Các cuộc thăm dò cho thấy nguồn cung nhà ở tại Hà Nội, TP.HCM cùng nhiều thành phố lớn vẫn chưa cho thấy dấu hiệu hồi phục, đặc biệt trong phân khúc bình dân, dù nhu cầu vẫn đang liên tục tăng cao. Một trong những nguyên nhân chính đến từ việc nhiều chủ đầu tư lớn đang vướng phải những rào cản về pháp lý.

Kỳ vọng “cởi trói” quy định

Số liệu thống kê của các đơn vị nghiên cứu thị trường chỉ ra từ năm 2019 đến nay, cả Hà Nội và TP.HCM đều có rất ít dự án nhà ở mới được triển khai. Việc siết chặt pháp lý kéo dài từ năm 2019 đến nay cộng thêm quỹ đất cạn dần khiến số lượng dự án sơ cấp khan hiếm, kéo giá nhà ở tăng lên.

Đơn cử, tại TP.HCM dù đã “cởi trói” cho 124 dự án vướng pháp lý nhưng số dự án mới được triển khai trên địa bàn vẫn không đáng kể và chủ yếu là loại hình cao cấp. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, năm 2021, mặt bằng giá căn hộ tại TP.HCM đạt 45-61 triệu đồng/m2, tăng 4% so với cùng kỳ 2020.

Theo giới chuyên gia, sự chồng chéo về luật đang là nguyên nhân khiến các chủ đầu tư tiến thoái lưỡng nan, nhiều dự án nhà ở thương mại không thể tái khởi động. Tuy nhiên, trong năm 2022, việc Chính phủ đang đẩy mạnh giải quyết các nút thắt về quy định đang mở ra những hy vọng mới.

Báo cáo của MAYBANK Kim Eng (MKE) mới đây đã có đánh giá tích cực về triển vọng đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam, trước những dấu hiệu cho thấy các cơ quan quản lý sẽ quyết liệt hành động để hoàn thiện quy định pháp lý nhằm khơi thông nguồn cung nhà ở tại các thành phố lớn.

Cụ thể, trong một báo cáo công bố hồi trung tuần tháng 12/2021, MKE khẳng định những sửa đổi sắp tới của cơ quan quản lý đối với luật xây dựng và đầu tư sẽ là “chất xúc tác vĩ mô” cho thị trường, đồng thời đưa ra lời kêu gọi “mua” các cổ phiếu liên quan như Vinhomes JSC, Novaland và Vincom Retail.

Nhà phân tích Tyler Nguyễn Mạnh Dũng cho rằng, việc giảm nguồn cung ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM đang "trở nên nghiêm trọng". Lượng mở bán mới tại Thành phố Hồ Chí Minh chỉ đạt 7.400 căn trong 9 tháng đầu năm 2021, giảm 35% so với cùng kỳ năm ngoái. Vấn đề tồi tệ hơn khi các chủ đầu tư đã trì hoãn các dự án do niềm tin của họ xuống thấp.

Tuy nhiên, tình hình nhiều khả năng sẽ được cải thiện. Thông báo mới đây của Bộ Xây dựng về việc sửa đổi luật đầu tư và xây dựng cho thấy các vấn đề của Luật xây dựng đang được hoàn thiện, bao gồm thủ tục phê duyệt các dự án phát triển tại địa phương. Sự thống nhất về thuật ngữ giữa luật đầu tư, thủ tục đầu tư và luật nhà ở cũng đang được xem xét.

“Sau thời gian dài bế tắc, sự quyết liệt của Chính phủ rõ ràng là “chỉ dấu tốt”. Chúng tôi kỳ vọng các luật và hướng dẫn mới sẽ giúp giải quyết các nút thắt trong quá trình phê duyệt các dự án khu dân cư và rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng bắt đầu từ nửa cuối năm 2022", nhà phân tích Tyler Nguyễn Mạnh Dũng nhấn mạnh.

Giá nhà sẽ được bình ổn?

Các quy định được “cởi trói” chắc chắn sẽ thúc đẩy tiến trình triển khai các dự án, giúp nguồn cung nhà ở tăng lên, qua đó kìm hãm các đợt tăng giá. Đặc biệt, việc rút ngắn thời gian hoàn thành dự án sẽ là điều kiện để giá nhà được bình ổn, mang lại lợi ích cho người mua nhà.

Ông Nguyễn Văn Dũng, Tổng giám đốc Công ty đầu tư và bất động sản Trường Phát, phân tích cơ cấu giá thành chủ yếu của các dự án nhà ở thương mại gồm 4 yếu tố là chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính và chi phí quản lý. Chưa kể còn có nhiều chi phí "không tên", "chi phí dự phòng" các nhà đầu tư cần tính đến trong quá trình chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án.

“Tất cả chi phí này cuối cùng đều cộng vào giá bán và người mua nhà phải chịu. Nếu dự án bị ách tắc thủ tục, chủ đầu tư càng tốn thêm chi phí. Vì vậy, nếu các quy định về pháp lý thông thoáng, thời gian hoàn thành dự án giảm xuống, giá thành chắc chắn sẽ được bình ổn và người hưởng lợi trực tiếp là người mua nhà”, ông Dũng nêu quan điểm.

Theo VNDIRECT, thị trường bất động sản nhà ở kỳ vọng được phục hồi từ 2022 nhờ ba yếu tố gồm: nguồn cầu được thúc đẩy mạnh mẽ bởi thị trường phục hồi trên diện rộng, lãi suất vay mua nhà thấp và nguồn cung mới hồi phục ấn tượng nhờ nới lỏng pháp lý.

Bà Nguyễn Thị Cẩm Tú, chuyên gia phân tích của VNDIRECT nhận định, giá nhà ở sơ cấp sẽ khó có thể giảm trong năm 2022 do chi phí phát triển dự án gồm tiền đền bù và chi phí tài chính tăng cao trong bối cảnh dự án kéo dài trong các năm qua và chi phí nguyên vật liệu xây dựng đang tăng mạnh.

Tuy nhiên, việc bình ổn giá nhà là hoàn toàn có thể. Cụ thể, các chủ đầu tư có thể tiếp tục đưa ra các chính sách bàn giao tốt hơn, hỗ trợ kéo dài tiến độ thanh toán để kích cầu thay vì giảm giá bán sơ cấp.

Có thể thấy, trong bối cảnh hiện tại, “chất xúc tác” duy nhất giúp giá nhà được bình ổn là “cởi trói” các quy định pháp lý, giúp nhà đầu tư rút ngắn thời gian hoàn thành dự án, giảm các chi phí “không tên”.

Đây có thể là lý do khiến Bộ Xây dựng liên tục đưa ra kiến nghị các địa phương cần nhanh chóng triển khai thực hiện các chính sách, văn bản pháp luật về đầu tư, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản mới ban hành. Đồng thời, công bố công khai và liên thông quy trình giải quyết thủ tục hành chính trong cấp mới, điều chỉnh, kiểm tra, rà soát dự án kinh doanh bất động sản. Đồng thời, công khai thông tin về thị trường bất động sản, quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản tại địa phương, nhằm hạn chế tình trạng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi.

Hưng Nguyên