Thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng tại Việt Nam đang bị ảnh hưởng bởi khuôn khổ pháp lý bị nghẽn, cộng thêm tác động của đại dịch Covid-19 khiến thị trường này gần như "đóng băng".
Chưa định danh rõ ràng
Các chuyên gia cho rằng chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch chưa đầy đủ, thống nhất, đồng bộ đã và đang gây lúng túng cho công tác quản lý nhà nước về thị trường BĐS ở các địa phương và là “điểm nghẽn” cho hoạt động đầu tư kinh doanh ở phân khúc BĐS này.
Theo ông Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, điểm nghẽn của BĐS du lịch đó là chưa có chính sách thật sự phù hợp nhằm thúc đẩy sự phát triển của ngành du lịch và phân khúc BĐS du lịch.
Bên cạnh đó, pháp luật chưa có quy định cụ thể về cơ chế quản lý, sử dụng đất vào mục đích hỗn hợp cũng như việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với loại hình BĐS này. Đồng thời, chưa có quy định, chính sách nhằm thu hút đầu tư nước ngoài vào BĐS du lịch.
 |
|
Để BĐS du lịch phát triển, cầm sớm hoàn thiện các quy định pháp luật về đất đai, pháp luật kinh doanh BĐS, pháp luật về thủ tục đầu tư. |
Ngoài ra, chưa có quy định pháp luật nhằm kiểm soát tình trạng không rõ ràng trong cam kết lợi nhuận, huy động vốn và điều chỉnh đối với một số loại hình giao dịch, cho thuê sở hữu kỳ nghỉ.
Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho rằng, xét trên thực tế, trong các văn bản, Việt Nam chưa thực sự đặt BĐS du lịch song song với các mô hình BĐS khác để phát triển. Vì vậy, hệ thống pháp luật giai đoạn 2015 cũng chưa nêu rõ, nên cách hiểu, cách triển khai có sự khác nhau.
Hiện, BĐS du lịch chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống quy định khác nhau, từ hoạt động đầu tư, kinh doanh đến việc quản lý, sử dụng. Tuy nhiên, quy định của pháp luật đất đai hay pháp luật kinh doanh BĐS hiện hành thì không có các khái niệm riêng cho loại hình BĐS du lịch, trong đó có condotel, resort villa, farmhouse… mà chỉ có khái niệm chung, đó là nhà, công trình xây dựng với mục đích thương mại, dịch vụ.
TS. Lương Hoài Nam, Thành viên Hội đồng tư vấn du lịch Việt Nam chia sẻ, lĩnh vực BĐS du lịch đang gặp cả “núi” vấn đề. Cách đây 2 năm, ông tham gia vào việc góp ý sửa đổi chính sách đối với condotel. Tuy nhiên, Việt Nam không dùng từ tiếng Anh nên gọi nó là sản phẩm của dịch vụ lưu trú. Tháng 4/2019, các chuyên gia có gửi văn bản lên Thủ tướng nhưng vấn đề về định danh cho sản phẩm này vẫn chưa được giải quyết. Trong khi hàng tỷ USD vẫn được đổ về thị trường condotel nhưng hành lang pháp lý vẫn chưa rõ ràng…
Chính điều này đặt ra yêu cầu phải bổ sung, hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật, tạo lập khung pháp lý cho thị trường BĐS nói chung và phân khúc kinh doanh BĐS du lịch nói riêng vận hành thông suốt, đồng bộ, nhịp nhàng. Muốn vậy cần phải có sự đánh giá, rà soát tổng thể về hệ thống chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch nhằm nhận diện rõ những “khoảng trống”, thiếu sót, bất cập đưa ra giải pháp có tính thuyết phục để khắc phục.
Sớm định hình khung pháp lý
Để góp phần thúc đẩy thị trường BĐS du lịch, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Đoàn Văn Bình cho rằng, điều quan trọng nhất là cần định hình khung pháp lý cho thị trường BĐS du lịch, đặc biệt là hoàn thiện các quy định pháp luật về đất đai, pháp luật kinh doanh BĐS, pháp luật về thủ tục đầu tư.
