Tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam (VRES) diễn ra tại TP.HCM ngày 11/12, Batdongsan.com.vn cho biết dữ liệu 11 tháng đầu năm cho thấy nhiều đô thị vệ tinh giáp ranh TP.HCM đang chứng kiến mức tăng đột biến về nhu cầu tìm kiếm bất động sản. Cụ thể Thuận An (cũ) dẫn đầu với mức tăng 129%, tiếp theo là Dĩ An (cũ) tăng 103% và Thủ Dầu Một (cũ) tăng 65% so với cùng kỳ.

Động lực chính đến từ sự hoàn thiện của nhiều dự án hạ tầng trọng điểm như metro, cao tốc Bến Lức - Long Thành và các công trình cầu kết nối sang Đồng Nai, giúp gia tăng tính kết nối và kéo theo sức hút trở lại của khu vực Đông TP.HCM cũng như các điểm giáp ranh Bình Dương (cũ).

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, cho biết sự hình thành vành đai 3 và 4 đã thúc đẩy biên độ phát triển đô thị mở rộng mạnh mẽ. Nếu như trước năm 2015, nguồn cung căn hộ của TP.HCM chỉ tập trung trong vành đai 2 với khoảng 324 dự án, thì hiện nay số lượng dự án đã tăng lên khoảng 1.050, gấp 3,2 lần chỉ sau một thập kỷ, chủ yếu diễn ra ở khu Đông Bắc.

Cùng với đó, giá rao bán chung cư trong quý 4/2025 tăng mạnh, nổi bật tại Nhà Bè (cũ) tăng 64%, Quận 7 (cũ) tăng 63%, Bình Thạnh (cũ) tăng 57% và TP.Thủ Đức (cũ) tăng 32-48% so với quý 1/2023.

Không chỉ giá, nhu cầu tìm kiếm chung cư tại Bình Dương (cũ) trong năm 2025 cũng gia tăng rõ rệt, tiếp tục củng cố vị thế của các đô thị vệ tinh. Theo ông Tuấn, trung tâm TP.HCM không còn giữ vai trò duy nhất khi các vành đai mới tạo ra nhiều cực phát triển mới như Thủ Đức (cũ), Dĩ An (cũ), Thuận An (cũ), Thủ Dầu Một (cũ) và Nhà Bè (cũ), đánh dấu giai đoạn giãn nén đô thị mạnh nhất từ trước đến nay.

Phân khúc nhà riêng giữ được sự ổn định về giao dịch dù mức độ quan tâm không tăng đột biến. Giá rao bán tại trung tâm TP.HCM trong quý 4/2025 dao động 210-286 triệu đồng/m², cao gấp 1,4-2,2 lần giá chung cư. Khi dịch chuyển ra các quận như Bình Thạnh (cũ), Phú Nhuận (cũ), Quận 11 (cũ) hay Quận 7 (cũ), mức giá giảm còn 125-204 triệu đồng/m².

Tại vùng ven và TP.Thủ Đức (cũ), nhà riêng chỉ cao hơn chung cư 1,1-1,8 lần; riêng Bình Chánh (cũ), Nhà Bè (cũ) và Quận 12 (cũ), khoảng cách giá ngày càng thu hẹp, mở ra dư địa tăng giá cho phân khúc này.

Trong khi đó, nhà mặt phố bán tại TP.HCM có xu hướng phục hồi nhẹ dù mức độ quan tâm giảm 5% so với quý trước. Thị trường cho thuê vẫn trầm lắng do lệch pha cung - cầu, khi nhu cầu tập trung tại khu vực cận trung tâm nhưng nguồn cung chủ yếu nằm ở lõi trung tâm. Nhà mặt phố tại Quận 2 (cũ) trở thành điểm sáng nhờ mức giá cạnh tranh và lợi suất cho thuê tương đối hấp dẫn.

Ông Đinh Minh Tuấn khuyến nghị nhà đầu tư cần dựa vào dữ liệu để xác định đúng khu vực có động lực tăng trưởng thật sự, nơi hội tụ hạ tầng, nguồn cung chất lượng và nhu cầu ở thật, thay vì chạy theo tâm lý đám đông hoặc tin đồn trong bối cảnh thị trường còn phân hóa mạnh.

Xuân Bắc