Mới đây, UBND TP.HCM phê duyệt Đề án "Quản lý và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả”, trong đó nội dung thu hút được nhiều sự chú ý là việc thu hồi diện tích đất liền kề công trình hạ tầng để tái định cư và bán đấu giá. Theo đó, người có đất bị thu hồi trong dự án hạ tầng và phần đất thu hồi thêm sẽ được tái định cư tại chỗ với diện tích đất nhỏ hơn, tỷ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại.

Phương án tái định cư tại chỗ

Người có đất bị thu hồi trong dự án hạ tầng và phần đất thu hồi thêm sẽ được tái định cư tại chỗ và diện tích đất dôi dư sau khi tái định cư sẽ được quy hoạch lại và bán đấu giá để lấy kinh phí đầu tư cho chính dự án đó. Phương án thu hồi thêm đất và tái định cư sẽ được đưa ra lấy ý kiến của cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng.

Nếu đa số người dân đồng ý (khoảng 2/3) thì phương án sẽ được phê duyệt. Đối với thiểu số người dân không đồng ý phải lựa chọn: hoặc chấp thuận phương án hoặc bị Nhà nước thu hồi đất.

Đáng chú ý, người có đất bị thu hồi trong dự án hạ tầng và phần đất thu hồi thêm sẽ được tái định cư tại chỗ với diện tích đất nhỏ hơn so với diện tích sở hữu ban đầu của họ. Điều này có thể sẽ tạo ra những ảnh hưởng nhất định về cảnh quan chung của đô thị và là bài toán mà các nhà quản lý và nhà đầu tư phải trả lời.

Theo quy định trong Luật Đất đai 2013, trong trường hợp nhà ở, đất ở của các cá nhân tổ chức nằm trong khu vực giải tỏa mặt bằng để thực hiện mục đích công hoặc mục đích thương mại, nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện do Nhà nước quy định, sẽ được bố trí các phương án tái định cư phù hợp. Trong đó, người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư.

Trên thực tế trong nhiều năm qua, trên cả nước đã xảy ra nhiều vụ tranh chấp đất đai, vấp phải sự phản ứng mạnh mẽ từ người dân trong việc đền bù giải phóng mặt bằng và tái định cư. Các đơn vị quản lý thường cân nhắc đến giá trị đất, như tái định cư tại chỗ để làm sao cho giá trị bằng mà diện tích nhỏ hơn. Hoặc tái định cư xa để có diện tích lớn hơn và bằng giá trị.

Theo Ts. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao, Savills Việt Nam, việc bố trí tại định cư như thế nào không nằm ở vấn đề giá đất đền bù cao hay thấp, mà cốt cốt lõi của vấn đề là nằm ở sự đồng thuận của người dân.

Đơn cử nếu như quy hoạch tái định cư với các cư dân trong một tòa chung cư tại quận 1, những người dân này đã quen thuộc với nếp sinh hoạt và làm việc tại nơi ở cũ, cho nên việc tái định cư họ ở một chỗ khác là một bài toán liên quan sâu sắc đến đời sống thường ngày và mưu sinh của họ.

Cần sự đồng thuận của người dân

Cũng theo ông Khương, đền bù tái định cư là một vấn đề liên quan đến đô thị học, sự đồng thuận của người người dân, nên giải quyết bằng tài chính là chưa đủ.

Xét trên hai hình thức tái định cư, hướng giải quyết phù hợp còn tùy vào khả năng của chính quyền địa phương và theo quỹ đất đô thị. Cách giải quyết tái định cư tại chỗ cần giải quyết thêm vấn đề là người dân sẽ nhận được những lợi ích gì từ việc chỉnh trang đô thị hoặc nâng cấp cơ sở hạ tầng.

Chẳng hạn, một số trường hợp đất nằm trong diện tái định cư là đất dòng họ để lại. Vì thế, giải quyết như thế nào để có sự đồng thuận và nhìn nhận tích cực của chính những người dân đó.

“Đây thật sự là một bài toán rất lớn không phải chỉ ở Việt Nam mà còn ở nhiều quốc gia trên thế giới, đặc biệt là những nước đang phát triển - nơi mà bài toán chỉnh trang đô thị luôn vấp phải nhiều tranh chấp từ phía người dân”, ông Khương nói.

Một số chuyên gia cho rằng, nếu đất tổ tiên để lại nằm trong dự án công, mang lợi ích cho cộng đồng như là công viên, bệnh viện trường học thì thường có sự đồng thuận rất lớn từ người dân. Tuy nhiên, khi là một chủ đầu tư vào tham gia dự án đó vì lợi ích thương mại riêng của nhà đầu tư, thì nhà đầu tư đó cần phải có câu trả lời thích đáng với người dân.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, đất đai được chuyển dịch từ hiện trạng sử dụng sang sử dụng vào mục đích khác hiệu quả cao hơn là việc phải làm ở mọi đất nước, nhất là ở những quốc gia đang thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá, đô thị hoá như Việt Nam.

Việc này làm đảo lộn cuộc sống của nhiều người đang sử dụng đất, dễ bị thiệt thòi; nhưng mang lại lợi ích cho cả quốc gia và cả nhà đầu tư tư nhân phát triển đất đai. Nếu làm không khéo thì có thể lợi ích chung không cao mà lại mất đi bền vững xã hội.

Hiện tại, địa bàn TP.HCM và Hà Nội còn rất nhiều khu chung cư cũ đã xuống cấp, thậm chí vào cấp D (cấp nguy hiểm). Bên cạnh đó là những khu tự phát không quy hoạch từ trước năm 1975, cho nên việc chỉnh trang đô thị là rất cần thiết. Tuy nhiên, để giải quyết được nhu cầu cuộc sống của người dân là rất quan trọng trong quá trình hiện đại hóa đô thị.

Minh Trang