong 6 quý vừa qua, giữ tỷ suất lợi nhuận của thị trường ổn định ở mức 5,7%. Khoảng cách giữa lợi nhuận của việc cho thuê và lãi suất cho vay đã thu hẹp lại từ mức 880 điểm phần trăm năm 2008 xuống còn 280 điểm phần trăm trong nửa đầu năm 2016.

Trong ba năm tới, khi các dự án căn hộ tương lai được hoàn thiện, giá thuê và lợi nhuận cho thuê sẽ giảm. Tuy nhiên, với mức lạm phát thấp ghi nhận được trong năm 2015-2016, có khả năng lãi suất vay vẫn sẽ tiếp tục giảm, từ đó hỗ trợ thúc đẩy giá bán tăng lên.

Bất ngờ hơn nữa, theo JLL, giá bán căn hộ tại Tp.HCM vẫn phù hợp so với mức thu nhập. Thậm chí, ngay cả khi giá căn hộ tăng 30% trong vòng ba năm tới, rất có khả năng tỷ lệ giá nhà so với thu nhập sẽ vẫn ổn định, do mức thu nhập đã tăng 10% mỗi năm trong vài năm qua.

Đông Hưng