Cụ thể, theo báo cáo của Cushman & Wakefield, trong nửa đầu năm 2022, phân khúc bất động sản văn phòng đã chiếm sóng thị trường M&A (mua bán và sáp nhập), với 39% tổng giá trị các giao dịch toàn ngành bất động sản.
M&A “bom tấn” triệu USD
Đình đám nhất trên thị trường M&A bất động sản văn phòng 6 tháng đầu năm là thương vụ Viva Land mua lại tòa nhà văn phòng Capital Place - tòa nhà văn phòng hạng A thuộc khu vực trung tâm Hà Nội, với giá 550 triệu USD từ CapitaLand Development.
Trước đó không lâu, cũng chính Viva Land mua lại thành công tòa nhà Saigon One Tower và đổi tên thành IFC One, Saigon. Dự án có có vị trí đắc địa tại trung tâm quận 1, TP. HCM, thiết kế là tòa nhà thương mại gồm văn phòng, căn hộ chung cư và trung tâm thương mại với tổng diện tích sàn 124.100 m2.
Bên cạnh những “bom tấn” đình đám của “đại gia” mới nổi Viva Lan (được thành lập từ năm 2020), hàng loạt thương vụ mua bán hay xây mới khác liên quan đến loại hình văn phòng cũng được thực hiện trong thời gian qua, điển hình như 2 dự án văn phòng hạng A tại Hà Nội là Techcombank Tower (Hoàn Kiếm) và Lancaster Luminaire (Đống Đa)...
Nếu xét trên thực tế, dù chỉ xếp vị trí thứ 2 với khoảng 35% tổng giá trị, nhưng bất động sản công nghiệp vẫn là phân khúc “nóng” nhất thị trường M&A. Nhưng nhìn vào các con số trăm triệu USD thì văn phòng rõ ràng vẫn là phân khúc đầy sức hút trong bối cảnh thị trường địa ốc đang có nhiều bất ổn.
 |
|
Văn phòng cho thuê vẫn là phân khúc giàu sức hút với dư địa tăng trưởng cao. |
Giải mã nguyên nhân bất động sản văn phòng gia tăng sức nóng, liên tục thu hút các dòng vốn lớn từ cả trong và ngoài nước, theo các chuyên gia là bởi tiềm năng tăng trưởng của loại hình này tại Việt Nam, đặc biệt là ở các đại đô thị là rất lớn.
Điển hình, theo chuyên gia của Knight Frank Việt Nam, bất chấp việc đang có mức giá thuê thuộc tốp đầu ở khu vực Đông Nam Á, ngang ngửa Berlin, Đài Bắc… Hà Nội và TP.HCM vẫn nằm trong số những thành phố có giá cả phải chăng nhất cho hoạt động kinh doanh trên toàn cầu.
Trong khi bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao - Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội, đánh giá lợi thế về giá thuê thấp hơn so với các nước trong khu vực giúp thị trường văn phòng của Việt Nam có tiềm năng rất tốt, thu hút các nhà đầu tư nước ngoài xây dựng những toà nhà chất lượng cao.
Đặc biệt, các kết quả thăm dò chỉ ra “cơn khát” văn phòng ở TP.HCM và Hà Nội có thể kéo dài đến năm 2025. Đây là cơ sở rất tốt để các doanh nghiệp giàu tiềm lực trong và ngoài nước cân nhắc nhảy cào phân khúc này để đón đầu cơ hội, giành lấy thị phần.
Sức hút sẽ tiếp tục gia tăng
Cùng với dư địa tăng trưởng lớn, thị trường văn phòng cả nước đang cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ kể từ sau cú sốc đại dịch Covid-19. Đây cũng là một trong những lý do thúc đẩy các thương vụ M&A.
Đơn cử, theo Savills Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường văn phòng TP.HCM có tỷ lệ lấp đầy 90%, gần bằng tỷ lệ so với thời điểm trước dịch. Điển hình, các cao ốc tại quận 1 như Saigon Centre (đường Lê Lợi) có diện tích cho thuê 45.800m², Diamond Plaza (đường Lê Duẩn) có 16.000m² và Bitexco (đường Hải Triều) có 37.700m²... gần như không còn chỗ trống. Hệ thống văn phòng cho thuê Thiên Nam Building với 11 tòa nhà, đang có công suất đạt 98-99% so với trước dịch.
Về giá thuê, đối với một tòa nhà hạng B, giá thuê trung bình theo tháng ở mức 34 USD/m2. Văn phòng hạng A có thể đạt mức giao dịch cho thuê hàng tháng từ 60 USD/m2 trở lên. Giá tăng nhưng nguồn cung thị trường nhìn chung rất nhỏ giọt.
Đáng chú ý, để phục vụ khách thuê, có những cao ốc lớn đã chủ động chuyển đổi chức năng sử dụng của các mặt bằng. Đơn cử như cao ốc Pearl Plaza (quận Bình Thạnh) đã chuyển khu vực cho thuê cửa hàng trong trung tâm thương mại thành văn phòng cho thuê. Điều này cho thấy nhu cầu cũng như sức hút của phân khúc văn phòng đang là rất lớn.
Bên cạnh đường đua M&A hoặc xây mới ngày càng nhộn nhịp, thị trường văn phòng thời gian qua cũng đang chứng kiến nhiều xu hướng mới. Đầu tiên là xu hướng dịch chuyển từ trung tâm ra các vùng phụ cận.
Như ở TP.HCM, nguồn cung văn phòng mới đưa ra thị trường eo hẹp tại trung tâm quận 1 trong nhiều năm qua đã và đang mở ra cơ hội cho những nguồn cung mới kế cận trung tâm cũ, trong đó có Thủ Thiêm.
Bà Lại Thị Như Quỳnh, Quản lý cấp cao Bộ phận cho thuê văn phòng Savills Việt Nam, cho biết dự kiến đến năm 2023, TP.HCM sẽ có thêm nhiều dự án hạng A. Riêng khu vực bán đảo Thủ Thiêm có thể cung cấp nguồn cung mới khoảng hơn 80.000 m2.
Cùng với xu hướng dịch chuyển từ trung tâm ra phụ cận, trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, giá tăng cao, nhiều doanh nghiệp nhỏ và vừa chọn cách từ bỏ mô hình văn phòng truyền thống để chuyển sang loại hình văn phòng làm việc kết hợp (hybrid working) hoặc mô hình làm việc linh hoạt (agile working).
Có thể thấy, việc thị trường văn phòng cho thuê liên tục tăng nhiệt đi cùng với các thương vụ M&A đình đám là bởi nền kinh tế đang hồi phục thời hậu giãn cách. Phân khúc văn phòng với dư địa tăng trưởng lớn đang tạo sức hút mạnh mẽ với nhà đầu tư trong nước và quốc tế. Dự báo trong 5 năm tới, bất động sản văn phòng vẫn là “mảnh đất lành” để đầu tư và không loại trừ khả năng có thêm những thương vụ M&A triệu USD, thậm chí là trăm triệu USD được thực hiện.
Hiến Nguyễn
