Số liệu thống kê mới nhất cho thấy khiếu nại liên quan đến công tác quản lý vận hành chiếm khoảng 10,3% tổng số nhà chung cư. Tại Hà Nội, có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện. Tính trung bình cứ 10 chung cư có 1 chung cư đang xảy ra tranh chấp.
Chủ đầu tư nắm “đằng chuôi”
Thời gian qua, tranh chấp chung cư tại Hà Nội ngày càng gia tăng và mức độ cũng gay gắt hơn. Điển hình như tại dự án Goldmark City, đường Hồ Tùng Mậu, trong thời gian hai bên chưa thống nhất được mức phí dịch vụ và thì chủ đầu tư đã cắt điện, cắt nước, thậm chí là giữ cả sổ hồng của cư dân…
Chung cư Scitech Tower, ngõ 304 đường Hồ Tùng Mậu, hàng chục ngày liền bị cắt nước, cả chung cư khốn đốn, thậm chí người dân xếp hàng rồng rắn vào nhà chứa rác… lấy nước về dùng.
Hay như chung cư Hancom, phường Xuân La, quận Tây Hồ, cư dân nhiều đêm liền không được ngon giấc khi chủ đầu tư cho những người lạ vào hầm gửi xe và có thái độ tranh chấp với lực lượng bảo vệ của toà nhà. Diện tích tầng tum của toà nhà cũng bị chiếm dụng làm phần riêng cho chủ đầu tư – CTCP Đầu tư xây dựng Nhật Dương Group. Cư dân chỉ có một ngách nhỏ và khoảng sân nhỏ cho hoạt động cộng đồng. Mọi sai lầm của chủ đầu tư tưởng như rất rõ, thế nhưng chỉ bằng một Văn bản 5780 của Sở Xây dựng Hà Nội, lần đầu tiên sở hữu tầng hầm của chủ đầu tư được đề cập đến.
Mặc dù sau đó, Sở Xây dựng Hà Nội có giải thích rằng đây chỉ là thủ tục hướng dẫn. Tuy nhiên, mặt khác chủ đầu tư lại cho rằng Văn bản 5780 là sự thừa nhận của cơ quan quản lý về quyền sở hữu tài sản của họ, từ đó gây bất ổn đến cuộc sống cư dân toà nhà.
Hàng loạt văn bản chỉ đạo của Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Trương Hoà Bình, của Bộ trưởng – Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Mai Tiến Dũng và UBND Tp. Hà Nội yêu cầu làm rõ tranh chấp tại Hancom trong tháng 9, nhưng đến nay mọi việc vẫn chưa có câu trả lời rõ ràng.
 |
|
Đã có hành lang pháp lý giải quyết tranh chấp chung cư, nhưng người dân vẫn chịu thiệt |
Chưa thực thi nghiêm
Luật sư Nguyễn Đức Tùng cho biết tranh chấp chung cư diễn ra khá nhiều thời gian gần đây, nhưng người chịu thiệt là người dân. Thực tế, hành lang pháp lý khá rõ ràng, nhưng vấn đề thực thi chưa được đúng như kỳ vọng của người làm luật.
Điều này xuất phát từ một số nguyên nhân: Thứ nhất, ý thức tuân thủ pháp luật của một số chủ đầu tư chưa tốt. Mặc dù luật quy định khá rõ là chủ đầu tư phải có nghĩa vụ và trách nhiệm thực hiện đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho cư dân; việc bàn giao các trang thiết bị, sở hữu chung riêng, quỹ bảo trì… đã được quy định trong luật, nhưng chủ đầu tư vẫn chây ỳ và không tuân thủ theo quy định.
Thứ hai, trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước trong việc thực thi pháp luật dường như đang có sự thiếu trách nhiệm, bởi nhiều vụ việc bức xúc nhưng cơ quan xử lý chậm trễ.
Thứ ba, chưa đưa ra toà để giải quyết. Nếu hai bên không thoả thuận được thì đưa ra toà, nhưng cư dân lại kêu cứu, kiến nghị chính quyền địa phương. Vậy, cơ chế để chính quyền địa phương giải quyết vấn đề này như thế nào? Thực tế ở đây đã có những buổi làm việc giữa cư dân, chính quyền địa phương và chủ đầu tư. Đồng thời đã có những biên bản, công văn được ban hành. Tuy nhiên, những chỉ đạo, yêu cầu đó lại chưa được thực hiện trong thực tế.
Nhìn rộng ra địa bàn Tp. Hà Nội, cứ 10 dự án thì có 1 dự án xảy ra tranh chấp, nhưng số lượng ra toà để giải quyết rất hạn chế. Ngoài ra, tranh chấp liên quan đến quỹ bảo trì lại không giải quyết bằng thủ tục tố tụng dân sự mà phải giải quyết bằng thủ tục hành chính, phải kiến nghị, đề nghị UBND thành phố giải quyết.
Trong trường hợp cư dân không đồng ý với quyết định của UBND thành phố, lúc đó mới có quyền khởi kiện một vụ án hành chính chứ không phải vụ án dân sự. Và khi xử lý theo một vụ án hành chính không phù hợp với một quan hệ dân sự khi ngay từ đầu mua bán là hợp đồng dân sự, ngay cả việc đóng phí cũng là một quan hệ dân sự nhưng lại được giải quyết bằng vụ án hành chính.
Mới đây, Đoàn thanh tra liên ngành của UBND Tp. Hà Nội đã chọn ngẫu nhiên 50 dự án nhà ở chung cư trên địa bàn để tiến hành rà soát. Kết quả có 38/50 dự án có sai phạm về quy hoạch và xây dựng. Điều kỳ lạ là hầu hết các dự án có sai phạm bị phát hiện đều đã bàn giao cho người dân vào sử dụng. Những sai phạm của chủ đầu tư có tính chất hệ thống không thể chối cãi. Vậy, tại sao những sai phạm đó lại không được chủ động ngăn chặn từ rất nhiều cấp – bắt đầu từ chính quyền cơ sở? Tại sao gánh nặng đi tìm công lý lại bị dồn lên vai những người dân?
Để hạn chế tranh chấp, theo luật sư Nguyễn Đức Tùng, vấn đề này trước nhất cần được quy định trong hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật một cách hết sức rõ ràng, sau nữa là cần cả một hệ thống hết lòng nhập cuộc, thực thi.
Minh Sơn
