Dễ nhận thấy, trong thời gian vừa qua, thị trường phía Nam chứng kiến động thái đầu tư loạt dự án hạ tầng giao thông lớn. Vành đai 3 TP.HCM đang xây dựng, trong khi vành đai 2 khép kín các đoạn còn lại, vành đai 4 ấn định thời gian triển khai... khiến bất động sản vùng ven nóng trở lại.

Thị trường ấm trở lại

Đặc biệt, sân bay Long Thành đang trở thành điểm nhấn hạ tầng lớn nhất ở giai đoạn này. “Sóng” đầu tư ăn theo sân bay đã rục rịch từ sau Tết Nguyên đán 2024. Một số dự án bất động sản cận kề sân bay đang nhận được sự quan tâm tốt hơn giai đoạn trước.

Không chỉ đất nền, nhà phố mà phân khúc căn hộ cũng dần tăng nhiệt. Nhà đầu tư với dòng tiền từ 4 đến trên dưới 10 tỷ đồng trở lại với mật độ cao hơn, tìm mua đa dạng hơn, từ dân địa phương đến các khu vực lân cận như TP.HCM, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, có cả nhà đầu tư phía Bắc…

Đơn cử, sau gần 2 năm chọn nơi trú ẩn tại nhà băng, kể từ đầu quý II/2024, anh Trần Đức Trí (Thủ Đức, TP.HCM) quyết định chuyển hướng dòng tiền sang đất nền vùng ven, sau khi đáo hạn số vốn gần 5,2 tỷ đồng. Một trong những điểm nóng được đưa vào tầm ngắm là Nhơn Trạch (Đồng Nai)

Ưu tiên của anh Trí là những lô đất sạch pháp lý, tầm giá 1,5 - 3 tỷ đồng, nằm gần khu dân cư, có hạ tầng kết nối với các trục đường chính. Gần nhất, vào giữa tháng 5, khi trở lại một số điểm nóng tại xã Vĩnh Thanh, liên hệ với môi giới thạo tin, anh được giới thiệu một loạt nền đất tiềm năng.

Trong hàng dài các sản phẩm được “cò” đưa ra, có một lô mặt đường gây ấn tượng với anh Trí, với bề ngang 5m, dài 25m, được quảng cáo có vị trí đắc địa, giá bán gần 2,9 tỷ đồng. Môi giới cam kết đây là mức giá mềm, chủ cũ muốn thoát hàng nên bán, chỉ đợi vài tháng là giá lên.

“Môi giới nói đất nền khu này đang ấm trở lại, giá sẽ tăng nhanh trong thời gian tới. Nếu đồng ý gặp trực tiếp, tôi sẽ được dẫn đến tận nhà chủ đất để thương thảo kỹ hơn. Môi giới còn nói thêm là đường này giá đang mềm, chứ trục đường đối diện giá cao hơn 20-30%”, anh Trí nói với VnBusiness.

Dễ nhận thấy, những thông tin mới về tiến độ sân bay Long Thành liên tục được cập nhật khiến bất động sản vùng ven nhận được sự quan tâm tích cực của giới đầu tư lẫn nhu cầu ở thực.

Báo cáo của Batdongsan chỉ ra, mức độ quan tâm và lượng tin đăng bất động sản trên địa bàn tỉnh Đồng Nai trong những tháng đầu năm 2024 tăng lần lượt là 77% và 68%. Trong đó, Long Thành, Nhơn Trạch và Biên Hoà là 3 điểm nóng với lượng quan tâm lần lượt là 106%, 105% và 66%.

Tại thị trường Nhơn Trạch mức độ quan tâm bất động sản tăng rõ nét, ở mức 105% so với cùng kì. Các tín hiệu về hạ tầng giao thông như sân bay Long Thành sắp hoàn thành cùng thông tin cầu Nhơn Trạch (thuộc dự án đường vành đai 3 TP.HCM nối giữa TP.Thủ Đức và huyện Nhơn Trạch) dần thành hình đã và đang tác động mạnh đến nhu cầu tìm kiếm bất động sản nơi đây.

Cẩn trọng khi “đón sóng”

Ghi nhận từ thực tế cũng cho thấy các môi giới cũng trở lại hoạt động sôi nổi hơn so với cùng kì năm 2023. Một số môi giới lâu năm bắt đầu có giao dịch nhà đất đều tay hơn thời điểm trước.

Chia sẻ mới đây, anh Đặng Trung Thông, môi giới khu vực Nhơn Trạch (Đồng Nai) cho biết, khách ở thực và nhà đầu tư bắt đầu quay trở lại tìm hiểu dự án. Không chỉ nhà đầu tư địa phương mà các nhà đầu tư TP.HCM và lân cận cũng có xu hướng theo dõi tiến độ của sân bay và trong tâm lý “đón đầu”.

“Nhà đầu tư kỳ vọng vào nhu cầu nhà ở gia tăng khi sân bay đi vào hoạt động”, anh Thông cho hay và đánh giá các con số như 14.000 nhân sự mới làm việc tại sân bay, 100 triệu lượt hành khách hàng không mỗi năm, 120.000 lao động trực tiếp tại 9 khu công nghiệp lớn tại Đồng Nai, hay 5.000 chuyên gia, CEO và quản lý cấp cao… đang tạo nên tâm lý hưng phấn cho nhà đầu tư.

Cơ hội là hiện hữu, tuy nhiên, trong bối cảnh vàng thau lẫn lộn, giới chuyên gia cũng cảnh báo các nhà đầu tư nên thận trọng. Thực tế cho thấy, dù lượng quan tâm tăng, nhưng giao dịch thực tế tại các vùng ven sân bay Long Thành chưa thực sự có bứt phá.

Điển hình, tại khu tái định cư Lộc An - Bình Sơn nằm cách sân bay Long Thành khoảng 3 km, đang dần hoàn thiện sau thời gian dài đầu tư. Nhiều ngôi nhà kiên cố đã và đang được xây dựng, dân cư bắt đầu vào ở, tuy nhiên cũng còn không ít lô đất còn bỏ hoang, cỏ mọc um tùm.

Theo các chuyên gia, sau thời gian dài bị môi giới thổi lên quá cao, đất nền vùng ven sân bay Long Thành hiện đã qua thời “ăn bằng lần”, giá vẫn cao nhưng rất khó bán. Nhà đầu tư mới nhảy vào thời điểm này đối diện với rủi ro rất lớn, dù dư địa tăng giá trong tương lai là có.

Để giảm thiểu rủi ro, nhà đầu tư cần phải xem xét thật kỹ yếu tố pháp lý của dự án đó và phải rà soát kiểm tra lại bản quy hoạch của địa phương. Với những “siêu dự án” như sân bay Long Thành sẽ có thêm những tuyến đường nhỏ kết nối vào, nếu bỏ tiền đầu tư vào những dự án vướng vào vấn đề quy hoạch hay pháp lý sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Ông Võ Hồng Thắng, chuyên gia của DKRA Việt Nam, khuyến cáo trong giai đoạn nhiều biến động, nhà đầu tư cần xác định chiến lược đầu tư trong trung và dài hạn, từ đó mới đảm bảo được lợi nhuận kỳ vọng, bởi các dự án hạ tầng lớn thường có thời gian hoàn thành kéo dài.

Nhật Minh