Cụ thể, Thông tư 06 sửa đổi bổ sung Thông tư 39 yêu cầu các tổ chức tín dụng (TCTD) phải có biện pháp kiểm tra, giám sát, đánh giá tình hình tài chính, nguồn trả nợ của khách hàng, đảm bảo khả năng thu hồi đầy đủ nợ gốc và lãi tiền vay đúng hạn theo thỏa thuận và phải kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích trong trường hợp "cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án".

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), quy định này không khả thi bởi TCTD gần như không thể thực hiện được trách nhiệm phải “có biện pháp kiểm tra, giám sát, đánh giá tình hình tài chính, nguồn trả nợ của khách hàng, đảm bảo khả năng thu hồi đầy đủ nợ gốc và lãi tiền vay đúng hạn theo thỏa thuận, kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích” trong trường hợp nêu trên.

HoREA cho hay, người sử dụng vốn vay cuối cùng là chủ đầu tư dự án, là bên thứ 3 chứ không phải là khách hàng trực tiếp vay khoản tín dụng này.

Mặt khác, trong trường hợp số tiền vay đã được TCTD chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư dự án, điều này có nghĩa là khách hàng vay tín dụng đã sử dụng vốn vay đúng mục đích “vay để thanh toán tiền góp vốn”, nên không cần thiết quy định TCTD phải “kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích”.

Vì vậy, HoREA cho rằng TCTD không thể kiểm soát việc sử dụng vốn vay đối với chủ đầu tư dự án là “bên thứ 3” sau khi đã nhận “tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án” của nhà đầu tư, trừ trường hợp có hợp đồng vay tín dụng “tay ba” giữa nhà đầu tư (khách hàng vay tín dụng) - TCTD - chủ đầu tư dự án có thỏa thuận về quyền của TCTD được “kiểm tra, giám sát, đánh giá, kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích” của chủ đầu tư dự án và không cần thiết quy định nội dung này.

Ngoài ra, quy định này còn làm tăng thêm quy trình, thủ tục, tăng chi phí tuân thủ pháp luật của TCTD, gây khó cho cả TCTD và chủ đầu tư dự án. Vì vậy, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét bỏ cụm từ “kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích” tại Thông tư 06.

Liên quan tới quy định "Trường hợp cho vay để thanh toán tiền nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, TCTD phải phong tỏa số tiền giải ngân vốn cho vay tại TCTD cho vay theo quy định của pháp luật, thỏa thuận của các bên tại thỏa thuận cho vay cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm", HoREA cho rằng, quy định "phong tỏa" số tiền vay đề cập tại Thông tư 06 vênh với quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Kinh doanh Bất động sản. Dẫn chứng trong lĩnh vực bất động sản, ông Châu cho hay, khách hàng mua nhà thực hiện đặt cọc với chủ đầu tư là chuyện phổ biến thời gian qua, trong trường hợp bên nào không thực hiện thì phải bồi thường cho bên kia theo thỏa thuận.

"Ở đây, khách hàng và chủ đầu tư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau. Nhưng theo quy định tại thông tư này, khách hàng vay tiền để góp vốn mà ngân hàng phải phong tỏa nguồn tiền thì quy định hoàn toàn chỉ có lợi cho ngân hàng vì nguồn tiền vẫn nằm tại ngân hàng. Trong khi đó, người nhận tiền thanh toán, ở đây là chủ đầu tư lại không được sử dụng số tiền này", Chủ tịch HoREA phân tích.

Theo ông Châu, với quy định mới, các khoản vay để thực hiện quyền hợp pháp trên sẽ bị phong tỏa, chủ đầu tư không được sử dụng nguồn tiền này là điều vô lý. Ngoài ra, Luật Kinh doanh Bất động sản hiện hành cũng như dự thảo sửa đổi cũng không đề cập đến việc phong tỏa tiền của khách hàng vay góp vốn với chủ đầu tư dự án. Nếu quy định phong tỏa tiền vay cho hoạt động thanh toán vì sợ bên nhận thanh toán sử dụng sai mục đích, thiếu trách nhiệm hay lừa đảo thì không hợp lý. Việc sử dụng tiền có hiệu quả là trách nhiệm của bên nhận vốn góp, hay chủ đầu tư.

Thanh Hoa