Cả nước hiện có khoảng 82.900 căn condotel, tập trung chủ yếu tại các địa phương có thế mạnh về du lịch như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Thanh Hóa, Bình Định, Khánh Hòa, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu...

Sức mua thấp, thị trường dường như "đóng băng"

Theo thống kê của DKRA, tại các dự án condotel từ Thừa Thiên - Huế đến Phú Quốc, tính đến nửa đầu năm nay vẫn còn gần 5.000 căn chưa được tiêu thụ. Riêng trong quý II/2020, thị trường đón nhận 158 căn mới đến từ 2 dự án nhưng số lượng bán được chỉ là 31 căn, bằng 1% so với cùng kỳ năm 2019.

Điều này cho thấy sức mua của thị trường đối với condotel đang ở mức rất thấp, thị trường gần như "đóng băng" trong thời gian qua. Ngay cả những khu vực thường dẫn đầu về lượng tiêu thụ như Bình Thuận, Phú Quốc, Bà Rịa - Vũng Tàu... cũng đang có tình hình bán hàng ở mức rất thấp, lần lượt là 30%, 17% và 4%. Nhiều dự án hầu như không có giao dịch trong nửa đầu năm nay, thậm chí có địa phương không có dự án nào mở bán.

Theo đánh giá của các chuyên gia bất động sản, nguyên nhân của việc còn tồn hơn 5.000 căn condotel là do sự phát triển ồ ạt của các doanh nghiệp thời gian trước. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư đã thất hứa các cam kết khi bán hàng, “sống chết mặc bay”, không đảm bảo tính minh bạch dẫn đến cung vượt cầu.

Thực tế cho thấy, từ năm 2014, loại hình condotel phát triển ở Việt Nam khi khung pháp lý chưa được bổ sung, điều chỉnh, nhiều chủ đầu tư đã tung hàng ra bán với nhiều “chiêu” khuyến mại khủng “dụ” người mua.

Chủ đầu tư thường đưa ra mức cam kết lợi nhuận từ 8 - 12% trong vòng 8 - 10 năm, sau thời gian đó khi đã thu hồi vốn, khách hàng hoàn toàn quyết định căn hộ của mình, có thể giao cho chủ đầu tư kinh doanh hoặc khách hàng tự kinh doanh.

Tuy nhiên, câu chuyện này đã vỡ lở sớm, khi hàng nghìn khách hàng ở dự án Cocobay Đà Nẵng phản đối chủ đầu tư không trả lợi nhuận theo cam kết. Tiếp theo là 3 dự án của FLC tại Quảng Bình, Quy Nhơn, Quảng Ninh cũng đã hoãn trả lợi nhuận theo cam kết. Cộng thêm dịch Covid-19 khiến nhiều khách du lịch đã huỷ tour… càng làm cho condotel ảm đạm. Khách hàng mất niềm tin vào chủ đầu tư, nhiều dự án đình trệ không triển khai bán được.

Phân tích về nguyên nhân trên, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, chính vì khó khăn về vốn nên chủ đầu tư đã phải dựa vào nhà đầu tư thứ cấp, vào khách hàng. 

Thêm nữa, quy hoạch tổng thể về nghỉ dưỡng còn yếu, còn thiếu kết nối với các điểm mạnh trong nước như: ẩm thực dân gian, văn hóa dân gian, văn hóa thời trang với các dân tộc thiểu số, kết nối du lịch nghỉ dưỡng với nông nghiệp, thủy hải sản…

Nhu cầu vẫn lớn

Cũng theo ông Nghĩa, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam rất có tiềm năng, các doanh nghiệp đã từng kêu gọi vốn, nhưng nhà đầu tư nước ngoài còn e ngại về vấn đề thị trường không được xếp hạng tín nhiệm, năng lực quản trị yếu nhưng không thuê đơn vị nước ngoài, không minh bạch về tài chính.

“Ngoài ra, vấn đề kết nối hạ tầng còn chưa tốt, đặc biệt lo ngại rủi ro từ chính quyền về quản lý trật tự đô thị, về an toàn, an ninh, làm sạch môi trường đảm bảo các khu du lịch được tối đa hóa quản trị môi trường dài hạn”, ông Nghĩa nhấn mạnh.

Phân tích về nhu cầu tiêu thụ căn hộ bất động sản nghỉ dưỡng, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho hay, để đáp ứng được mục tiêu kế hoạch phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2025 theo tinh thần Quyết định 147/QĐ-TTg của Thủ tưởng Chính phủ, Việt Nam cần phải đạt 35 triệu lượt khách quốc tế và 120 triệu lượt khách nội địa. Tức là mỗi ngày tối thiểu cần khoảng 400.000 phòng lưu trú, trong khi hiện mới đạt ngưỡng gần 100.000 phòng (theo số liệu của Tổng cục Du lịch).

Như vậy, ngành du lịch còn cần phải đầu tư phát triển mới khoảng 300.000 phòng lưu trú. Và đến năm 2030 phải phát triển thêm một số lượng phòng lưu trú tương đương với số lượng nêu trên nữa. Đó chính là cơ hội cho các nhà phát triển bất động sản cũng như nhà đầu tư thứ cấp.

Thực trạng hiện nay, các nhà đầu tư nhỏ lẻ ở Việt Nam thường "đi theo đám đông", nghe lời đồn đoán và thường bị các hình ảnh quảng cáo cũng như chỉ nghe một phía từ chủ đầu tư để quyết định "xuống tiền".

Bên cạnh đó, nhà đầu tư thường không tiến hành thẩm định, thẩm tra đánh giá toàn diện các dữ liệu thông tin về dự án cũng như khả năng kinh doanh, lợi thế dự án, năng lực chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành sau đầu tư… Chính từ thói quen này gây ra hậu quả và nhiều nhà đầu tư đã “quay lưng” lại với condotel.

Anh Nguyễn Hải Long, một chủ sở hữu ở Cocobay Đà Nẵng chia sẻ, khi xảy sự việc CTCP Thành Đô xù cam kết lợi nhuận, các nhà đầu tư mất hết niềm tin vào chủ đầu tư. Để yên tâm, anh và nhiều chủ sở hữu đã bán lại căn hộ condotel của mình và tìm hướng chuyển sang đầu tư loại hình khác.

Nhận định về xu hướng đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, ông Đính cho rằng, không nên lo ngại dư 5.000 căn condotel vì nhu cầu thời gian tới rất lớn, nhất là sau đại dịch, du khách nước ngoài sẽ là nguồn cầu cho bất động sản nghỉ dưỡng.

“Những dự án yếu thế, kém khả năng khai thác kinh doanh, dự án không có phương án kinh doanh cụ thể, thiếu pháp lý, không có tính hiệu quả, chắc chắn sẽ không phải là lựa chọn của các nhà đầu tư”, ông Đính nhận định.

Minh Trang