Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc CTCP Bất động sản (BĐS) EZ Việt Nam, khi chung cư gần như không còn cửa để đầu tư thì nhà đầu tư lại tìm thị trường mới, trong đó có phân khúc đất nền. Đây là phân khúc duy nhất có thể “nhúc nhích” được và vẫn có giao dịch.
Giao dịch đất nền ổn định
Tính đến hết 9 tháng đầu năm 2019, mặc dù thị trường chung cư trầm lắng cả về nguồn giao dịch nhưng theo thống kê của các công ty nghiên cứu BĐS, thị trường đất nền vẫn có giao dịch, chỉ trầm lắng ở một số tỉnh có cơn sốt đất đi qua.
Đơn cử như thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho thấy tại Hà Nội, lượng cung đất nền quý III/2019 có 582 căn, lượng giao dịch đạt 306 căn. Tại Tp.HCM, nguồn cung 503 căn và giao dịch đạt 375 căn. Nhìn vào số liệu cho thấy lượng giao dịch ổn định ở cả hai thành phố lớn.
Tại thị trường tỉnh Thái Nguyên, Bắc Giang, Bắc Ninh, lượng cung BĐS ít, toàn vùng ghi nhận hơn 900 giao dịch thành công (chủ yếu là đất nền). Tuy nhiên, thị trường đất nền Bắc Giang có những thời điểm tăng giá ảo, tiềm ẩn nguy cơ bong bóng và dẫn tới hệ luỵ xấu đã được kiểm nghiệm.
Trong khi đó, thị trường huyện Vân Đồn (Quảng Ninh), tỉnh Quảng Nam, Đà Nẵng, Nha Trang đều chững lại và trầm lắng.
Ông Phạm Đức Toản cho rằng đất nền là phân khúc trú ẩn tốt, bởi theo kinh nghiệm gần như tất cả các chu kỳ thì đất nền vẫn giữ được giá, tính thanh khoản tương đối.
“Một điểm đáng chú ý là đất nền có số lượng không nhiều. Ở các thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM, đất nền gần như hạn hữu, trong nội đô không còn những vị trí đẹp. Chủ đầu tư thường đầu tư hạ tầng đẹp để bán được giá cao. Phân khúc đất nền vẫn đầu tư tốt”, ông Toản nói.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cũng cho rằng thực chất đất nền vẫn là kênh đầu tư tốt. Tuy nhiên, từ sự việc câu chuyện sai phạm của công ty Alibaba khiến cho giao dịch, mua bán đất nền dừng lại, thậm chí khiến cho các dự án đều phải đồng loạt qua kiểm tra, rà soát, thị trường càng khó khăn hơn. Hệ quả của việc này khiến cho nhiều người dân, nhiều nhà đầu tư mất tiền.
“Mặc dù có sự trầm lắng trong giao dịch đất nền, tuy nhiên, một số địa phương truyền thống như Hà Nội, Tp.HCM, Đà Nẵng vẫn có nhu cầu tốt, dự án cũng được kiểm soát tốt hơn, song quỹ đất hạn hẹp, dự án mới mở bán không nhiều, theo đó dự án đất nền trong giai đoạn quý IV/2019 và thời gian tới không có sự đột biến”, ông Đính nhấn mạnh.
 |
|
Đầu tư lướt sóng vào đất nền sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro |
Hết thời đầu tư “chộp giật”
Câu chuyện đầu tư đất nền đã được nhiều chuyên gia cảnh báo là phải rõ ràng pháp lý, nên đầu tư trung và dài hạn. Quan trọng nữa là phải hạch toán được sản phẩm, dòng tiền, mang lại nguồn thu, như vậy sẽ là sản phẩm tốt, sinh lời.
Ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Kinh doanh nhà ở miền Bắc và miền Trung, Savills Việt Nam, cho rằng các nhà đầu tư luôn có suy nghĩ đầu tư là để kiếm lợi nhuận mà quên mất câu chuyện đầu tư còn để bảo toàn vốn, bảo toàn tài sản, tránh tiền có thể mất giá.
Do vậy, theo giới chuyên gia, đầu tư đất nền cần phải theo “nguyên tắc vàng”, đó là pháp lý an toàn. Nghĩa là chỉ nên rót vốn vào những khu đất đã có sổ hoặc đủ điều kiện pháp lý để có những sản phẩm an toàn tuyệt đối. Đây được xem là nguyên tắc bất di bất dịch khi “xuống tiền” mua BĐS, đặc biệt trước bối cảnh thị trường nhà đất đang thanh lọc mạnh mẽ như hiện nay.
Bên cạnh đó, cần đầu tư vào những dự án đã hình thành những cụm dân cư với mật độ từ vừa phải đến đông đúc, hoặc những dự án đã có chủ trương hình thành cụm dân cư, công nghiệp, cầu cảng trong tương lai, tuyệt đối không chọn những nơi “đồng không mông quạnh”.
Nguyên nhân là bởi khi đầu tư lướt sóng vào đất nền sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro như bị tồn đọng vốn do tính thời vụ và chịu ảnh hưởng bởi sóng thị trường. Một số dự án sau khi phân lô bán đất xong, thu tiền của khách hàng rồi lại bỏ hoang hoặc thay đổi quy hoạch.
Do đó, một số chuyên gia đưa ra lời khuyên nhà đầu tư nên hạn chế đầu tư quá khả năng tài chính của bản thân. Trường hợp phải đi vay, chỉ nên vay trong ngưỡng an toàn. Trước khi vay nên tính đến bài toán lãi suất trước áp lực tài chính theo nguyên tắc 2 lần 50, tức là không vay quá 50% giá trị sản phẩm và không trả lãi lẫn vốn quá 50% thu nhập/tháng.
Ông Dương Đức Hiển cũng nhấn mạnh nhà đầu tư có dòng vốn dư thừa nên đầu tư vào phân khúc đất nền thay vì sử dụng đòn bẩy tài chính.
“Nghĩa là đừng đi vay tiền để đầu tư đất nền. Bởi vay tiền mua được đất xong lại không có tiền xây để kinh doanh, nếu vứt đó không bán được thì thành nợ xấu, thành bong bóng BĐS”, ông Hiển nói.
Phạm Minh
