Cuối tháng 6 vừa qua, Hà Nội đã chấp thuận 5 dự án đầu tư theo hình thức BT cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, sau khi Hà Nội chấp thuận, Bộ Tài chính có một quyết định tạm dừng sử dụng quỹ đất để thanh toán cho nhà đầu tư kể từ ngày 1/1/2018.

Luật sư Phạm Thanh Sơn, Giám đốc công ty Luật HSLaw, cho rằng với việc chậm ban hành hướng dẫn trong khi Luật đã có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2018, Bộ Tài chính đã không đưa ra giải pháp thoả đáng cho các hợp đồng BT đã ký kết trước khi Luật Quản lý, sử dụng tài sản công được ban hành.

Trên thực tế, đã có nhiều nhà đầu tư hoàn thành công trình BT nhưng không được bàn giao quỹ đất trong hợp đồng.

Rà soát lại dự án

Quá trình đầu tư trước đó cấp giấy chứng nhận rồi bây giờ cũng không thể thu hồi giấy phép. Trước tiên cần phải giải quyết tồn đọng quá khứ. Những tồn tại trong quá khứ phải cụ thể hoá và xuyên suốt từ trên xuống dưới, từ nghị định của Chính phủ cho đến quá trình thực hiện của các tỉnh, thành phố.

Theo một số luật sư, luật của Việt Nam nhiều khi không cụ thể chi tiết như các nước trên thế giới nên cần phải có hướng dẫn thực hiện. Tuy nhiên, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2018, nhưng đến thời điểm hiện tại vẫn chưa ban hành Nghị định hướng dẫn, nhiều vấn đề không được cụ thể hoá, gây khó khăn cho cơ quan thực hiện và nhà đầu tư.

Một số luật sư cho rằng quyết định này nên áp dụng với các dự án mới có chủ trương, chưa có giấy phép đầu tư. Còn những dự án nào đã có giấy phép đầu tư thì nên tiếp tục triển khai, bởi quyết định này sẽ ảnh hưởng rất lớn đến phương án của nhà đầu tư và quyền lợi của nhà đầu tư.

Nhiều ý kiến dư luận cũng đặt ra câu hỏi liệu câu chuyện tạm dừng cấp đất có vi phạm giữa nhà đầu tư và cơ quan có thẩm quyền trong hợp đồng BT hay không. Trong trường hợp có vi phạm thì phải xử lý hậu quả như thế nào.

Về vấn đề này, ông Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội, cho rằng tạm dừng không có nghĩa phải dừng triển khai dự án đó, mà cơ quan quản lý nhà nước rà lại xem cách thực hiện như thế nào.

"Do vậy, tôi nghĩ rằng việc dừng giao đất này không ảnh hưởng đến nhà đầu tư hay cơ quan có thẩm quyền, kể cả những công trình đó là công trình mới được cấp, bởi sau khi công trình hoàn thành rồi mới quy hoạch mảnh đất đó, phải xác định giá trị mảnh đất đó là bao nhiêu để chúng ta sẽ trả lại cho nhà đầu tư", ông Cường nói.

Bảo đảm quyền lợi nhà đầu tư

Nhiều chuyên gia cho rằng để tăng tính hấp dẫn, thu hút các nhà đầu tư cho các dự án BT, cần thiết phải ban hành các văn bản nhằm đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư có quyết định đúng đắn.

Bộ Tài chính quyết định tạm dừng triển khai các dự án BT sử dụng tài sản công để xây dựng hạ tầng là hợp lý. Tuy nhiên, đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư và hướng dẫn cho các cơ quan về việc triển khai thực hiện trong khi chờ đợi Nghị định mới ban hành cần có nhiều giải pháp cụ thể.

Cũng theo ông Hoàng Văn Cường, để đầu tư dự án theo hình thức BT phát huy hiệu quả, đúng vai trò, cần thực hiện qua ba khâu:

Thứ nhất, rà soát lại dự án đã giao cho doanh nghiệp để đầu tư xây dựng công trình hạ tầng đó có thật sự cần thiết hay không. Nếu không cần thiết cho xã hội mà chỉ đáp ứng lợi ích cho cá nhân nhà đầu tư, có khi phải dừng, thậm chí dừng vĩnh viễn.

Thứ hai, xem lại công trình đó có thiết kế phù hợp hay không.

Thứ ba, chúng ta phải tính lại phương thức tạo ra quỹ tiền trả lại cho nhà đầu tư. Rõ ràng nếu không thực hiện theo phương thức này mà lại mang đất giao cho nhà đầu tư trước khi công trình hoàn thành thì chúng ta không đánh giá đúng được giá trị thực của mảnh đất sau khi Nhà nước đã đầu tư công trình hạ tầng đó.

Theo bà Phạm Chi Lan, chuyên gia kinh tế, những dự án đã giao đất rồi cần điều tra lại. Đơn cử như trường hợp của Thủ Thiêm (Tp. HCM), Nhà nước có thể điều tra thu hồi lại phần đất đã cấp cho họ, bởi ngay ngành giao thông và xây dựng cũng có giá chuẩn về xây dựng những con đường.

Trường hợp nếu chuẩn của Nhà nước chưa thật sát với chuẩn thị trường thì có thể mời các nhà định giá độc lập vào. Từ đó, Nhà nước trả lại cho nhà đầu tư phần đất đai tương ứng với giá đó. "Không thể tính giá xây dựng đường thì cao lên, tính giá đất rẻ xuống", bà Chi Lan bình luận.

Trước đó, nhiều ý kiến chuyên gia cũng đề xuất, cơ quan nhà nước nên quy hoạch, xây dựng hạ tầng ở các mảnh đất đối ứng rồi giao cho nhà đầu tư, bởi khi hạ tầng được hoàn thiện, giá đất sẽ khác so với đất còn để hoang. Như vậy, sẽ được cả đôi đường: Nhà nước có hạ tầng giao thông; nhà đầu tư có hạ tầng khu đô thị.

Minh Sơn