Ngày 14/2/2020, Bộ TN&MT đã có văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở đối với căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch.

Văn bản 703 hướng dẫn nghiệp vụ?

Theo đó, văn bản này xác định các dự án du lịch nghỉ dưỡng sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại, dịch vụ. Thời hạn thuê đất không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm. Khi hết hạn thì được xem xét gia hạn nếu có nhu cầu. Ngoài ra, văn bản hướng dẫn các Sở TN&MT các tỉnh rà soát các dự án cho người nhận chuyển nhượng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch tại các dự án du lịch nghỉ dưỡng.

Tuy nhiên, theo Hiệp hội Bất động sản Tp. HCM (HoREA, văn bản của Bộ TN&MT chỉ mới đề cập đến loại hình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, chưa bao gồm loại hình nhà phố du lịch, vì trên thực tế còn có loại hình nhà phố du lịch hay “boutique du lịch”, hoặc “shoptel” trong các khu du lịch nghỉ dưỡng, cũng được bán cho khách hàng.

Đồng thời, văn bản cũng chỉ xác định phương thức xem xét cấp sổ đỏ cho căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, chưa quy định cấp sổ đỏ cho nhà phố du lịch. Đối với “căn hộ du lịch” khi chủ đầu tư bán cho khách hàng thì cần phải được xác định diện tích thuộc sở hữu riêng, diện tích thuộc sở hữu chung, có thể áp dụng tương tự như cách tính sở hữu riêng theo pháp luật về nhà ở đã quy định, vì văn bản “Quy chuẩn xây dựng” của Bộ Xây dựng chỉ quy định cách tính diện tích sử dụng căn hộ du lịch “căn hộ lưu trú (condotel)” theo kích thước thông thủy.

Điều 48 Luật Du lịch quy định 8 loại cơ sở lưu trú du lịch, trong đó có “căn hộ du lịch, biệt thự du lịch”, nhưng chưa quy định “nhà phố du lịch” cũng là loại cơ sở lưu trú du lịch.

Luật sư Mai Thị Thảo, Trưởng ban Kinh tế TAT Law Firm, cho rằng Văn bản 703 mang tính chất hướng dẫn nghiệp vụ của Bộ TN&MT cho các Sở TN&MT liên quan đến chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở (condotel). Về cơ bản, Văn bản 703 không có gì mới. Nội dung hướng dẫn thực hiện đều dựa trên tinh thần các quy định pháp luật trước đây như Luật Du lịch, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản.

Về bản chất pháp lý, các cơ quan đều thừa nhận quan điểm condotel là phòng khách sạn xây dựng theo kết cấu căn hộ chung cư, nhằm mục đích kinh doanh du lịch. Do đó, condotel chính là căn hộ du lịch được quy định tại điều 48 Luật Du Lịch và bản chất này sẽ không bao giờ có thể thay đổi. Việc xác định đúng bản chất pháp lý của condotel sẽ quyết định đến chế độ sử dụng đất, mục đích, thời hạn sử dụng đất bởi thời hạn, chế độ sử dụng đất được áp dụng theo loại đất.

Pháp lý cho condotel chưa được giải quyết

Cũng theo Luật sư Mai Thị Thảo, đối với dự án xây dựng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch… nhằm mục đích kinh doanh dịch vụ thì đất được giao là đất thương mại dịch vụ nên chế độ, thời hạn sử dụng đất phải tuân thủ theo các quy định của Luật Đất đai.

Tại Văn bản 703, Bộ TN&MT xác định nếu đủ điều kiện chuyển nhượng theo Luật Kinh doanh bất động sản thì được cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình không phải là nhà ở.

Tuy nhiên, nội dung này có thể dẫn đến hai cách hiểu khác nhau. Nếu áp dụng theo hướng dẫn trên, thì việc cấp giấy chứng nhận công trình là cấp cho cả dự án, và chủ đầu tư chính là người sở hữu công trình đó, điều này dẫn đến nhiều rủi ro khi người mua chỉ “sở hữu” bản hợp đồng “viết tay”.

Trường hợp cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ thì sẽ làm thay đổi bản chất của dự án du lịch, điều này hoàn toàn mâu thuẫn với giấy phép đầu tư, quyền sở hữu tài sản của doanh nghiệp…

Hơn nữa, khi đó người mua được cấp sở hữu công trình, họ có toàn quyền quyết định đối với công trình của mình, có thể thay đổi mục đích sử dụng, hoặc tự kinh doanh… dẫn đến thay đổi mục đích cũng như chủ trương ban đầu của dự án đầu tư đã được phê duyệt.

“Nếu cấp giấy chứng nhận công trình riêng cho từng căn hộ là không thể, vì khi đó vấn đề pháp lý sẽ “rối như canh hẹ”, Luật sư Mai Thị Thảo nhấn mạnh.

Như vậy, condotel được đưa chung vào là công trình xây dựng không phải là nhà ở như các công trình khác. Điều này không có gì mới và lạ bởi trên thực tế condotel không phải là nhà ở.

Việc hướng dẫn cấp giấy chứng nhận cho condotel nêu trên không giải quyết được các vấn đề đảm bảo quyền lợi cho người mua song song với việc thực hiện triển khai dự án đúng mục đích, nội dung đã được phê duyệt.

Văn bản 703 của Bộ TN&MT không phải là văn bản mới quy định về condotel mà chỉ đơn thuần là văn bản hướng dẫn thực hiện trên các quy định sẵn có của pháp luật. Do đó, các vấn đề pháp lý đang còn tranh cãi về condotel vẫn chưa được giải quyết triệt để.

“Đây không phải là văn bản quy định về tính chất pháp lý condotel, hay nói cách khác là văn bản này không “cấp khai sinh cho condotel”, Luật sư Mai Thị Thảo khẳng định.

Hải Sơn