Trong một cuộc hội thảo mới đây, TS. Lương Hoài Nam, Thành viên Hội đồng tư vấn du lịch Việt Nam đã phải thốt lên: “Tôi luôn đặt ra câu hỏi, tại sao một năm người Việt Nam có thể chi hàng tỷ đến hàng chục tỷ đồng để mang ra nước ngoài mua BĐS? Tại sao các quốc gia đều khuyến khích thu hút mua bất động sản của nước họ? Tại sao người nước ngoài mua BĐS ở Việt Nam lại khó như vậy?”.
Mới có tổ chức nước ngoài được sở hữu
Trăn trở của TS. Lương Hoài Nam không phải không có lý, bởi trong khi có hàng chục ngàn căn hộ, biệt thự BĐS nghỉ dưỡng vẫn đang “mòn mỏi” chờ khách, thì ngược lại, nhà đầu tư Việt Nam vẫn "âm thầm" mang tiền ra nước ngoài đầu tư BĐS. Trước đó, theo thống kê của một tổ chức nước ngoài, trong vài năm mà số tiền người Việt Nam mua BĐS ở nước ngoài lên tới con số 3 tỷ USD. Dự báo, dòng vốn này sẽ còn tiếp tục “chảy máu” vì chính sách cởi mở cho người nước ngoài sở hữu BĐS của các quốc gia.
 |
|
Việc chưa có quy định người nước ngoài sở hữu bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng là một trong những điểm nghẽn pháp lý. |
Nói về những điểm nghẽn của BĐS du lịch nghỉ dưỡng, trong vấn đề pháp lý, ngoài các vướng mắc về phân biệt các loại đất, ông Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, vấn đề là nằm ở chính sách nhằm thu hút đầu tư nước ngoài vào BĐS du lịch hiện chưa có.
“Từ góc độ pháp luật đất đai, mặc dù người nước ngoài được phép mua nhà ở theo Luật Nhà ở nhưng Luật Đất đai năm 2013 không ghi nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất của người nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở”, ông Bình nói.
TS. Sử Ngọc Khương, chuyên gia BĐS cho rằng, trên thực tế, các nhà phát triển BĐS nghỉ dưỡng chủ yếu là doanh nghiệp trong nước, chiếm đến trên 80%, sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài rất ít, chủ yếu là nhà điều hành, nhà tư vấn.
Nhưng xét ở khía cạnh khác, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhìn nhận, hiện các tổ chức nước ngoài đầu tư vào BĐS theo Luật Đầu tư không hạn chế danh mục nguồn vốn đầu tư vào Việt Nam và cũng không cấm đầu tư nước ngoài vào danh mục BĐS và BĐS nghỉ dưỡng.
Minh chứng cho thấy, dòng vốn đầu tư nước ngoài vẫn đổ vào lĩnh vực BĐS của Việt Nam, trong vài năm trở lại đây, dòng vốn này luôn đứng thứ 3. Đơn cử như 10 tháng năm 2021, đã có hơn 2,1 tỷ USD vào lĩnh vực này. Nhiều tổ chức nước ngoài đã đầu tư xây dựng các khu công nghiệp, các dự án nhà ở như: khu công nghiệp VSIP Bắc Ninh, khu đô thị Ciputra Hà Nội, Gamuda Hà Nội…
Trước câu hỏi nên hay không nên cho cá nhân người nước ngoài sở hữu BĐS du lịch nghỉ dưỡng ở Việt Nam? ông Đính cho rằng, việc này rất cần thiết. Bởi vì BĐS nghỉ dưỡng chỉ là một loại hàng hoá, như Luật Nhà ở vẫn cho người nước ngoài sở hữu nhà ở thương mại trong một dự án không quá 30%, trong khi ở khu nghỉ dưỡng còn cho tổ chức nước ngoài đầu tư cả dự án.