Theo đó, sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 về nhóm đất phi nông nghiệp nhằm định danh chính xác, cụ thể đất xây dựng các BĐS du lịch. Đơn cử như đất xây dựng resort, biệt thự du lịch, căn hộ condotel, farmstay là đất thương mại dịch vụ; đất xây dựng shoptel, shophouse, homestay là đất ở hoặc đất thương mại dịch vụ tùy theo từng trường hợp.
Bổ sung quy định trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 theo hướng định danh chính thức các loại BĐS du lịch, chuyển nhượng hợp đồng mua bán BĐS du lịch trong tương lai, cho phép cá nhân nước ngoài được mua BĐS du lịch…
Chia sẻ về kinh nghiệm khi xây dựng hành lang pháp lý cho thị trường BĐS du lịch của Mỹ, ông Mark Kitabayashi, Điều phối viên toàn cầu tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương, Hiệp hội BĐS và Môi giới Mỹ (NAR) cho biết, tại nước này, các chính sách cho phát triển BĐS nghỉ dưỡng rất rõ ràng và minh bạch. Đơn cử như một số vùng đất đai được chia ra khu nào được xây dựng BĐS nghỉ dưỡng, khu nào xây BĐS cao cấp nói chung và khi nào thì xây BĐS nhà ở.
Điều đáng lưu ý, Mỹ gần như không có hạn chế về sở hữu đất đai. Một số quốc gia có thể hạn chế về diện tích đất mà một người có thể sở hữu, nhưng ở Mỹ không có những quy định này, chỉ có phần hạn chế với BĐS nông nghiệp.
“Tuy nhiên, người nước ngoài sở hữu BĐS ở Mỹ cũng khó hơn người bản địa. Bởi, hiện Mỹ đưa ra mức thuế 10 - 15% đối với người nước ngoài, đặc biệt là ở các bang khác nhau, mức thuế cũng khác nhau”, ông Mark Kitabayashi nói.
Để xử lý những vấn đề đặt ra nêu trên, từ năm 2018, Bộ Xây dựng đã có nhiều văn bản báo cáo Thủ tướng Chính phủ về tình hình đầu tư xây dựng các dự án căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, các khó khăn, vướng mắc về đất đai, đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý vận hành có liên quan đến các loại hình công trình này.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi cho biết, mặc dù không xác định tên gọi riêng như pháp luật du lịch nhưng đều xác định đây là công trình dịch vụ, thương mại được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên, nhằm tạo cơ sở pháp lý cho các địa phương, các chủ đầu tư dễ dàng thực hiện thì các cơ quan liên quan cần tiếp tục hoàn thiện một số quy định có liên quan về quy chuẩn, tiêu chuẩn, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và quản lý kinh doanh loại hình này.
Trước mắt, để tháo gỡ vướng mắc cho các cơ quan quản lý nhà nước về tài nguyên và môi trường tại các địa phương, ngày 14/2/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở.
“Nhưng cần phải hiểu đây vẫn chỉ là văn bản hành chính, hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, chưa phải là văn bản quy phạm pháp luật”, ông Khởi nhấn mạnh.
Về hoạt động kinh doanh mua bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS du lịch, các bên đều được quyền kinh doanh bán, cho thuê, cho thuê mua các loại BĐS mới này theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS. Người mua, thuê mua sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ theo quy định của Luật Đất đai hiện hành (theo hình thức đất sử dụng có thời hạn).
Trong thực tế, nhiều trường hợp chủ đầu tư vì mục đích huy động được nhiều vốn, bán được nhiều căn hộ nên đã đưa ra các điều khoản hấp dẫn trong hợp đồng về mức lợi nhuận kinh doanh cho người mua, sau đó không thực hiện được cam kết và dẫn đến tranh chấp. Vì vậy, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS khuyến cáo nhà đầu tư cần cẩn trọng về pháp lý khi giao dịch, mua bán BĐS du lịch hình thành trong tương lai để tránh những tranh chấp không đáng có.
Phạm Minh
