Công ty Cổ phần VinaLiving Holdings - doanh nghiệp phát triển bất động sản thuộc hệ sinh thái VinaCapital - vừa công bố báo cáo tài chính năm 2025 với kết quả gây chú ý khi ghi nhận khoản lỗ sau thuế 165 tỷ đồng. Kết quả này đánh dấu sự đảo chiều đáng kể so với năm 2024, khi doanh nghiệp từng đạt lợi nhuận sau thuế lên tới 582,5 tỷ đồng.

Sự thay đổi đột ngột về lợi nhuận phản ánh những biến động trong hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp trong năm qua. Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn, đặc biệt ở phân khúc cao cấp và nghỉ dưỡng, việc duy trì biên lợi nhuận như các năm trước trở nên thách thức hơn. Điều này phần nào lý giải sự suy giảm hiệu quả kinh doanh của VinaLiving.

Tại thời điểm 31/12/2025, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đạt 1.344,6 tỷ đồng, giảm gần 11% so với đầu năm, tương ứng mức giảm khoảng 165 tỷ đồng. Cơ cấu vốn bao gồm vốn góp của chủ sở hữu 792,5 tỷ đồng, thặng dư vốn cổ phần 91,4 tỷ đồng, lợi ích cổ đông không kiểm soát 151,5 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế chưa phân phối còn lại 309 tỷ đồng.

Ở phía nguồn vốn, tổng nợ phải trả của doanh nghiệp ghi nhận ở mức 1.934 tỷ đồng, giảm hơn 250 tỷ đồng so với đầu năm. Tuy nhiên, đáng chú ý là cơ cấu nợ vẫn cho thấy áp lực nhất định, khi các khoản phải trả khác chiếm tới 1.707 tỷ đồng, tương đương phần lớn tổng nghĩa vụ nợ.

Trong số này, doanh nghiệp đang ghi nhận 113,3 tỷ đồng là thuế và các khoản phải nộp Nhà nước, cùng với 3,2 tỷ đồng phải trả người lao động. Bên cạnh đó, dư nợ vay ngân hàng ở mức 177,3 tỷ đồng và nợ trái phiếu khoảng 50 tỷ đồng, cho thấy doanh nghiệp vẫn duy trì sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức nhất định.

Theo dữ liệu từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội, VinaLiving Holdings hiện đang lưu hành hai lô trái phiếu với tổng giá trị 190 tỷ đồng. Các lô trái phiếu này được phát hành vào cuối năm 2025 và đầu năm 2026, có kỳ hạn 2 năm với lãi suất cố định dao động từ 10,5% đến 11%/năm. Mức lãi suất này phản ánh chi phí vốn tương đối cao trong bối cảnh thị trường tài chính chưa thực sự hạ nhiệt.

VinaLiving Holdings được thành lập từ năm 2019, hoạt động chính trong lĩnh vực phát triển và quản lý bất động sản. Doanh nghiệp tập trung vào phân khúc nhà ở thấp tầng và bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp, với danh mục dự án trải rộng từ khu vực TP.HCM đến các địa phương ven biển.

Một số dự án tiêu biểu của doanh nghiệp có thể kể đến như Maia Resort Quy Nhơn, The Ocean Villas Quy Nhơn và Nine South Estates tại TP.HCM. Ngoài vai trò phát triển dự án, doanh nghiệp còn cung cấp các dịch vụ quản lý, tư vấn đầu tư và triển khai dự án cho các đối tác trong hệ sinh thái VinaCapital.

Trong giai đoạn 2023-2024, VinaLiving từng duy trì biên EBITDA trong khoảng 24-38%, cao hơn mặt bằng chung ngành bất động sản nhà ở. Kết quả này chủ yếu đến từ việc doanh nghiệp tập trung vào phân khúc cao cấp - nơi có biên lợi nhuận tốt hơn so với các phân khúc đại chúng.

Tuy nhiên, theo đánh giá của VIS Rating, doanh nghiệp có hồ sơ tín nhiệm ở mức BBB, phản ánh mức độ trung bình về quy mô hoạt động, đòn bẩy tài chính và khả năng bao phủ nợ. Điều này đồng nghĩa với việc doanh nghiệp vẫn tiềm ẩn những rủi ro nhất định khi thị trường biến động.

Việc lợi nhuận đảo chiều trong năm 2025 cho thấy những tác động rõ nét từ môi trường kinh doanh. Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng từ thanh khoản thấp, chi phí vốn cao và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư, đặc biệt ở phân khúc nghỉ dưỡng - vốn là một trong những mảng trọng tâm của VinaLiving.

Trong bối cảnh đó, việc doanh nghiệp vẫn duy trì quy mô nợ lớn, đồng thời phát hành thêm trái phiếu với lãi suất cao, có thể tạo áp lực lên dòng tiền trong các giai đoạn tiếp theo. Khả năng cân đối tài chính và tiến độ triển khai dự án sẽ là những yếu tố then chốt ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp trong thời gian tới.

Diễn biến từ lãi lớn sang thua lỗ chỉ trong một năm cho thấy VinaLiving Holdings đang bước vào giai đoạn điều chỉnh đáng kể. Điều này cũng phản ánh bức tranh chung của nhiều doanh nghiệp bất động sản, khi chu kỳ thị trường thay đổi nhanh chóng và yêu cầu quản trị tài chính ngày càng khắt khe hơn.

Xuân Bắc