Một số công ty nghiên cứu thị trường bất động sản (BĐS) vừa thông tin về thị trường căn hộ chung cư quý IV/2019 ở cả Hà Nội và Tp.HCM. Một bức tranh chung cho thấy thị trường BĐS quý này có khởi sắc rõ rệt.

Tỷ lệ hấp thụ lớn

Cụ thể, đơn vị chuyên nghiên cứu và tư vấn thị trường BĐS Jones Lang LaSalle (JLL) cho biết tại Hà Nội quý IV/2019, lượng bán chung cư đạt 7.429 căn. Tỷ lệ hấp thụ đạt tới 90%, có dự án ở quận Cầu Giấy đạt 70% chỉ trong vòng một tuần mở bán.

“Tuy lượng bán giảm trong quý, lượng hàng tồn vẫn ở mức thấp vào cuối năm 2019 giữa lúc khan hiếm nguồn cung, giảm khoảng 18% so với cùng kỳ năm trước”, đại diện JLL nói.

Phân khúc căn hộ trung cấp tiếp tục chiếm phần lớn trong nguồn cung. Hơn 7.741 căn đã được mở bán trong quý IV, nâng tổng nguồn cung năm 2019 đạt con số 32.060 căn, giảm 8,2% theo năm, trong đó căn hộ trung cấp chiếm phần lớn với tỷ lệ là 75% thị phần.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE, thị trường BĐS Hà Nội năm 2019 rất khả quan, so với các thị trường khác như Tp. HCM, có bức tranh tươi sáng hơn hẳn và khả năng tăng trưởng cũng tốt hơn. Tính chung trong năm 2019, Hà Nội tiếp tục duy trì nguồn cung cao với khoảng 36.000 căn hộ. Ước tính có 29.000 căn được bán trong năm 2019, cao hơn 1% so với năm trước.

Nguồn cung căn hộ chung cư tại Tp.HCM trong quý IV/2019 giảm tới một nửa so với cùng kỳ năm trước do nguồn cung mới hạn chế bởi thủ tục phê duyệt cấp phép tiếp tục bị trì hoãn. Tính chung năm 2019, tổng lượng bán ra đạt hơn 30.000 căn.

Năm 2019, số lượng căn hộ chào bán ở Tp.HCM tiếp tục sụt giảm, nhưng nguồn tiêu thụ vẫn ở mức khả quan, tỷ lệ hấp thụ lên tới 80- 90% tuỳ từng phân khúc, dự án. Có những dự án có tỷ lệ hấp thụ lên tới 95%. Có những đại dự án, tỷ lệ hấp thụ, số lượng căn hộ chào bán rất nhiều. “Đây là tỷ lệ hấp thụ rất khả quan với nguồn cung chào bán mới nhiều như thế”, bà Dung nói.

Bà Dung cũng cho hay giá chào bán tăng không chỉ ở thị trường sơ cấp mà cả ở thị trường thứ cấp.

Theo JLL, giá bán trung bình tại Hà Nội đạt 1.501 USD/m2, tăng khiêm tốn 1,5% theo quý, cho thấy giá bán vẫn đang ổn định. Giá bán của phân khúc căn hộ trung cấp tăng trưởng tốt nhất nhờ một số dự án mới gia nhập thị trường có vị trí tốt và danh tiếng uy tín của chủ đầu tư. Còn giá dự án hạng sang bán thí điểm ở mức 6.000 – 8.000 USD/m2.

Giá tại Tp.HCM cao hơn Hà Nội

Công ty TNHH CBRE cho rằng giá bán sơ cấp trung bình tại thời điểm quý IV/2019 ở Hà Nội ghi nhận ở mức 1.370 USD/m2, tăng 5% theo năm. Đáng chú ý, các dự án tại các khu đô thị với tiện ích đồng bộ và cơ sở hạ tầng hoàn thiện có giá bán cao hơn giá hiện tại ở cùng khu vực.

Các dự án phân khúc trung cấp tại Tp.HCM với giá giao dịch từ 1.200- 1.700 USD/m2 thu hút nhiều người mua nhất, chiếm hơn 70% số căn bán được trong năm 2019 nhờ vào vị trí dự án tốt, có đầy đủ tiện nghi, trong bối cảnh giá vẫn có thể tăng, vì vậy hấp dẫn đối với cả người mua để ở lẫn người mua đầu tư.

Do nguồn cung ở Tp.HCM sụt giảm nên giá bán tiếp tục đạt mức cao kỷ lục trong quý IV/2019, gần 2.900 USD/m2, tăng 78,2% theo năm và 39,8% theo quý. Giá tăng chủ yếu ở những dự án có giá cao hơn mức trung bình, còn những dự án giá phải chăng đã không còn trong giỏ hàng.

Theo nhận định của JLL, thị trường căn hộ tại Hà Nội năm 2020 dự kiến sẽ chứng kiến sự đổ bộ của các căn hộ hạng sang. Ước tính sẽ có khoảng 1.000 căn hộ hạng sang từ 4 dự án sẽ gia nhập nguồn cung mới, chiếm khoảng 1/3 tổng cung hiện tại. Triển vọng tăng giá cùng với viễn cảnh kinh tế tích cực sẽ thúc đẩy tâm lý người mua trên thị trường, qua đó sẽ làm tăng lượng giao dịch.

CBRE nhận định năm 2020, các sản phẩm trung cấp dự kiến sẽ tiếp tục thống lĩnh thị trường với các sản phẩm mới từ các khu đô thị. Do vậy, với quy mô của các dự án này, phân kỳ hợp lý, cải tiến về sản phẩm và các chiến dịch marketing hiệu quả là yếu tố quan trọng để tạo nên sự khác biệt và cạnh tranh. Dự kiến sẽ có nhiều sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang được mở bán trong năm 2020.

Nếu tính chung toàn thị trường, JLL cho biết khả năng có khoảng 30.000- 35.000 căn hộ chung cư dự kiến sẽ mở bán chính thức trong năm 2020. Tuy nhiên, nguồn cung này sẽ có nhiều biến động do kiểm soát chặt chẽ việc cấp quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng. Bên cạnh đó, nhu cầu sẽ vẫn còn lớn và sẽ đẩy giá cao hơn nữa ở tất cả các phân khúc.

Cũng theo JLL, việc nhiều dự án chưa mở bán ngay là do Chính phủ vừa công bố khung giá đất năm 2020 lên tới 20%, khiến các chủ đầu tư trì hoãn việc đợt mở bán để điều chỉnh lại giá bán tại dự án của mình.

Minh Trang