Mặc dù cơ quan chức năng lo ngại về tính sở hữu, nhưng theo ông Đính, sản phẩm này là đất dịch vụ có thời hạn.Việc cho phép họ mua chỉ nhằm mục đích lôi kéo nguồn vốn tham gia vào thị trường trong bối cảnh hạ tầng du lịch của Việt Nam còn yếu, huy động nguồn vốn của toàn xã hội vẫn còn khó khăn do quy định pháp lý sở hữu như thế nào cho người Việt.
“Cho phép cá nhân người nước ngoài mua họ đầu tư để kinh doanh tại sao mình không cho họ vào. Mình cũng có thể cho phép họ sở hữu theo tỉ lệ, thậm chí cho họ sở hữu cả khu để họ kinh doanh”, ông Đính đặt vấn đề.
Cần mở rộng đối tượng
Việc sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở 2014, theo ông Đính, cùng với việc thúc đẩy sở hữu cho người Việt thì cũng nên thúc đẩy cho người nước ngoài sở hữu, vì đây là hoạt động đầu tư chứ không phải chiếm hữu đất đai.
Trên thực tế hiện nay, các nhà đầu tư nước ngoài vào đầu tư các dự án khu công nghiệp, nhà ở thương mại cũng chỉ được sở hữu có thời hạn. Do vậy, việc sửa luật pháp mở ra cho họ đầu tư từ dự án đến sản phẩm nhỏ lẻ và có hướng dẫn cho họ một cách cụ thể, bài bản để lôi kéo nguồn vốn của họ, điều này không ảnh hưởng đến lợi ích an ninh quốc phòng của Việt Nam.
Trước mắt, để tháo gỡ khó khăn cho phân khúc này, các chuyên gia đề xuất cần sửa đổi, bổ sung luật Nhà ở, luật Kinh doanh BĐS năm 2014 theo hướng tăng số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu trong mỗi tòa nhà chung cư; cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu các BĐS du lịch tại Việt Nam.
Xét trên thực tế, nếu đứng ở góc độ ngành nghề kinh doanh BĐS, nhà nước cho phép người nước ngoài được mua và sở hữu BĐS du lịch nghỉ dưỡng là hoàn toàn có lợi. Chủ đầu tư sẽ mở rộng được đối tượng khách hàng khắp thế giới, và chính những vị khách “lắm tiền nhiều của” này kích thích các chủ đầu tư mạnh dạn đầu tư nâng cao chất lượng sản phẩm trong các phân khúc cao cấp, sang trọng để đáp ứng nhu cầu và hầu bao dồi dào của khách hàng quốc tế.
Về mặt tổng thể, chính sách này là cơ sở và đòn bẩy quan trọng cho ngành BĐS du lịch nghỉ dưỡng phát triển cả về chất và lượng, tạo nguồn thu ngoại tệ lớn cho nền kinh tế và đóng góp một nguồn đáng kể cho ngân sách.
Đơn cử như Đà Nẵng hồi tháng 4/2021, Đà Nẵng công bố có 17 dự án nhà ở thương mại cho phép người nước ngoài được quyền sở hữu nhà gồm: Blooming Tower Đà Nẵng; Khu phức hợp thương mại dịch vụ, khách sạn và căn hộ Golden Square; Chung cư thương mại Quang Nguyễn; Tổ hợp khách sạn và căn hộ P.A Tower; Khu đô thị Thủy Tú; Khu phức hợp nghỉ dưỡng Monarchy; BĐS và Bến du thuyền Đà Nẵng….
Lãnh đạo Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS cho rằng, pháp luật Kinh Doanh BĐS chưa có quy định người nước ngoài sở hữu BĐS du lịch, mà chỉ có hạn chế người nước ngoài sở hữu BĐS ở từng vị trí. Do vậy, người nước ngoài vẫn chưa được quyền sở hữu BĐS nghỉ dưỡng.
"Sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS lần này, Bộ cũng đang hướng tới cởi mở hơn cho người nước ngoài sở hữu loại hình BĐS nghỉ dưỡng", vị lãnh đạo này nói.
Phạm Minh
