Ngày 27/6, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), cho biết đã có góp ý bổ sung thêm một số nội dung của dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, trong đó có những quy định liên quan đến trường hợp “bỏ cọc” khi đấu giá đất.
Trách nhiệm dân sự phát sinh ?
Theo ông Châu, căn cứ Luật Đấu giá tài sản 2016 và các quy định pháp luật có liên quan, HoREA kiến nghị không quy định “bồi thường cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước” trong “trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá” tại khoản 3 Điều 17a Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi tại khoản 3 Điều 1 dự thảo Nghị định.
Thay vào đó, liên quan vấn đề này, nên quy định trong dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Điều 23 Nghị định 82/2020/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bổ trợ tư pháp.
 |
|
Đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư vẫn đang gây tranh cãi quanh chế tài xử lý người “bỏ cọc”. |
Thực ra, trong dự thảo Nghị định có đề xuất “bồi thường cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước” có hàm ý tích cực nhằm “răn đe, ngăn chặn” các nhà đầu tư bỏ cọc, bỏ đấu giá, không thực hiện hợp đồng trúng đấu giá.
Tuy nhiên, theo HoREA, dự thảo chỉ quy định trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, dẫn đến không bao quát cả trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức thuộc khu vực tư nhân thực hiện.
Hơn nữa, Khoản 6 Điều 33 Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa quy định “trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá” như dự thảo đã đề xuất.
Bên cạnh đó, Điều 23 Nghị định 82/2020/NĐ-CP cũng chưa quy định xử phạt vi phạm hành chính đối với “trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá” như dự thảo đã đề xuất.
Phía HoREA cho rằng có thể hiểu rằng trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng là trách nhiệm dân sự phát sinh khi có các dấu hiệu sau đây: Có hành vi trái pháp luật; có thiệt hại xảy ra; có mối quan hệ nhân quả giữa hành vi của người gây thiệt hại với người bị thiệt hại; có lỗi.
Mặc khác, ở Điểm e Khoản 5 Điều 17a Nghị định 43/2014/NĐ-CP đề xuất quy định cấm người vi phạm “trong thời gian năm (05) năm không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất” là quá dài, không hợp lý, mà chỉ nên cấm khoảng 03 (ba) năm thì hợp lý hơn.
Bởi lẽ, như lưu ý của HoRA, việc cấm tham gia đấu giá một thời gian chỉ có tác động lớn đến các doanh nghiệp có uy tín thương hiệu mà những doanh nghiệp này lại thường chấp hành và tuân thủ pháp luật tốt.
Nhưng biện pháp này lại không có tác dụng đối với các doanh nghiệp “lôm côm”, không quan tâm xây dựng uy tín thương hiệu vì thủ tục thành lập doanh nghiệp mới quá dễ dàng, ví dụ qua các cuộc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm vừa qua, có đơn vị trúng đấu giá chỉ mới được thành lập 2 tháng trước đấu giá.
Xem xét tính minh bạch và thống nhất
Phía HoREA đề nghị quy định mức phạt bằng tiền đối với: “Trường hợp người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất thuộc Nhà nước quản lý mà tự ý bỏ khoản tiền đặt trước hoặc từ chối tham gia đấu giá hoặc không thực hiện hợp đồng mua bán tài sản đấu giá thì phải bồi thường cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước. Trường hợp người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức ngoài Nhà nước mà tự ý bỏ khoản tiền đặt trước hoặc từ chối tham gia đấu giá hoặc không thực hiện hợp đồng mua bán tài sản đấu giá thì phải bồi thường cho bên có tài sản đấu giá thêm một khoản tiền theo thỏa thuận trong hồ sơ mời đấu giá”.
Ngoài ra, cần quy định “biện pháp khắc phục hậu quả (hoặc biện pháp phạt bổ sung)” đối với: “Trường hợp người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất thuộc Nhà nước quản lý mà tự ý bỏ khoản tiền đặt trước hoặc từ chối tham gia đấu giá hoặc không thực hiện hợp đồng mua bán tài sản đấu giá thì trong thời hạn 3 năm không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất”.
Cần nhắc thêm, trong góp ý hồi tháng 5/2022 về dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, liên quan đến chế tài khi người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) có lưu ý quy định này cần được xem xét về tính minh bạch và tính thống nhất.
Bởi vì không rõ như thế nào được cho là “tự ý bỏ khoản tiền đặt trước”, “từ chối tham gia đấu giá” ? Các khái niệm này chưa rõ sẽ gây khó khăn trong quá trình thực hiện. Quy định này sử dụng khái niệm chưa thống nhất. Trong chính quy định tại Điều 17a yêu cầu tổ chức tham gia đấu giá phải có tài sản bảo đảm nhưng khoản 3 Điều 17a lại quy định về việc xử lý tài sản thế chấp, tài sản bảo đảm có khái niệm rộng hơn “tài sản thế chấp”.
Về việc “từ chối tham gia cuộc đấu giá”: Khoản 3 Điều 17a quy định, người tham gia đấu giá “từ chối tham gia đấu giá” sẽ phải bồi thường cho Nhà nước. Tuy nhiên, theo VCCI, điểm b khoản 5 Điều 17a lại quy định người tham gia đấu giá “có quyền từ chối tham gia cuộc đấu giá và nhận lại tiền đặt trước trong trường hợp có thay đổi về giá khởi điểm, vị trí, diện tích, loại đất đã niêm yết, thông báo công khai; trường hợp khoản tiền đặt trước phát sinh lãi thì người tham gia đấu giá được nhận tiền lãi đó”. Như vậy, quy định tại Điều 17a đang chưa quy định thống nhất về “từ chối tham gia cuộc đấu giá” có phải là quyền của người tham gia đấu giá hay là không.
Hơn nữa, dự thảo yêu cầu người tham gia đấu giá phải “bồi thường cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước” khi tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá là chưa thực sự phù hợp. Theo quy định tại Điều 13 Bộ luật Dân sự 2015 thì bồi thường thiệt hại trong trường hợp bên yêu cầu bồi thường có thiệt hại do hành vi của bên bị yêu cầu bồi thường.
Theo VCCI, trong trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá, quyền sử dụng đất vẫn còn ở đó, nếu có thiệt hại có thể là chi phí tổ chức đấu giá. Vì vậy, yêu cầu tổ chức tham gia đấu giá phải bồi thường cho Nhà nước bằng giá trị tiền đặt trước là chưa phù hợp với bản chất của “bồi thường thiệt hại”.
Thanh Loan
