Thủ tướng yêu cầu các bộ, ngành và địa phương khẩn trương tháo gỡ vướng mắc pháp lý, cắt giảm thủ tục hành chính để tăng nguồn cung dự án, đồng thời đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và kiểm soát chặt chẽ hàng tồn kho.

Thực tế đang chứng minh nhu cầu chính đáng về nhà ở của người dân vẫn rất cao, nhưng nếu cung không đáp ứng và giá vẫn tăng vượt tầm với của đa số người mua ở thực, thị trường sẽ rơi vào nghịch lý tồn kho ngày càng lớn, trong khi thanh khoản ngày càng khó khăn

Theo Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản quý II/2025 đã lên tới gần 25.300 sản phẩm, tăng hơn 8% so với quý trước và gần 48% so với cùng kỳ năm 2024.

Trong đó, chung cư tồn kho 3.287 căn, tăng hơn 40%; đất nền hơn 11.700 sản phẩm, tăng 66% so với cùng kỳ; còn nhà liền kề, biệt thự cũng vượt 10.000 sản phẩm.

Không chỉ dừng ở số lượng, giá trị tồn kho tại các tập đoàn lớn cũng “phình” nhanh chóng. Vingroup ghi nhận hơn 137.000 tỷ đồng, Vinhomes 80.000 tỷ đồng, Khang Điền 23.000 tỷ đồng, Nam Long gần 18.000 tỷ đồng, Novaland hơn 15.000 tỷ đồng…

Tính chung 9 doanh nghiệp bất động sản niêm yết, đến cuối tháng 6/2025, hàng tồn kho đã đạt hơn 314.000 tỷ đồng (xấp xỉ 12 tỷ USD), tăng 12% so với cùng kỳ năm 2024.

Đáng chú ý, giá nhà cũng tiếp tục “leo thang” cùng đà tăng lượng tồn kho. Bộ Xây dựng cho biết, giá căn hộ tại Hà Nội đã chạm ngưỡng 80 triệu đồng/m² trong quý II, tăng 33% so với cùng kỳ.

Tại TP.HCM, mức giá trung bình đạt 89 triệu đồng/m², tăng 36% so với năm trước. Một số dự án cao cấp thậm chí rao bán tới 200 – 270 triệu đồng/m², mức cao kỷ lục trong gần một thập kỷ.

Ở phân khúc biệt thự, nhà liền kề và đất nền, giá cũng tiếp tục nhích lên. Hà Nội, TP.HCM, Khánh Hòa ghi nhận biên độ tăng rõ rệt; các điểm nóng Bắc Ninh, Phú Thọ, Đồng Nai… tăng 3 – 5% sau giai đoạn sốt cục bộ.

Theo các chuyên gia, đây là dấu hiệu cảnh báo sớm về sự mất cân đối cung – cầu. TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận định thị trường đang xuất hiện tình trạng “dư cung cục bộ” ở phân khúc cao cấp khi nguồn cung mới liên tục tung ra nhưng sức mua hạn chế.

Trong khi ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Cen Group, thậm chí dự báo thị trường sẽ bước vào thời kỳ “nguồn cung nhiều khủng khiếp”, dẫn đến cạnh tranh thanh khoản gay gắt và nguy cơ khủng hoảng thừa.

Những con số và cảnh báo trên cho thấy bức tranh bất động sản Việt Nam đang tồn tại nghịch lý giá càng tăng, tồn kho càng phình, và nếu không có giải pháp căn cơ, thị trường có thể đối mặt với chu kỳ điều chỉnh mạnh trong thời gian tới.

Tồn kho cao rõ ràng là vấn đề không mấy dễ chịu, tuy nhiên, cần nhìn nhận một cách toàn diện rằng tồn kho trong lĩnh vực bất động sản khác với các ngành sản xuất thông thường.

Nếu ở ngành khác, tồn kho đồng nghĩa với hàng hóa ứ đọng, không tiêu thụ được, thì trong bất động sản, phần lớn tồn kho chính là sản phẩm dở dang – các dự án đang triển khai, chưa đủ điều kiện bàn giao, sẽ mang lại doanh thu lớn khi dự án chính thức tung ra thị trường.

Thực tế cho thấy, nửa đầu năm 2025, thị trường bất động sản đã có sự bùng nổ nguồn cung hiếm thấy kể từ sau khủng hoảng. Hàng loạt “ông lớn” như Vingroup, Sun Group, Masterise Group, MIK Group, Sunshine Group… đồng loạt tung ra các dự án quy mô hàng trăm, thậm chí hàng nghìn ha.

Đây là tín hiệu tích cực, báo hiệu sự trở lại của niềm tin nhà đầu tư và là cơ sở cho kỳ vọng chu kỳ tăng trưởng mới trong những năm tới.

Một điểm quan trọng khác là thanh khoản thực tế không hề “chết lặng” như nhiều người lo ngại. Đơn cử, Vinhomes ghi nhận khoản người mua trả trước lên tới 47.982 tỷ đồng – một con số khẳng định sức hấp thụ lớn của thị trường.

Thực tế trên chứng minh rằng, dù tồn kho cao, nhiều doanh nghiệp vẫn bán hàng khá thuận lợi và duy trì dòng tiền dồi dào.

Năm 2025 được nhiều chuyên gia đánh giá là năm bản lề của thị trường bất động sản Việt Nam. Sau những khó khăn về pháp lý và tín dụng trong giai đoạn 2022 – 2024, chính sách dần được tháo gỡ, nguồn vốn tín dụng mở rộng, niềm tin thị trường quay trở lại.

Nhật Minh