Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA), thời gian qua, thị trường BĐS đang có dấu hiệu chững lại sau giai đoạn phục hồi nên cần có giải pháp điều chỉnh thị trường vận hành vào quỹ đạo phát triển bền vững.

Các điều chỉnh thông tư 36 trong kinh doanh bất động sản (BĐS) đưa về mức 200% so với dự thảo đưa lên mức 250%; lộ trình hạn chế tín dụng vào BĐS là ba năm, trong năm 2016 vẫn giữ tỉ lệ 60% sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn… sẽ giúp thị trường BĐS không bị sốc khi bản thân các chủ đầu tư có sự chuẩn bị nguồn vốn để triển khai xây dựng và hoàn thiện dự án.

Đi vào giá trị thực

Theo các chuyên gia, đây là cơ hội để thị trường BĐS đi đúng hướng và dịch chuyển một cách bền vững. Chính sách này sẽ khiến các chủ doanh nghiệp đầu tư dự án BĐS phải tái cấu trúc đầu tư, đặc biệt chủ động tài chính nguồn vốn đầu tư thay vì phụ thuộc tín dụng ngân hàng và huy động khách hàng như hiện nay.

Ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch HĐQT kiêm TGĐ công ty BĐS An Gia, cho rằng việc NHNN đưa ra lộ trình như vậy là rất tốt, tránh sốc cho thị thường BĐS đang đà hội phục, ngăn chặn được sự tăng trưởng nóng cho thị trường trong giai đoạn này.

“Chúng tôi hạn chế tối đa về vốn ngân hàng bởi nguồn vốn này không ổn định về lãi suất và nhiều rủi ro thanh khoản. Công ty chúng tôi đã chủ động nguồn vốn bằng cách liên kết với quỹ đầu tư, nhà đầu tư nước ngoài. Qua đó, chúng tôi không chỉ có vốn mà còn tiếp thu rất nhiều kỹ năng và kinh nghiệm làm bất động sản của họ, đặc biệt về cách mở rộng thị trường”, ông Sáng nói thêm.

Ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng Giám đốc Him Lam Land, nhận định việc đưa sản phẩm đúng nhu cầu thị trường, đúng đối tượng khách hàng thực đã tạo ra những tác động tích cực đến thị trường BĐS. Hiện nay, có thể thấy thị trường đang được đưa vào quỹ đạo bền vững, lành mạnh và chuyên nghiệp hơn, khi tập trung vào nhu cầu của người mua.

Khách hàng sẽ được hưởng lợi nhiều nhất với sự đa dạng, phong phú về nguồn cung với giá bán hợp lý nhất. Đây là thời điểm để người dân mua nhà ở, tuy nhiên, cần lựa chọn các chủ đầu tư uy tín.

“Him Lam xây dựng xong dự án mới bán. Điều này giúp người mua nhà được tận mắt nhìn thấy dự án, vào ở nhưng vẫn được trả góp từ 4-5 năm với lãi suất hỗ trợ. Theo tôi, ngay khi chính sách này chưa triển khai thì chủ đầu tư đã phải tự chủ nguồn vốn, định vị sản phẩm đúng hướng”- ông Phúc nói thêm.

Tính đến thời điểm này, thị trường đã chậm lại và tiềm ẩn những yếu tố gây bất ổn.

Tìm giải pháp phát triển lành mạnh

Theo đánh giá chung, thị trường BĐS đã tăng trưởng rất mạnh trên các phân khúc nhà ở, văn phòng cho thuê, bất động sản công nghiệp, thương mại, dịch vụ, nghỉ dưỡng… Tuy nhiên, tính đến thời điểm này, thị trường đã chậm lại và tiềm ẩn những yếu tố gây bất ổn.

Các giao dịch đã chững lại, và có dấu hiệu lệch pha sang phân khúc bất động sản cao cấp trong khi thiếu sản phẩm căn hộ quy mô vừa và nhỏ có 1-2 phòng ngủ, có giá bán vừa túi tiền. Có sự gia tăng rất lớn các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, mua đi bán lại.

Thị trường bất động sản cũng đã xuất hiện một số trường hợp chủ đầu tư dự án cầm cố, thế chấp mà đến khi hoàn thiện lại không giải chấp cho khách hàng. Một số chủ đầu tư đã không chấp hành đúng các quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, chưa đảm bảo đủ điều kiện đưa nhà chung cư vào sử dụng đã cho khách hàng vào ở; chưa thực hiện đúng các quy định về thế chấp, giải chấp và bán nhà cho khách hàng đã gây thiệt hại cho người tiêu dùng và ảnh hưởng đến an sinh xã hội; tranh chấp trong chung cư vẫn còn xảy ra phức tạp…

Một số vấn đề khác cũng được Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM kiến nghị như: Tiền sử dụng đất hiện là một khoản thu ngân sách rất lớn, nhưng là “gánh nặng” của doanh nghiệp và người mua nhà. Sự không minh bạch mà nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư và đã tạo ra cơ chế “xin – cho”, gây khó khăn trong việc phát triển thị trường.

Để thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững, tiền sử dụng đất phải được tính là một sắc thuế: thuế chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất chuyên dụng sang đất ở, có thuế suất, như vậy mới đảm bảo tính minh bạch và loại trừ cơ chế xin – cho.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng khâu thẩm định tiền sử dụng đất phải nộp cũng chính là mảnh đất béo bở, dễ phát sinh tham nhũng, tiêu cực, đề nghị lãnh đạo thành phố quan tâm, giám sát, đặc biệt là công tác quản lý cán bộ.

Các thủ tục hành chính vẫn phức tạp, nhiêu khê, nhũng nhiễu, “hành là chính”, chi phí không chính thức (chi phí phần mềm) không giải trình được. Việc xin chủ trương đầu tư, thỏa thuận quy hoạch, xin thỏa thuận chiều cao công trình, phòng cháy chữa cháy, thẩm duyệt thiết kế cơ sở, xin giấy phép xây dựng, xác định giá đất và nộp tiền sử dụng đất… là một rừng thủ tục, một ma trận mà chủ đầu tư dự án bất động sản phải gánh chịu.

Lê Thuận